أنا وزوجتي نتطلع إلى الانتقال إلى المنزل ووجدنا منزلًا نحبه حقًا.
المشكلة هي أن المنزل لديه تاريخ من Knotweed الياباني ، الذي كان البائع والوكيل العقاري مقدمًا.
هل من الآمن تقديم عرض في منزل له تاريخ من العلب اليابانية نظرًا لعلاجه لمدة سبع سنوات ويأتي مع ضمان مدعوم من التأمين؟
خاسر الصفقة؟ عادةً ما يقلل Knotweed الياباني من قيم المنزل بحوالي 5 ٪
إد ماجنوس من هذا هو ردود المال: أنت محق في الشعور بالقلق عند سماع المصطلح اللعين الياباني. لديها سمعة مخيفة للمباني الضارة.
لكن مقرضي الرهن العقاري مستعدون للإقراض على عقارات مع تاريخ من العلب طالما رأوا دليلًا على أنه تم التعامل معها بشكل احترافي وهناك ضمان في مكانه.
في نهاية المطاف ، على الرغم من أنه قد يؤدي إلى إيقاف بعض المشترين ، إذا كان من الممكن الحصول على رهن عقاري على العقار ، فإن ذلك يجب أن يمنحك الطمأنينة – ليس فقط لشراءك الآن ، ولكن إذا كنت تبيع في المستقبل.
إذا كان هناك عدد أقل من المشترين للتنافس معهم ، فقد يكون من الممكن أيضًا المساومة بشدة على السعر وتحمل خصمًا صحيًا على سعر الطلب.
تتأثر ما يقدر بنحو 900،000 منزل بالعقاب اليابانية ، وفقًا للبحث الذي أجراه أخصائيي النباتات ، Environet.
يدعي أنه عادة ما يقلل من قيم المنزل بحوالي 5 في المائة ، أو ما يصل إلى 10 في المائة في الحالات الأكثر شدة.
للحصول على مشورة الخبراء ، تحدثنا إلى أنجيلا كير، مدير في تحالف أصحاب المنازل على موقع نصيحة الملكية ، مارك هاريس، الرئيس التنفيذي لشركة سمسار الرهن العقاري SPF الخاصة و هنري بريوروكيل شراء محترف.
نصيحة من خبير المنازل
أنجيلا كير يرد: غالبًا ما نسأل هذا. اعتاد Knotweed الياباني وضع الخوف من الله في مشتري المساكن.
يتيح تعديل قانون السلوك المعادي للمجتمع والجريمة والشرطة لعام 2014 المجالس المحلية إصدار إشعارات للنباتات غير الأصلية الغازية مثل Knotweed اليابانية.
هذا يعني أنه على الرغم من أنه ليس من غير القانوني أن يكون لديك Knotweed الياباني على الممتلكات الخاصة بك ، إلا أنه من مسؤوليتك التحكم في انتشارها حتى لا تصبح مصدر إزعاج لجيرانك.
لكن الرأي القائل بأن knotweed الياباني يشبه الهبوط من حيث تأثيره المتصور على قيم الممتلكات والنزاهة الهيكلية ، هو فكرة خاطئة.
أنجيلا كير ، مديرة تحالف أصحاب المنازل على موقع نصيحة الملكية
قامت المؤسسة الملكية للمساحين القانونيين (RICs) بتحديث إرشاداتها حول المصنع الغازي في عام 2022.
لذا ، رداً على سؤالك ، نعم ، سنفكر في تقديم عرض – مع وجود التأكيدات المناسبة.
في حالتك ، فإن حقيقة أن Knotweed قد عولجت بشكل احترافي لمدة سبع سنوات ، ويأتي مع ضمان مدعوم من التأمين يدل على أن Homeseller قد أخذ الأمر على محمل الجد ونشاط. هذا أمر مشجع حقا.
وعلى الرغم من أن البائع يُطلب صراحة في نموذج TA6 لجمعية القانون ما إذا كان Knotweed الياباني موجودًا ، إلا أنه من المنعش أن البائع والوكيل قد ذكروا هذا المقدمة.
نصيحة من وكيل شراء
ردود هنري بريور: نعم ، سأقدم عرضًا وأخضع لرؤية الأعمال الورقية سأكون سعيدًا بشراء العقار.
يبدو البائعون وكأنهم فعلوا ما يجبرون على فعله قانونًا ، ومعاملة الإصابة والكشف عنها.
