لقد وجدت أنا وزوجي شقة نحبها حقًا. يبدو أنه قيمة معقولة مقارنة بالمنازل الأخرى في المنطقة.
ومع ذلك ، لدينا مصدر قلق رئيسي واحد … تقع الشقة فوق مكتب البريد ، وهذا ربما يكون السبب في ذلك أكثر منطقية من الممتلكات الأخرى في المنطقة.
الشقة نفسها مستأجرة مع 188 عامًا على عقد الإيجار ورسوم الخدمة هي 1000 جنيه إسترليني سنويًا.
ولكن هل يجب أن نبقى واضحين بالنظر إلى أن العقار فوق المساحة التجارية؟ نحن قلقون من أن مكتب البريد يمكن أن يتغير إلى شيء آخر في المستقبل ، مثل مطعم أو الوجبات الجاهزة التي يمكن أن تكون أكثر تعرّضًا وتقديم خطر حريق؟
هل سيكون من الممكن أيضًا الحصول على رهن عقاري وهل يمكن بيعه في المستقبل؟
لقد وجد قارئنا شقة يحبونها حقًا ولكنهم قلقون بشأن كونه فوق مكتب بريد (ألبوم الصور)
إد ماجنوس من هذا هو ردود المال: عندما يتعلق الأمر بشراء منزل ، غالبًا ما يكون التحدي الأكبر هو التسوية – من المحتمل أن يكون هناك دائمًا شيء يعيد المشترين.
إن الدماغ البشري من الصعب البحث عن التهديدات وحتى أولئك الذين يجدون منزلهم المثالي ، من المحتمل أن يقضوا الكثير من الوقت في التفكير في المزالق المحتملة.
لكن من الرائع أن تكون قد وجدت خاصية تحبه أنت وزوجك حقًا وتشعر بأنها قيمة معقولة للمنطقة – وهذا هو الصعوبة التي يمكنك الحصول عليها بشكل صحيح.
إن عقد الإيجار لمدة 188 عامًا طويل بما فيه الكفاية لا يدعو للقلق ، وتكون رسوم الخدمة منخفضة نسبيًا ، لذلك يعد هذا أيضًا إيجابيًا ، على الرغم من أنك تحتاج إلى معرفة ما تدور حوله رسوم الخدمة ، وما إذا كان يمكن زيادته – وإذا تم توج هذه الزيادة.
بلغ متوسط رسوم الخدمة السنوية لشقة في إنجلترا وويلز 2300 جنيه إسترليني في عام 2024 ، وفقًا لتحليل الوكيل العقاري هامبتونز – لذلك من العدل أن نقول أن هذا أقل بكثير من القاعدة.
أنت محق في التساؤل حول المسطح الموجود فوق المساحة التجارية ، بالنظر إلى أن هذا لديه بعض القدرة على التأثير على الحصول على رهن وقدرة على البيع في المستقبل.
بالنظر إلى أنه مكتب بريد ، سيكون من المفيد التحقق من ساعات العمل وربما قضاء بعض الوقت في النظر في مدى انشغاله خلال اليوم – إذا كان ذلك يتعلق بك.
في شكله الحالي ، لا ينبغي أن يتسبب مكتب البريد الموجود أسفل الشقة في وجود مشكلة على جبهة الرهن العقاري ، ولكن كما تقول ، هناك احتمال أن يتحول إلى شيء آخر في المستقبل.
للحصول على نصيحة الخبراء تحدثنا معنا لوك ثورن، مدير مشارك في Broker SPF Private Clients ، إيمي رينولدز، رئيس المبيعات في وكالة ريتشموند العقارية أنتوني روبرتس.
هل سيكونون قادرين على الحصول على رهن عقاري؟
يرد لوك ثورن: في حين أن معظم المقرضين سوف يفكرون بشكل عام في الإقراض لشخص يشتري شقة أعلى من المباني التجارية ، مثل مكتب البريد ، فإن هذا يخضع دائمًا لمراجعة محددة من مساح البنك.
سيقوم بعض المقرضين بتقييد القرض على القيمة المتاحة حيث توجد شقة أعلى من المباني التجارية ، لذلك قد يعني هذا أن إيداعًا أعلى مطلوب من قبل أي مشتر محتمل.
نوع الإعلان مهم بشكل خاص وأي شيء يمكن أن يكون ضارًا بسهولة السليفي ، مثل الضوضاء والروائح وساعات الفتح الممتدة ، والتي يمكن أن ترتبط على سبيل المثال بمقهى أو مطعم أو مخرج للوجبات السريعة ، والتي من المحتمل أن يعاملها المقرض بشكل أكثر حذراً.
