نحن على وشك أن نصل إلى نهاية الرهن العقاري الثابت بنسبة 1.4 في المائة ، ونعد مدفوعاتنا الشهرية للقفز.
في الماضي ، كان لدينا رهن عقاري وساعدنا في التغلب على معدلات الادخار المنخفضة ولكن عندما انتقلنا إلى المنزل تحولنا إلى رهن عقاري قياسي.
أنا الآن أتساءل عما إذا كان الأمر يستحق العودة إلى الرهن العقاري.
لدينا قرض عقاري بقيمة 300000 جنيه إسترليني على منزل بقيمة 800000 جنيه إسترليني ، مع بقاء 15 عامًا على المدة.
لدينا حوالي 30،000 جنيه إسترليني من المدخرات الشخصية المشتركة وزوجتي هي تاجر وحيد ، لذلك تحتفظ بما يتراوح بين 20،000 جنيه إسترليني و 40،000 جنيه إسترليني في حساب لدفع نفسها عندما تحتاج إلى المال وتغطي فواتير الضرائب الخاصة بها عندما تأتي.
عندما نظرت حولي ، لا يبدو أن هناك العديد من الرهون العقارية المعروضة على الرغم من أن الأسعار تبدو أعلى. هل يستحق الحصول على واحدة؟
مساعدة الرهن العقاري: لدينا أسبوعية التنقل في عمود Mortgage Maze يرى الوسيط David Hollingworth الإجابة على أسئلتك
ردود ديفيد هولينجورث: لن تكون بمفردك في كونك أحد المقترضين الذين يصلون فقط إلى نهاية سعر ثابت مع سعر فائدة منخفض للغاية.
قد يبدو من الصعب الاعتقاد بأنه لم يكن فقط ديسمبر 2021 عندما تم زيادة سعر الأساس لأول مرة من مستوى قياسي انخفاض 0.10 في المائة إلى 0.25 في المائة.
ما تلا ذلك كان سلسلة من الزيادات في الأسعار تراجع سعر الأساس إلى 5.25 في المائة في أغسطس 2023.
لقد شهدت وتيرة التغيير المطلقة بالفعل أن العديد من المقترضين قد وصلوا إلى نهاية صفقةهم وتبديل صفقةهم في سوق الرهن العقاري يبدو مختلفًا تمامًا عن الصفقات المنخفضة للغاية التي كانت شائعة.
على الجانب الأكثر إيجابية ، تحسنت معدلات الثابتة من مستويات الذروة التي تم الوصول إليها خلال فترات التقلبات الكبيرة.
تراجعت النظرة المستقبلة ، لكن على الرغم من أن بعض الأسعار الثابتة قد تراجعت إلى أقل من 4 في المائة من المدفوعات ، ستظل مدفوعاتك ترتفع بشكل كبير.
سيكلف الرهن العقاري بقيمة 300000 جنيه إسترليني على مدار 15 عامًا بنسبة 4.25 في المائة 2،257 جنيهًا إسترلينيًا في الشهر ، في حين أن الرهن العقاري نفسه عند 1.40 في المائة سيكون أكثر من 400 جنيه إسترليني شهريًا عند 1،849 جنيهًا إسترلينيًا.
من المهم بوضوح أن تأخذ النصيحة وإجراء بحث شامل للسوق للحصول على أفضل صفقة للمساعدة في تخفيف هذا الارتفاع.
يجب أن يتضمن هذا البحث إعادة النظر فيما إذا كان الرهن العقاري الأوفست يمكن أن يكون أداة مفيدة لمساعدتك في إدارة وتقليل التكلفة الإجمالية لرهنك العقاري.
كيف تعمل الرهن العقاري؟
إزاحة الرهون العقارية تربط حساب توفير منفصل للرهن العقاري. بدلاً من دفع الفوائد على المدخرات ، يتقاضى المقرض فقط الفائدة على الفرق بين أرصدة الرهن العقاري والادخار.
على سبيل المثال ، لن يتم فائدة المقترض برهن 100000 جنيه إسترليني و 20،000 جنيه إسترليني من المدخرات فقط على 80،000 جنيه إسترليني.