يجب أن يأتي العمل المنجز لعلاج Knotweed مع ضمان. لا يزال هناك بعض مقرضي الرهن العقاري الذين يخافون من قبل Knotweed الياباني ولكن يجب أن يكون وسيط الرهن العقاري قادرًا على التنقل في هذا الأمر ، وبالطبع يجب أن يكون النقل الخاص بك من ذوي الخبرة في هذا الموضوع.
هنري بريور ، وكيل شراء محترف
ماذا يحتاجون للتحقق قبل الشراء؟
أنجيلا كير يرد: من المهم الحفر في التفاصيل. تأكد من أنك سعيد بالضمان وأنه قابل للتحويل لك. تحقق من ما يغطيه.
لا يزال بعض مقرضي الرهن العقاري يأخذون رؤية حذرة ، لذا تحقق من أن المقرض الخاص بك مريح في الأوراق.
سيكون معظم المقرضين سعداء بخطة علاج مدعومة من التأمين ، لكن لا يوجد معيار على مستوى الصناعة عندما يتعلق الأمر بالأعشاب اليابانية ولكل مقرض معايير الإقراض الخاصة به ، لذا تحقق.
احصل على مسح للمنزل واطلب من المساح أن يأخذ وجهة نظر حول وضع Knotweed. نحن نتجه إلى موسم النمو الذروة ، لذا فإن الصيف هو الوقت المثالي لإجراء التحقيقات الخاصة بك.
وعلى الرغم من أن Knotweed المعالجة يجب ألا يسبب مشاكل ، إلا أنه لا يزال بإمكانه تأجيل بعض المشترين في المستقبل – تمامًا كما تتساءل عنها الآن – لذلك عامل في الآثار المحتملة لإعادة البيع.
لكن بشكل عام ، مع وجود الحماية الصحيحة في مكانها ، لا ينبغي أن يكون ذلك بمثابة كسر للصفقة.
نصيحة من وسيط الرهن العقاري
يرد مارك هاريس: منذ عقد أو أكثر ، كان وجود Knotweed الياباني على موقع العقار – أو حتى في موقع مجاور – قد أرسل مقرضين يركضون للتلال. في مثل هذا السيناريو ، إذا لم يتم ردع المشتري المحتمل ، فسيتعين عليهم تمويل الشراء نقدًا.
ومع ذلك ، تحسن الوضع بشكل كبير. في عام 2022 ، قدمت RICs مجموعة جديدة من المعايير عند تقييم الخصائص المتضررة من Knotweed اليابانية.
يتيح ذلك المقيمين سلطة تقديرية أكبر والقدرة على الحكم على الموقف وتأثير أو تأثير وجوده ، بدلاً من الاعتماد على قاعدة سبعة أمتار السابقة.
تنقسم الخصائص إلى أربع فئات تم تصنيفها من A إلى D. الخصائص التي تم تصنيفها C و D أقل عرضة للتأثير على شهية المقرض على الإقراض لأن Knotweed الياباني إما موجود ولكن لا يسبب أضرارًا ، أو أن الإصابات تُرى خارجًا.
عندما يتم إرجاع تقييم الفئة A أو B ، مع وجود Knotweed وتسبب في أضرار مادية مرئية أو من المحتمل أن تمنع أو تقيد الوصول إلى مساحة الراحة ، قد لا يزال المقرض يقرض طالما أن خطة علاج متخصصة في مكانها ، إلى جانب ضمان مبدع.
مارك هاريس ، الرئيس التنفيذي لشركة سمسار الرهن العقاري SPF الخاصة
فيما يتعلق بموقفك ، من الإيجابي أن هناك خطة علاجية تستخدم تاريخياً وتأمينًا مدعومًا.
أيضًا لصالح المقترض ، فإن المعايير الجديدة والأوسع نطاقًا لقيام الموظفين على مرأى من العلم الياباني ، لكنني أظن أنه قد يكون هناك حاجة إلى تقرير متخصص جديد أو يستحق التقييم لتقييم التأثير الحالي وتوفير الراحة للمقرضين.
لحسن الحظ ، تشير الأبحاث إلى أن الخصائص ذات الأسس الكبيرة تُظهر أنها لا تتأثر (الجدران ، المحفوظات ، من المحتمل أن تكون).
علاوة على ذلك ، تدرك RICs أيضًا أن الهدف هو “مستوى مناسب من التحكم” بدلاً من السعي تلقائيًا للاستئصال.
أخيرًا ، يجدر التحقق مما إذا كان التأمين على المباني لديك أي استبعاد (ق) للمطالبات التي تسببها Knotweed اليابانية.