محافظ بنك إنجلترا يتوقع أربعة تخفيضات في أسعار الفائدة العام المقبل: ماذا يعني ذلك بالنسبة لمعدلات الرهن العقاري والادخار؟

قال محافظ بنك إنجلترا إنه من المحتمل أن يكون هناك أربعة تخفيضات في أسعار الفائدة العام المقبل مع تراجع التضخم.

وكشف مكتب الإحصاءات الوطنية أن التضخم ارتفع إلى 2.3 في المائة في الأشهر الـ 12 حتى سبتمبر/أيلول، وهو أعلى مما توقعته الأسواق.

لكن أندرو بيلي قال في حديثه أمام مؤتمر جلوبال بوردروم مع صحيفة فاينانشيال تايمز، إنه على الرغم من الارتفاع الأخير، فإنه واثق من أن التضخم سيعود قريباً إلى هدفه البالغ 2 في المائة.

وأكد بيلي بعد ذلك أن التوقعات المركزية لبنك إنجلترا تشير إلى تخفيض أسعار الفائدة بمقدار أربعة أرباع نقطة في العام المقبل.

إذا كان هذا صحيحًا، فسيؤدي ذلك إلى انخفاض سعر الفائدة الأساسي من 4.75 في المائة، حيث هو الآن، إلى 3.75 في المائة بحلول نهاية عام 2025، مع قيام البنك بالفعل بخفض أسعار الفائدة من أعلى مستوى عند 5.25 في المائة منذ أغسطس من هذا العام.

وإذا انخفضت أسعار الفائدة إلى 3.75 في المائة، فإن ذلك من شأنه أن يمثل تحولاً طفيفاً عن الإجماع العام في السوق، والذي يرى حالياً أن أسعار الفائدة سترتفع إلى 4 في المائة بحلول نهاية العام المقبل.

ماذا يمكن أن يعني بالنسبة لمقترضي الرهن العقاري؟

أولئك الذين لديهم قروض عقارية متتبعة، والتي تتبع السعر الأساسي، سيستفيدون من كل تخفيض في حين أن أولئك الذين لديهم صفقات متغيرة أخرى يجب أن يروا مع أي حظ أن مقرضيهم يخفضون أسعار الفائدة، وإن كان ذلك عندما يراه المقرض مناسبًا.

وأولئك الذين يقتربون من نهاية صفقات الرهن العقاري الثابتة الخاصة بهم على مدار العام المقبل والعام الذي يليه، يأملون أن تكون معدلات الرهن العقاري أقل عندما يأتون إلى إعادة التمويل إذا تحققت توقعات بنك إنجلترا.

لا يتفاعل تسعير معدل الرهن العقاري الثابت مع أسعار الفائدة. وبدلا من ذلك، فإنها تستبق تغيرات أسعار الفائدة.

وهذا يعني أن التخفيضات المستقبلية لأسعار الفائدة من قبل بنك إنجلترا قد تم تضمينها بالفعل إلى حد ما في أسعار الرهن العقاري ذات السعر الثابت.

وهذا هو السبب في أن المنتجات ذات السعر الثابت لخمس سنوات الأقل سعراً تحوم فوق نسبة 4 في المائة بقليل، بدلاً من أن تكون أعلى من سعر الفائدة الأساسي لبنك إنجلترا البالغ 4.75 في المائة.

ومع ذلك، إذا اعتقدت السوق أن أسعار الفائدة ستنخفض إلى 3.75 في المائة بحلول نهاية العام المقبل، بدلاً من 4 في المائة، فقد يكون هناك مجال لبعض التخفيضات في أسعار الفائدة على الرهن العقاري.

أدنى أسعار الفائدة الثابتة هي الآن أعلى من 4 في المائة، لكن السماسرة يشيرون إلى أن المقترضين قد يكونون قادرين على تأمين أسعار فائدة أقل من 4 في المائة مرة أخرى إذا انخفضت أسعار الفائدة بالفعل إلى 3.75 في المائة.

وقال كريس سايكس، المدير الفني في شركة برايفت فاينانس لوساطة الرهن العقاري: “هذه أخبار ممتازة لأنها من المرجح أن تكون أفضل من الكثير من توقعات السوق والقادمة من محافظ بنك إنجلترا هي مصدر حسن السمعة للغاية لذا فمن المرجح أن يكون هذا هو الحال.” مفيد ويحسن أشياء مثل المقايضات، والتي سوف تنتقل بعد ذلك إلى معدلات الرهن العقاري.

“إن المعدل الأساسي بنسبة 3.75 في المائة سيعطي فرصة محتملة لرؤية أسعار أقل من 4 في المائة تعود إلى السوق إذا كانت دقيقة بالفعل.”

يوافق رافيش باتل، المدير وكبير مستشاري الرهن العقاري في شركة Reside Mortgages، على أن تخفيضات أسعار الفائدة الأساسية أربع مرات في العام المقبل يجب أن تكون أخبارًا جيدة للمقترضين.

