نحن على وشك سرد منزلنا للبيع واتفقنا على رسوم ثابتة مع شركة الوكيل العقاري عند الانتهاء.
أدرك أن وكيل البيع الخاص بنا سيحصل على عمولة ، لكن هل يمكننا تحفيزه على بيع منزلنا بشكل أسرع وإعطاء الأولوية لنا من خلال منحه مكافأة نقدية؟
اعتقدت أنني سأقدم 1000 جنيه إسترليني من الكتب لجعل منزلنا هو تركيزه الأول والحصول على السعر الذي نريده.
ولكن هل هذا غير أخلاقي أم حتى غير قانوني؟
رشوة أو حافز؟ ينقسم خبرائنا على مزايا الجزرة النقدية لوكيل عقاري
إد ماجنوس من هذا هو ردود المال: هذه فكرة مثيرة للاهتمام ، ومع ذلك ، يجب الاحتفاظ بها فوق اللوحة ، على الكتب والتعامل معها بالطريقة الصحيحة لتكون أخلاقية.
تجدر الإشارة إلى أنه لا ينبغي بالضرورة الحصول على حوافز مالية إضافية للبيع.
آمل أن يريدوا أن يحصلوا على أفضل سعر ممكن بغض النظر ، لأن هذا غالبًا ما يملي عمولتهم.
إذا كان البيع السريع هو ما أنت عليه بعد ، فقد يكون ذلك استراتيجية أفضل لتسعير الممتلكات الخاصة بك بشكل تنافسي.
من المرجح أن تجد المنازل التي تتلقى استفسارًا في اليوم الأول من التسويق 22 في المائة أن تجد المشتري بنجاح من المنازل التي تستغرق أكثر من أسبوعين لتلقي أول تحقيق لها ، وفقًا لـ RightMove.
من المحتمل أن تجذب سرد الممتلكات الخاصة بك بسعر طلب واقعي أيضًا المزيد من المشترين. وهذا يعني المزيد من الاهتمام ، والمزيد من المشاهد ، وربما المزيد من العروض وحتى حرب العطاءات.
يميل المشترين إلى أن يصبحوا أكثر انخراطًا بمجرد أن يعرفوا أن الآخرين مهتمون بممتلكات وأن “الخوف من الضياع”.
هل ستعمل استراتيجية المكافأة؟
هذا سوف يقسم الرأي وسيجادل الكثيرون أنه لن يفعل ذلك. بعد كل شيء ، فإن العقار يستحق ما يستعد المشتري لدفع ثمنه وفي النهاية ، ما هو السعر الذي تقبله لك.
ولكن يمكن أن يكون هناك أيضًا حجة لتقديم حافز للوكالة العقارية على أساس أنه يتم دفعه لأي مفاوض ينتهي ببيع العقار.
يجب أن تكون واضحًا بشأن المصطلحات. على سبيل المثال ، ستدفع 1000 جنيه إسترليني إذا كانت تبيع بسعر معين ، أو خلال فترة زمنية محددة.
إذا كان الوكيل العقاري مجرد فرقة واحدة أو اثنين ، فأنا أتساءل عما إذا كان 1000 جنيه إسترليني إضافي سيحدث فرقًا كبيرًا لهم شخصيًا كمديرين للشركة.
ومع ذلك ، فإن معظم مكاتب الوكلاء العقاريين لديها فريق من مفاوضي المبيعات الذين يحصلون على عمولة مدفوعة الأجر عند بيع عقار. عادةً ما يكسب المفاوض الذي يبيع عقارًا اللجنة – لا يحصل الآخرون على شيء.
غالبًا ما تكون لجنة المفاوضين 10 في المائة من الرسوم المتفق عليها ، وإن كانت أعلى من ذلك.
هذا يعني على سبيل المثال إذا وافقت على رسوم ثابتة قدرها 6000 جنيه إسترليني مع الوكالة العقارية ، فإن 600 جنيه إسترليني فقط قد يذهب إلى المفاوض الذي يبيع منزلك.
قم بالرياضيات: سيتلقى معظم المفاوضين نسبة مئوية من رسوم وكيل العقارات الخاصة بك إذا قاموا ببيع العقار ، ولكن هذا سيكون جزءًا صغيرًا من سعر البيع
يتقاضى معظم وكلاء العقارات رسومًا مئوية ، بدلاً من رسوم ثابتة ، يبلغ متوسطه حوالي 1.5 في المائة من سعر البيع النهائي. هذا من الناحية النظرية يحفز كل وكيل للحصول على أفضل سعر ممكن.
ومع ذلك ، فإن المفاوض الذي يبيع العقار قد لا يكون من المثير للضغط للتفاوض بجد نيابة عنك بالنظر إلى أنهم يتلقون جزءًا صغيرًا من ذلك فقط.
على سبيل المثال ، على الرغم من أن الفرق بينك الذي يبيعه بمبلغ 400000 جنيه إسترليني و 410،000 جنيه إسترليني قد يكون مشكلة كبيرة بالنسبة لك ، فقد يكون للمفاوضين كل ما عدا 15 جنيهًا إسترلينيًا في عمولتهم ، بناءً على الحصول على 10 في المائة من الرسوم بنسبة 1.5 في المائة.
إن تحديد سعر مستهدف لجميع المفاوضين لاستهدافهم من خلال عرض حافز إضافي قدره 1000 جنيه إسترليني لأي شخص يدير تأمين هذا السعر (أو أكثر) يمكن أن يؤتي ثماره من الناحية النظرية.
بعد كل شيء ، أسوأ نوع من الوكيل العقاري هو الذي ينتظر فقط المكالمة الهاتفية الواردة عبر RightMove أو zoopla.