بعد 188 عامًا من عقد الإيجار أمر جيد. يصبح طول الإيجار مصدر قلق أكبر بمجرد أن يرى المقرض أن يقول 85 عامًا فقط في وقت ذكر الرهن العقاري.
بمجرد أن يتم ضرب هذا الرقم ، يكون ذلك عندما تنخفض شهية المقرضين ويتوفر عدد أقل من الخيارات.
على الرغم من أننا غير مدركين لقيمة العقار والشروط الواقعة في عقد الإيجار ، إلا أن 1000 جنيه إسترليني لا يبدو أن رسوم خدمة مرهقة للغاية.
ومع ذلك ، سيتم التعليق على ذلك مرة أخرى من قبل المقيمين وسيقوم المقرض بدمج أي تعليقات قد تؤثر على تسويق العقار المستقبلي ، في قرار الإقراض.
ما يجب أن يسأله المقترض هو ما إذا كان هناك أي إيجار أرضي ينطبق على هذا العقار.
إذا كان هناك ، يجب التحقق من التفاصيل حول القيمة وفترة المراجعة لأن هذا قد يؤثر مرة أخرى على خيارات الإقراض المفتوحة للمشتري.
لوك ثورن ، المدير المساعد في وسيط الرهن العقاري SPF العملاء الخاصين
هل سيكونون قادرين على البيع في المستقبل؟
ردود إيمي رينولدز: أنت محق تمامًا في طرح السؤال – تميل الشقق فوق المباني التجارية إلى أن تكون أكثر تنافسية ، وغالبًا ما يتساءل المشترون عن السبب.
الجواب هو أنه قد يكون من الصعب الحصول على رهن عقاري ويؤثر على الجمهور الذي يمكننا بيعه إليه.
ومع ذلك ، يتم النظر إلى مكاتب البريد بشكل عام بشكل أكثر إيجابية من قبل مقرضي الرهن العقاري مقارنة ، على سبيل المثال ، الوجبات الجاهزة أو الحانة – وهي تعتبر منخفضة التأثير من حيث الضوضاء والروائح وحركة المرور على الأقدام.
المخاوف بشأن ما قد تصبح الوحدة أدناه في المستقبل صالحة. هناك قواعد حول تغيير الاستخدام ، ولكن هذه القواعد تتغير مع مرور الوقت.
نبيع الكثير من العقارات على التجاريات وسوف نبيع الكثير إذا كان المقرضون سيأخذون رؤية مختلفة عن المخاطر.
شريطة أن يكون مبنى جيد المدير ، بسعر معقول ، وفي منطقة جيدة ، سيكون هناك دائمًا سوق له. الأمر يتعلق فقط بالدخول مع عينيك مفتوحة ، والتي من الواضح أنك.
إيمي رينولدز ، رئيسة المبيعات في وكالة ريتشموند العقارية أنتوني روبرتس
هل يمكن تغيير فرع مكتب البريد إلى مطعم أو الوجبات الجاهزة؟
إد ماجنوس من هذا هو ردود المال: كنت تأمل أن يستمر فرع مكتب البريد أسفل هذه الشقة لفترة طويلة قادمة.
يلتزم مكتب البريد بأنه ملتزم بالحفاظ على المستوى الحالي من فروع مكتب البريد.
ومع ذلك ، لا يوجد شيء مؤكد على الإطلاق – وفي نوفمبر من العام الماضي ، أكد مكتب البريد أنه سيحقق 115 فرعًا من شبكته البالغة 11500.
من المحتمل أن يتطلب أي تغيير مستقبلي للاستخدام إذنًا للتخطيط من السلطة المحلية لشخص ما لتغيير الاستخدام من مكتب البريد إلى مطعم أو الوجبات الجاهزة.
يتم تصنيف مكتب البريد كنوع من الفئة A1 من الممتلكات التجارية. المطاعم والمقاهي هي A3 ، في حين أن الوجبات السريعة الساخنة هي فئة A5.
ومع ذلك ، بفضل تغيير القاعدة الحكومية الحديثة إلى الفئات التجارية ، يمكن أن يعتبر التحول من فئة A1 إلى فئة A3 في بعض الحالات الآن حق التطوير المسموح به ، مما قد يسهل على هذا التغيير المحدد.