أنا مشتري محتمل لأول مرة ولكني أجد صعوبة في توفير وديعة كبيرة بما يكفي.
أنا لا أحصل على راتب كبير ووالداي ليسا أثرياء، لذلك ليس هناك “بنك أمي وأبي” يمكن الاعتماد عليه.
لقد قرأت أن حوالي 95 في المائة وحتى 100 في المائة من القروض العقارية متاحة. هل هذا شيء يجب أن أفكر فيه؟ ما هي إيجابيات وسلبيات المعنية؟
وما هي الخيارات الأخرى المتاحة لي، إن وجدت؟ أنا لا أحب فكرة الاقتراض كثيرًا، لكن إيجاري يرتفع دائمًا وأريد فقط أن أكون في مكان خاص بي.
أكثر مما ينبغي؟ تريد القارئة “هذا هو المال” معرفة ما إذا كان الرهن العقاري ذو القيمة المرتفعة للقرض مقابل القيمة سيكون وسيلة معقولة لمساعدتها على الارتقاء في سلم الإسكان
تجيب جين دينتون، من هذا هو المال: في بعض الحالات، يمكن أن تكون القروض العقارية بنسبة 95 في المائة أو 100 في المائة أو غيرها من القروض العقارية ذات القيمة العالية للقرض أداة قيمة لمساعدة المشترين لأول مرة على الارتقاء في سلم العقارات بشكل أسرع.
ترتبط نسبة القرض إلى القيمة بنسبة قيمة العقار الذي يغطيه الرهن العقاري، لذلك إذا كان لديك وديعة بنسبة 5 في المائة بقيمة 10000 جنيه إسترليني على منزل بقيمة 200000 جنيه إسترليني، فإن نسبة القرض إلى القيمة ستكون 95 في المائة.
كان متوسط إيداع المشتري لأول مرة في عام 2024 هو 61.090 جنيهًا إسترلينيًا، وفقًا لشركة هاليفاكس، وقام المشترون بدفع 20 في المائة في المتوسط.
ومع ذلك، فإن عدد المقرضين الذين يقدمون قروضاً عقارية بودائع بنسبة 5 في المائة آخذ في الازدياد، لذا فإن أولئك الذين لا يستطيعون الادخار بنفس القدر يجب أن يجدوا أن لديهم الكثير من الخيارات.
لقد كانت القروض العقارية بدون ودائع أو الرهن العقاري بنسبة 100 في المائة نادرة في السنوات الأخيرة، ولكن هناك بعض الأمثلة. غالبًا ما يكون لديهم شروط خاصة، مثل استخدام أحد الوالدين كضامن.
كما أن القروض العقارية ذات الودائع المنخفضة تأتي بمعدل فائدة أعلى، وبالتالي فإن الدفعات الشهرية ستكون أكثر تكلفة.
سيكون إشراك وسيط الرهن العقاري لمساعدتك فكرة جيدة. يمكنهم مساعدتك في تحديد عدد السنوات التي ستستغرقها في الحصول على قرضك العقاري، وهو ما يُعرف بالمصطلح (غالبًا ما بين 25 و35 عامًا) وحساب المبلغ الإجمالي الذي سيكلفك خلال مدته.
ضع في اعتبارك أيضًا أنه قد يكون هناك خطر أكبر للأسهم السلبية إذا حصلت على رهن عقاري بنسبة 95 في المائة أو 100 في المائة.
تحدث الأسهم السلبية عندما تنخفض أسعار المنازل وتصبح قيمة العقار أقل من المبلغ المقترض لشرائه. على المدى الطويل، قد يؤدي ذلك إلى زيادة صعوبة إعادة الرهن العقاري أو البيع.
ستظل أيضًا بحاجة إلى سجل ائتماني جيد. لاحظ أن بعض المقرضين يستبعدون المباني الجديدة من الرهون العقارية منخفضة الودائع.