وقال باتل: “إذا تحقق ذلك، فإنه سيشير إلى تحول كبير في مشهد الرهن العقاري”. ومن المرجح أن يشجع المعدل الأساسي المنخفض المقرضين على خفض أسعار الفائدة على القروض العقارية السكنية محددة المدة، مع احتمال وقوع بعض الصفقات الأكثر تنافسية ضمن نطاق 3-4 في المائة بحلول هذا الوقت من العام المقبل.

“ومع ذلك، يعتمد الكثير على الظروف الاقتصادية، بما في ذلك المنافسة بين المقرضين، وأسعار المبادلة، واتجاهات التضخم.

لن يكون هناك من سيكون أكثر سعادة من المزيد من التخفيضات في أسعار الفائدة، من أصحاب العقارات الذين يشترون للتأجير مع الرهن العقاري – الذين يوجد منهم ما يقرب من 2 مليون، وفقا لبيانات المالية البريطانية.

يميل أصحاب العقارات الذين يشترون من أجل التأجير إلى الحصول على قروض عقارية بفائدة فقط لضمان التدفقات النقدية الإيجابية. وكان كل هذا جيداً وجيداً عندما اشتروا استثمارات عندما كانت معدلات الرهن العقاري تبلغ نحو 2 في المائة.

لكن الآن يبلغ متوسط ​​سعر الفائدة الثابتة للشراء بهدف التأجير على الرهن العقاري نحو 5.5 في المائة، وفقا لموقع Moneyfacts.

بالنسبة للرهن العقاري الذي تبلغ قيمته 200 ألف جنيه إسترليني فقط، فإن الانتقال من معدل 2 في المائة إلى 5.5 في المائة يعني دفع 917 جنيها إسترلينيا في الشهر بدلا من 334 جنيها إسترلينيا في الشهر.

وأضاف باتيل: “بالنسبة للمستثمرين الذين يشترون بغرض التأجير، يمكن أن توفر تخفيضات أسعار الفائدة بعض الراحة بعد سنوات من ارتفاع تكاليف الاقتراض”.

“قد تؤدي المعدلات المنخفضة إلى تحسين القدرة على تحمل التكاليف وجعل إعادة التمويل أكثر قابلية للتطبيق، خاصة بالنسبة لأولئك الذين قد يفشلون في القدرة على تحمل التكاليف بناءً على اختبارات التحمل.

ومع ذلك، يواجه قطاع الشراء بغرض التأجير ضغوطًا فريدة من نوعها، بما في ذلك زيادة التكاليف التنظيمية، واختبارات التحمل الأكثر صرامة، وتغيير القواعد الضريبية.

“هذه العوامل يمكن أن تخفف من أي انخفاض واسع النطاق في تكاليف الاقتراض لأصحاب العقارات.”

خبير: يعتقد رافيش باتل، المدير ومستشار الرهن العقاري الأول في شركة Reside Mortgages، أن معدلات الرهن العقاري قد تنخفض إلى أقل من 4 في المائة إذا انخفضت أسعار الفائدة إلى 3.75 في المائة العام المقبل

أخبار سيئة للمدخرين

وبينما سيحتفل مقترضو الرهن العقاري بكل تخفيض لأسعار الفائدة من قبل بنك إنجلترا، فإن المدخرين، وخاصة أولئك الذين لا يملكون رهنًا عقاريًا، سيشعرون بالعكس تمامًا.

وقالت راشيل سبرينجال، الخبيرة المالية في Moneyfacts: “إن المزيد من التخفيضات في أسعار الفائدة الأساسية ستكون بمثابة أخبار مدمرة للمدخرين الذين يعانون من ضغوط شديدة لأنهم هم الذين يشعرون بقوة التخفيضات في أسعار الفائدة”.

“أولئك المدخرين الذين يستخدمون فوائدهم لتكملة دخلهم سيشعرون بالتجاهل إذا انخفضت أسعار الفائدة أكثر في العام المقبل.

“لقد رأينا بالفعل بعضًا من أكبر البنوك الرئيسية تخفض معدلات الادخار في أعقاب تخفيضات سعر الفائدة الأساسي هذا العام، لذلك يحتاج المدخرون حقًا إلى التحقق من حساباتهم والتبديل إذا كانوا يحصلون على صفقة أولية.

“يمكن أن تؤدي تخفيضات سعر الفائدة الأساسي إلى خلق موقف شبه لامبالاة بين المدخرين اليوم، حتى مع أن متوسط ​​حساب الوصول السهل يدفع أقل من 3 في المائة، فإن سعر الفائدة الأساسي لدى البنك أعلى بكثير.

“تقدم البنوك المتنافسة عوائد جذابة، ولن يكون من الحكمة التغاضي عنها عندما تتمتع بنفس وسائل الحماية التي تتمتع بها البنوك الكبرى.”