أنا وشريكي نفكر في شراء الجزء العلوي من الفاعل الذي نعتقد أنه يمكننا إضافة قيمة كبيرة إليه.
لقد وجدنا بضع فرص في السوق. ومع ذلك، في حين أن هذه العقارات سوف تناسب احتياجاتنا خلال السنتين أو الثلاث سنوات القادمة، فمن المرجح أننا سنحتاج إلى منزل أكبر قريبًا لأننا نخطط لتكوين أسرة.
وعندما يحين ذلك الوقت، فإن خطتنا هي التحول إلى شراء الرهن العقاري للتأجير وتحرير حقوق الملكية من العقار حتى نتمكن في النهاية من شراء منزل عائلتنا. لقد أجرينا أبحاثنا حول سوق الإيجار وكانت العائدات جيدة.
إذا اشترينا فاعلًا للعيش فيه، ثم قررنا في غضون ثلاث سنوات إعادة التمويل وشراء منزلنا التالي، فهل سنصبح مسؤولين عن دفع رسوم الدمغة الإضافية لمشتري المنزل الثاني إذا احتفظنا بمنزلنا الأول كإيجار؟
المشروع: يريد قارئنا شراء منزل فاعل ليكون أول منزل لهم، ثم شراء منزل عائلتهم في غضون ثلاث سنوات وترك المنزل الأول خارجًا – لكنهم قلقون بشأن رسوم الدمغة
ردود إد ماغنوس من هذا هو المال: يمكن أن يكون لخطتك مزاياها، لا سيما إذا انتهى الأمر بأعلى قيمة للفاعل أكثر مما تدفعه مقابلها، بعد الأخذ في الاعتبار جميع تكاليف البناء المطلوبة للقيام بالتجديد.
لكن تداعيات ضريبة الأرض على رسوم الدمغة على الممتلكات الخاصة بك القادمة تجعل هذه الخطة أكثر تكلفة مما كانت عليه في الماضي.
قبل عام 2016، لم تكن معدلات رسوم الدمغة على المنازل الثانية تختلف عما يدفعه المشترون لأول مرة أو مشغلو المنازل.
والآن تغير كل هذا. يحصل المشترون لأول مرة على إعفاء خاص من رسوم الدمغة، بينما يدفع مشترو المنازل الثانية الذين يشترون للتأجير المزيد.
يدفع المشترون لأول مرة فقط رسوم الدمغة على سعر الشراء الذي يزيد عن 300000 جنيه إسترليني بينما يبدأ مشغلو المنازل في دفع المبلغ الذي يزيد عن 125000 جنيه إسترليني.
بالنسبة لنقل المنازل، تبدأ رسوم الدمغة بنسبة 2 في المائة فوق عتبة 125 ألف جنيه إسترليني، ثم ترتفع إلى 5 في المائة فوق 250 ألف جنيه إسترليني، حتى تتجاوز عتبة 10 في المائة عند 925 ألف جنيه إسترليني. فوق 1.500.000 جنيه إسترليني يرتفع معدل الضريبة إلى 12 في المائة.
للمشترين لأول مرة، رأول 300 ألف جنيه إسترليني من سعر شراء العقار تكون معفاة من الضرائب، ثم يبدأ تطبيق معدل 5 في المائة. ومع ذلك، فمن الأهمية بمكان، إذا قام المشترون لأول مرة بشراء عقار بتكلفة تزيد عن 500 ألف جنيه إسترليني، فإنهم يفقدون إعفاءهم ويدفعون أسعار نقل المنزل العادية.
وفي إنجلترا وأيرلندا الشمالية، يدفع المستثمرون الذين يشترون للتأجير ومشتري المنازل الثانية رسوماً إضافية بنسبة 5 في المائة فوق ما يتكبده أولئك الذين يشترون عقاراً للعيش فيه. تختلف المعدلات قليلاً في اسكتلندا وويلز.
تتم إضافة الرسوم الإضافية إلى تكلفة العقار بالكامل، بما في ذلك الجزء الخاضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة صفر بالنسبة لنقل المنازل والمشترين لأول مرة.
لذلك، في حين أن المشتري لأول مرة لن يدفع أي رسوم دمغة على عقار بقيمة 300 ألف جنيه إسترليني، فإن المشتري الذي يشتري للتأجير أو مشتري المنزل الثاني سينتهي به الأمر بدفع 20 ألف جنيه إسترليني.
للحصول على مشورة الخبراء تحدثنا إلى مارك باريت، متخصص في الضرائب في شركة Property Tax Advice ltd و فيل بلاكبيرن، شريك الضرائب في لوبوك فاين.
فخ الضرائب: يتم فرض رسوم الدمغة بمعدلات مختلفة فوق حدود معينة وقد تم التلاعب بها مرارا وتكرارا على مر السنين
ما هي رسوم الدمغة التي سيدفعونها مقابل العقار الأول؟
يجيب مارك باريت: بافتراض أن شراء العقار الخاص بك تم في إنجلترا، إذا كنت مشتريًا لأول مرة وستشغل العقار باعتباره مكان إقامتك الرئيسي، فإذا لم يكن العقار أكثر من 500000 جنيه إسترليني، فسيحق لك الحصول على إعفاء المشترين لأول مرة من رسوم الدمغة.