يختار بعض المشترين لأول مرة شراء عقار ذي ملكية مشتركة للوصول إلى سلم العقارات. وهذا يمنح المشترين الفرصة لامتلاك نسبة من العقار ودفع الإيجار على الباقي.
عند الشراء من خلال الملكية المشتركة، سيظل يتعين عليك إيداع وديعة مقابل الحصة التي تمتلكها، كما تفعل مع أي عقار آخر يتم شراؤه. لا ينبغي الاستخفاف بشراء عقار ذي ملكية مشتركة نظرًا لوجود مخاطر محتملة.
لقد تحدثنا إلى اثنين من الخبراء للحصول على نصائحهم بشأن معضلة إيداع الممتلكات الخاصة بك.
مالكولم ديفيدسون هو المدير الإداري لرجل المال في المملكة المتحدة
يقول مالكولم ديفيدسون، المدير الإداري لشركة وساطة الرهن العقاري، UK Moneyman: بالنسبة للعديد من المشترين لأول مرة، أصبح ما يسمى بـ “بنك أمي وأبي” هو الفرق بين امتلاك منزل واستئجاره لأجل غير مسمى.
في الواقع، تشير التقديرات الأخيرة إلى أن أفراد الأسرة يساهمون الآن بأكثر من 9 مليارات جنيه إسترليني سنويًا في ودائع المنازل، وهو مبلغ من شأنه أن يضعه خارج أكبر عشرة مقرضي للرهن العقاري في المملكة المتحدة إذا كان بنكًا بحد ذاته.
وعلى خلفية ارتفاع الإيجارات وتكاليف المعيشة، ليس من المستغرب أن يبحث المشترون الذين لا يتمتعون بمساعدة أسرهم بشكل متزايد عن قروض عقارية مرتفعة القيمة، بما في ذلك صفقات بنسبة 95 في المائة وحتى 100 في المائة.
والخبر السار هو أن 95 في المائة من القروض العقارية أصبحت الآن متاحة على نطاق واسع.
إذا كان لديك دخل ثابت، وتاريخ ائتماني نظيف، ويمكنك إثبات إدارة أموالك بشكل معقول، فغالبًا ما يكون إيداع بنسبة 5 في المائة كافيًا للصعود على السلم.
الميزة الواضحة هي أنك تحتاج إلى أموال نقدية أقل بكثير مقدمًا.
إن المقايضة هي التكلفة، لأن أسعار الفائدة أعلى من صفقات الودائع المنخفضة، وستكون أكثر عرضة للخطر إذا انخفضت أسعار المنازل حيث ستبدأ بأسهم قليلة للغاية.
إن الرهن العقاري الحقيقي بنسبة 100 في المائة نادر للغاية، ولكنه موجود بالفعل.
أطلق أحد المقرضين رهناً عقارياً بنسبة 100 في المائة ثابتاً لمدة عشر سنوات، مما يمنح المشترين ضمانة السداد ولكنه يقيدهم لفترة طويلة.
يقدم المقرضون الآخرون بدائل أيضًا، مثل المطالبة بمساهمة نقدية ثابتة أصغر، على سبيل المثال 5000 جنيه إسترليني بغض النظر عن سعر الشراء، أو الإقراض بنسبة 100 في المائة إذا كان بإمكانك إثبات أنك دفعت الإيجار بمستوى معادل لمدة 12 شهرًا على الأقل.
هناك خيار آخر يتضمن دعم الأسرة دون تقديم إهداء نقدي.
يسمح بعض المقرضين للآباء أو الأقارب الذين يمتلكون منزلهم الخاص بتقديمه كضمان إضافي. وهذا يقلل من مخاطر المقرض، ولكنه يعني أن ممتلكات الداعم ستكون في خطر إذا لم يتم الحفاظ على المدفوعات.
ومع ذلك، من المهم أن نكون واقعيين. لقد ارتفعت أسعار المساكن بسرعة أكبر بكثير من الأجور لعقود من الزمن، وتم تشديد قواعد القدرة على تحمل التكاليف بشكل كبير بعد عام 2014.