سيقوم مفاوض مبيعات أفضل بكثير بالتقاط الهاتف ، ومعرفة قائمة المشترين الخاصة بهم وسيكونون قادرين على إنشاء ضجة حول الممتلكات الخاصة بك من اليوم الأول.
قد يتمكن بعض الوكلاء من العثور على مشترين محتملين يبحثون في المناطق المحيطة – إذا كان لديهم مكاتب أخرى قريبة مع قاعدة بيانات المشتري التي يمكنهم الوصول إليها.
للحصول على مشورة الخبراء ، تحدثنا إلى مايك هانزوم، استشاري لتقاضي الممتلكات في BLB Solicitors ، جيريمي ليف، وكيل شمال لندن العقاري ورئيس سكني سابق للمؤسسة الملكية للمساحين القانونيين ، و مات طومسون، رئيس المبيعات في Chestertons.
هل 1000 جنيه إسترليني نقد من الكتب قانونية؟
ردود مايك هانزوم: لست متأكدًا مما يستتبعه الترتيب “خارج الكتب” ، لكن الرسوم الإضافية التي تدفعها هي الدخل الذي يحتاجه الوكيل لإعلان إيراداته وجمالته.
أوصي بأن تكون متيقظًا في تجنب أي معاملة حيث تشك في أن الوكيل قد لا يعلن الدخل.
قد يعني ذلك أنك متورط وحتى محاكمة لجريمة تتعلق بالتهرب الضريبي أو التجنب.
على افتراض أن المعاملة مشروعة تمامًا للأغراض الضريبية ، فقد يكون هناك وجهة نظر بأنك تبحث ببساطة عن خدمة متميزة ، والتي أنت على استعداد لدفع معدل قسط ، وذلك من حيث المبدأ غير القانوني.
أتوقع أيضًا أنه من الشائع أن يقدم بعض الوكلاء حزم تسويقية مختلفة لأسعار مختلفة.
ردود جيريمي ليف: لست متأكدًا من أنها فكرة رائعة لأسباب مختلفة – أولاً وقبل كل شيء ، هناك سؤال الضريبة والشفافية.
جيريمي ليف ، وكيل العقارات في شمال لندن والمؤسسة الملكية السابقة للمساحين القانونيين رئيس مجلس الإدارة السكنية
هل يجب الكشف عن الدفعة ، إذا تم إجراؤها ، على السلطات الضريبية من قبل المانح أو المتلقي؟
وماذا سيكون رد فعل بائعي العملاء الآخرين في تلك الوكالة إذا كانوا سيكتشفون أن البائعين يقدمون مدفوعات إضافية للترويج لممتلكاتهم على حساب الآخرين؟
نصيحتي هي عدم تقديم الاقتراح لأن المتاعب تقريبًا ستتبع بطريقة أو بأخرى.
غالبية المفاوضين هم في العمولة الفردية على أي حال ، لذلك سوف يستفيدون إذا كانوا يرتبون عملية البيع.
يجب أن تكون حريصًا على تقديم حافز لمفاوض واحد وليس آخر لأنه إذا خرجت الكلمة ، فقد تجد المفاوضين الآخرين يهملون من محاولة بيع منزلك.
هل هو غير أخلاقي؟
جيردود remy Leaf: يجب إجراء أي محادثة مع رئيس المكتب أو المدير ، وشرح الظروف ، وربما الوصول إلى ترتيب منظم لتحفيز البيع بسعر معين ، ومكافأ المفاوض الناجح الذي يذهب إلى ميل إضافي.
وبهذه الطريقة ، يتم الحفاظ على الشفافية والجميع يعرف ما يحدث.
قد يعتمد أيضًا على حجم الوكالة. قد لا يكون هيكل الشركة مرنًا بما فيه الكفاية للسماح باقتراحك.
مات تومبسون ، رئيس المبيعات في تشيسترونز
يضيف مات طومسون: أتفهم أنك في عجلة من أمره في بيع الممتلكات الخاصة بك ، ومع ذلك ، فإن تقديم وكيل البيع الخاص بك مبلغ إضافي من المال “خارج الكتب” ليس شيئًا يجب على الوكيل قبوله.
مردود آيك هانسوم: في البحث عن وكيل يعطي أولويات ممتلكاتك على عملاءهم الآخرين ، قد تكافح من أجل العثور على وكيل محترم سيوافق على العمل معك.
أتوقع أن معظم الشروط والأحكام القياسية لمعظم الوكلاء تقول شيئًا مثل “سيستخدمون أفضل مساعيهم لتسويق وبيع الممتلكات” لجميع عملائهم.
إن الاتفاق على شيء إضافي معك يضع عملائهم الآخرين في وضع غير مؤات من شأنه أن يخرق هذا النوع من المصطلح.
إذا خرجت Word ، فستضع الوكيل لخطر اتخاذ إجراء قانوني من جميع عملائهم الآخرين. ربما الأهم من ذلك أنها قد تسبب لهم أضرارا كبيرة في السمعة.
ماذا يمكن أن يفعلوا بدلا من ذلك؟
مات طومسون يرد: ما يمكنك فعله هو الاتفاق على مكافأة مفاوض رسمية.
أفهم أنك وافقت على رسوم ثابتة مع وكيلك. قد يكون هذا أو لا يكون الخيار الأفضل لك كرسوم ثابتة لا يحفز حقًا وكيلًا لتحديد أولويات الممتلكات الخاصة بك.
بدلاً من ذلك ، ننصحك بالموافقة على الوكيل لتلقي نسبة مئوية من سعر البيع الذي يمكن أن يتراوح في أي مكان بين 1 في المائة إلى 2 في المائة وتقديم حافز أكبر من الرسوم المسطحة.