يعد هذا توفيرًا كبيرًا حيث أن أول 300000 جنيه إسترليني خالية من رسوم الدمغة، وستدفع 5 بالمائة فقط على الفرق بين سعر الشراء و300000 جنيه إسترليني.
ربما تكون قد سمعت الشائعات القائلة بأنه في الميزانية المقررة في 26 نوفمبر، قد تكون هناك تغييرات في ضريبة SDLT وضريبة المجلس، لكن هذا ليس معروفًا بالطبع بعد.
مارك باريت، متخصص في الضرائب في شركة Property Tax Advice ltd
ما هي رسوم الدمغة التي سيدفعونها مقابل العقار الثاني؟
يجيب مارك باريت: إذا قمت بالاحتفاظ بهذا العقار الأصلي باسمك عند انتقالك في النهاية إلى منزل جديد، فستكون مسؤولاً عن دفع الرسوم الإضافية للعقار الثاني.
البديل هو أنه إذا كنت تشعر أن استئجار هذا العقار سيكون الأول من بين العديد من الاستثمارات ويشكل جزءًا من خطة مالية شاملة لحياتك. إذا كان هذا هو الحال، فربما يكون فتح شركة محدودة خيارًا. وهذا تكتيك شائع يستخدمه مستثمرو العقارات، والذي يغير الطريقة التي يدفعون بها الضرائب. إذا قمت بذلك، فيمكنك بيع عقارك الأول بسعر أقل إلى الشركة.
سيتعين على الشركة دفع رسوم الدمغة عندما تشتري العقار منك، ولكن هذا يعني أيضًا أنك لن تضطر إلى دفع رسوم إضافية أعلى عند شراء منزلك الثاني والأكبر.
ويضيف فيل بلاكبيرن: عند شراء منزل ثانٍ، تفرض الحكومة على المشترين رسوم دمغة إضافية بنسبة 5 في المائة. وهذا يعني أنه إذا كان سعر العقار 600 ألف جنيه إسترليني، فإن رسوم الدمغة ترتفع إلى 50 ألف جنيه إسترليني، مقارنة بـ 20 ألف جنيه إسترليني بالسعر القياسي.
عادةً، لا يتم تطبيق الرسوم الإضافية عندما يقوم المشتري بشراء منزل ليحل محل مسكنه الرئيسي، بغض النظر عما إذا كان لديه منزل ثانٍ بالفعل. ومع ذلك، فإن الاحتفاظ بمسكنك الرئيسي كشراء للتأجير لا يعد بمثابة استبدال له.
ولذلك، في هذه الحالة، سيتعين على الزوجين دفع رسوم إضافية بنسبة 5 في المائة، حيث ستعتبرهما إدارة الإيرادات والجمارك البريطانية شراء منزل ثان.
ومع ذلك، هناك تحذيرات مهمة يجب على القارئ مراعاتها. إذا تم بيع المنزل الأول في غضون ثلاث سنوات من شراء المنزل الجديد، فيمكن استرداد الرسوم الإضافية، بشرط استخدام العقار الجديد حقًا كمقر إقامة رئيسي.
بالنسبة للزوجين، فإن ذلك يعني التخلص من الممتلكات الأصلية، وإنهاء عملية الشراء للتأجير، خلال فترة الثلاث سنوات.
فيل بلاكبيرن، شريك الضرائب في شركة لوبوك فاين
ما هي الآثار الضريبية الأخرى التي يجب أن يكونوا على علم بها؟
يجيب مارك باريت: يمكن أن يكون تأجير العقارات مربحًا، ولكنك ستحتاج أيضًا إلى أن تكون على دراية بما يُعرف عمومًا بتأثير المادة 24 على الإعفاء الضريبي لتكاليف الرهن العقاري.
وهذا يعني أنك سوف تحصل على إعفاء ضريبي على فوائد الرهن العقاري للعقار المستأجر، ولكن الإعفاء يقتصر على إعفاء بنسبة 20 في المائة.
يمكن أن يكون هذا التقييد للإعفاء الضريبي مكلفًا إذا كان أحدكما أو كلاكما يخضع بالفعل للضريبة بمعدلات ضريبية أعلى – ولكن هناك خياران محتملان.
إذا كانت خطتك هي الحصول على عقار واحد فقط للإيجار، فمن المحتمل أن يكون الاحتفاظ به باسمك هو القرار الصحيح.
عند شراء العقار الذي ستؤجره، تأكد من شرائه كـ “مستأجرين مشتركين” لأن ذلك يفتح لك خيار إنشاء سند ثقة وتخصيص المزيد من الدخل لأي منكما كزوجين يدفع ضريبة دخل أقل عندما تأجرانه.
وهذا يحد من تأثير المادة 24 إذا كان أحدكم لديه دخل منخفض أو ليس لديه دخل.
ويضيف فيل بلاكبيرن: والخلاصة واضحة ومباشرة: قد يكون الاحتفاظ بالمنزل الأول لتأجيره أمرًا جذابًا من الناحية المالية، ولكنه يؤدي إلى دفع فاتورة رسوم دمغة أعلى ماديًا على عملية الشراء التالية ما لم يتم بيع العقار الأصلي في غضون ثلاث سنوات.
يوصى بشدة بطلب المشورة المهنية لضمان تطبيق القواعد بشكل صحيح ولتجنب الأخطاء المكلفة.