بالنسبة لأصحاب الدخل المنخفض الذين يشترون بمفردهم، لا يتمثل التحدي غالبًا في الوديعة، بل في مقدار المبلغ الذي يرغب المقرض في إقراضه لهم على أساس الدخل.
إذا لم يكن الرهن العقاري في متناول اليد تماما بعد، فإن البدائل تشمل الملكية المشتركة أو الشراء في منطقة أرخص لبناء الأسهم مع مرور الوقت. الملكية المشتركة لها مخاطرها المحتملة.
يمكن أن تكون القروض العقارية ذات الودائع المرتفعة أو بدون ودائع طريقا إلى السلم، ولكن ينبغي التعامل معها بعناية، مع فهم واضح للمخاطر التي تنطوي عليها.
تقول راشيل جيديس، مديرة علاقات المقرضين الاستراتيجيين في مكتب استشارات الرهن العقاري: وعلى مدى العام الماضي، شهدنا انتعاشاً كبيراً في القروض العقارية بنسبة 95 في المائة و100 في المائة.
ومن المشجع أن نرى المقرضين يعترفون بأن “بنك أمي وأبي” ليس حقيقة واقعة بالنسبة للجميع.
ويرى كثيرون أن الافتقار إلى ودائع كبيرة يشكل العائق الوحيد أمام ملكية المساكن، ويستجيب المقرضون بخيارات نسبة القرض إلى القيمة بنسبة 95 في المائة، و98 في المائة، و100 في المائة.
راشيل جيديس هي مديرة علاقات المقرضين الاستراتيجيين في مكتب استشارات الرهن العقاري
الميزة الرئيسية لهذه المنتجات هي إمكانية الوصول إليها. إنها تسمح للمشترين المحتملين بكسر دورة سوق الإيجار والبدء في بناء حقوق ملكية في منزل خاص بهم.
ومع ذلك، هناك اعتبارات يجب أخذها بعين الاعتبار. بشكل عام، كلما كان مبلغ الإيداع الخاص بك أصغر، كلما ارتفع سعر الفائدة الذي سيتم محاسبتك عليه.
هناك أيضًا خطر محتمل يتمثل في انخفاض قيمة الأسهم إذا انخفضت أسعار المنازل. ومع ذلك، بالنسبة للكثيرين، فإن تكلفة سعر الفائدة الأعلى قليلاً لا تزال أفضل من التكلفة طويلة المدى لعدم القدرة على الصعود على سلم العقارات على الإطلاق.
إذا لم يكن لديك ثروة عائلية تعتمد عليها، فهناك حلول بديلة أخرى يجب وضعها في الاعتبار.
الملكية المشتركة، أي الشراء مع صديق أو شريك أو أحد أفراد الأسرة، يمكن أن تغير قواعد اللعبة.
من خلال الجمع بين دخلك، قد تجد زيادة في قدرتك على تحمل التكاليف، وقد يؤدي تجميع المدخرات الفردية الصغيرة إلى إيداع أكثر تنافسية.
لم يتم تصميم هذه المنتجات للمشترين لأول مرة فحسب، بل أيضًا لمحركات المنازل الذين يفتقرون إلى الأسهم في ممتلكاتهم الحالية، أو أولئك الذين يتطلب تغير ظروفهم الأخيرة منهم البدء من الصفر، مثل الطلاق.
في حالتك، مع انخفاض الدخل، فإن العقبة التي ستواجهك ستكون مجرد نقص الودائع، ولكن القدرة على تحمل التكاليف بشكل عام من حيث الدخل والقدرة على الاقتراض.
هذا هو السبب في أن نصيحة الرهن العقاري المتخصصة ضرورية. وبدعم من أحد المستشارين، يمكنك إيجاد حل يناسب ميزانيتك وأهدافك المالية.