ستسمح العديد من صفقات الإزاحة باختيار كيفية تطبيق استفادة من حساب الإزاحة.
من خلال الحفاظ على دفع الرهن العقاري العادي ، سيكون هناك دفع زائد من شأنه أن يساعد تدريجياً على تآكل رصيد الرهن العقاري وإجمالي الفائدة المستحق.
يمكن أن يرى ذلك في النهاية سداد الرهن العقاري مبكرًا ويوفر الآلاف من الفائدة على مدى حياة الرهن العقاري.
بدلاً من ذلك ، يمكن أن يقلل تأثير المدخرات من دفع الرهن العقاري الشهري المطلوب. لن يتم سداد الرهن العقاري مبكرًا ولكنه سيقلل التكلفة الشهرية.
بالنظر إلى ذلك من جانب التوفير ، فإن العائد الفعلي على النقد هو في معدل الرهن العقاري وليس هناك التزام ضريبة الدخل ، حيث لا يتم الحصول على فائدة.
إذا كانت هناك ضريبة لدفعها على المدخرات ، فستحتاج إلى معدل وفورات أعلى للحصول على نفس المعدل الفعلي.
واحدة من الفوائد العملية الكبيرة للإزاحة مقارنة بالدفع الزائد هي أن النقد لا يزال يسهل الوصول إليه.
سيكون هذا مهمًا لزوجتك التي تحتاج بوضوح إلى أن تكون قادرة على الوصول الفوري إلى الأموال.
بدلاً من دفع الفوائد على المدخرات ، يتقاضى المقرض فقط الفائدة على الفرق بين أرصدة الرهن العقاري والادخار
ما هو الجانب السلبي؟
أنت محق في وجود عدد أقل من خيارات الرهن العقاري في السوق هذه الأيام.
عندما كانت أسعار الفائدة منخفضة جدًا لفترة طويلة ، وجدت الإزاحة صعوبة في النمو والعديد من المقرضين ليس لديهم خيار إزاحة.
على الرغم من أن مفهوم الإزاحة يمكن أن يساعد الكثير من ملفات تعريف العملاء ، هناك قانون موازنة ، حيث أن معدلات الرهن العقاري على الإزاحة ستكون أعلى من الرهن العقاري القياسي.
لذلك ، ستعتمد قيمة الإزاحة على مستوى المدخرات التي سيتم الاحتفاظ بها في حساب الإزاحة وما إذا كانت هذه النسبة ستعوض أي علاوة في المعدل الذي تحتاج إلى دفعه.
يبلغ معدل الإزاحة الثابت لمدة خمس سنوات من يوركشاير BS 4.5 في المائة في وقت كتابة هذا التقرير ، مقارنة بالمعدل القياسي الذي سيكون لمسة أكثر من 4 في المائة دون رسوم كبيرة.
يمكن أن تساوي مدخراتك النقدية أكثر من 20 في المائة من مبلغ الرهن العقاري ، بحيث يكون هذا هامشًا يستحق الدفع ، خاصة إذا كانت فائدة المدخرات تخضع لضريبة أسعار أعلى.
كن واقعيًا بشأن حجم نسبة الرهن العقاري التي من المحتمل أن تحافظ عليها عادةً في المدخرات ومقدار الاستخدام الذي ستتمكن من عمله من وظائف الإزاحة المرنة.
يمكن أن تمتد هذه الوظيفة من حساب التوفير البسيط وحسابات التوفير المرتبطة.
على الرغم من أن اختيار السوق قد يكون محدودًا ، فلا يزال هناك العديد من المقرضين الذين يدعمون الإزاحة بما في ذلك يوركشاير بي إس ، و كوفنتري بي إس ، وبنك كلايدزديل ، و BS و Barclays.
التنقل في متاهة الرهن العقاري
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر فوقهم ، فقد نربح عمولة صغيرة. هذا يساعدنا على تمويل هذا المال ، والحفاظ على استخدامه. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.