لقد قمت أنا وزوجي مؤخرًا بتبادل العقود على بيع منزلنا وكان من المقرر أن ننتقل إلى منزلنا التالي في غضون أسبوعين.
إلى صدمتنا المطلقة ، طلب المشتري الآن 10 في المائة من السعر المتفق عليه.
يقول إنه حصل على رأي ثانٍ في الاستطلاع ويعتقد الآن أنه سيحتاج إلى القيام بالكثير من الإصلاحات.
إذا لم نتفق ، يقول المشتري إنه سوف ينسحب. لكن محامينا يقول إن العقد ملزم قانونًا ، وسيخسر المشتري الإيداع الذي دفعه بالفعل – 10 في المائة من قيمة المنزل – على الأقل.
نحن يائسون في التحرك لأننا نحاول البيع لمدة عام. إذا انسحب المشتري لدينا ، فمن المحتمل أن ينخفض عملية الشراء إلى الأمام أيضًا ، حيث لم نتبادل بعد.
لا يزال بإمكاننا أن نتحرك إذا حصلنا على 10 لكل منزل أقل لمنزلنا ، لكننا نشعر أن هذا سيكون خطأ. كيف يجب أن ندير هذا الموقف؟
الخندق الأخير: يهدد المشتري بالانسحاب على الرغم من أن العقود التي يتم تبادلها بالفعل
إد ماجنوس من هذا هو ردود المال: هذا وضع نادر للغاية ومؤسف.
في حين أن المشترين غالباً ما يحاولون المساومة قليلاً من السعر المتفق عليه قبل تبادل العقود ، فنادراً ما يتم سماعها بعد ذلك.
غالبًا ما تستخدم المشكلات في الاستطلاع للدفع للحصول على خصم. ومع ذلك ، فقد ترك المشترين الخاص بك بعد فوات الأوان هنا.
حقيقة أنك تعتمد عليهم لإكمال عملية الشراء التي تعمل إلى الأمام تضيف المزيد من المضاعفات.
للحصول على نصيحة الخبراء تحدثنا معنا أندرو يتباهى، المؤسس المشارك لسام نقل و مايك هانزوم، مستشار للتقاضي في الممتلكات في محامين BLB.
هل المشتري ملزم قانونًا بدفع السعر المتفق عليه؟
أندرو يتباهى الردود: من النادر جدًا أن يحاول المشتري إعادة التفاوض على سعر الشراء بعد تبادل العقود ، لأنه ليس لديهم أسباب قانونية للقيام بذلك.
في Exchange ، يدفع المشتري إيداعًا بنسبة 10 في المائة لمحامي البائع ويصبح ملزماً تعاقديًا لإكمال عملية الشراء في تاريخ الانتهاء المتفق عليه.
إذا انسحب المشتري ببساطة لأنهم لم يعودوا يرغبون في المتابعة ، فسيكونون على الفور في خرق العقد
لذلك ، إذا انسحب المشتري ببساطة لأنهم لم يعودوا يرغبون في المتابعة ، فسيكونون على الفور في خرق العقد.
في هذه الحالة ، يمكن لمحامي البائع إصدار إشعار لإكماله ، والذي يمنح المشتري 10 أيام عمل لإكمال عملية الشراء.
كما سيتم فرض فائدة على الرصيد المتبقي بنسبة 4 في المائة فوق سعر قاعدة بنك إنجلترا.
إذا لم يتم الانتهاء في غضون ذلك الوقت ، يتم فقد الإيداع بنسبة 10 في المائة ، وسيكون المشتري مسؤولاً أيضًا عن التكاليف الأخرى المرتبطة ، بما في ذلك الرسوم القانونية للبائع.
ماذا يمكن للبائع أن يفعل؟
ردود مايك هانزوم: في معظم الحالات التي يفشل فيها المشتري في إكمالها ، يمكن للبائع اختيار إلغاء العقد ، حيث يحتفظ البائع بالإيداع.
مايك هانزوم ، مستشار لتقاضي الممتلكات لدى محامو BLB
سيكون للبائع أيضًا مطالبة بالتعويض ، فيما يتعلق بالخسائر مثل تكاليف الحركة المهدرة ، ورسوم النقل ورسوم الوكلاء.
إذا تسبب خرق المشتري في خرق البائع عقد الشراء الخاص به ، فقد يكون التعويض أعلى بكثير. لحسن الحظ ، لن تواجه هذا الموقف لأنك لم تتبادل بعد.
البديل هو مطالبة المشتري بإكمال العقد على الشروط المتفق عليها الأصلية من خلال مقاضاتهم لأداء محدد.
غالبًا ما لا يتابع الناس هذا الخيار لأن المطالبة ستستغرق شهورًا لاستنتاجها وتكون مكلفة.
على الرغم من أن القاعدة العامة هي الفائز بالتقاضي يمكن أن يسترد تكاليفها المعقولة والمتناسبة من الطرف الخاسر ، لا يوجد أي ضمان لاسترداد التكاليف.
في حالتك ، يقدم المشتري خيارًا ثالثًا ، لإعادة التفاوض على شروط العقد.
ليس من الواضح ما الذي سيفعلونه إذا رفضت قبوله ، لكن يبدو أنه ليس لديهم أسباب لتقديم مطالبة ضدك ، وهذا يجب أن يؤثر على نهجك في المفاوضات.
هل الاستطلاع سبب وجيه لإعادة التفاوض بعد التبادل؟
أندرو يتباهى الردود: إذا كان المشتري لا يزال ينتظر نتائج الاستطلاع ، فلن يكونوا قد وافقوا على التبادل.
إعادة التفاوض بعد التبادل بناءً على استطلاع سلبي غير صالح ، لأن العقار يتم بيعه قانونًا كما هو موضح ، ويمثل الإمبور.
هذا هو المبدأ القائل بأن المشتري وحده مسؤول عن التحقق من حالة المنزل قبل إجراء الشراء أو التبادل.
يضيف مايك هانزوم: يلزم المبدأ العام لـ “حذرة المشتري” المشتري بإرضاء أنفسهم بالممتلكات قبل تبادل العقود.
لقد خاطروا بالمخاطر قبل أن يثبتوا الحاجة إلى الإصلاحات ، ولم يتحملوا سوى المسؤولية.
سيكون الموقف مختلفًا إذا كان لديهم حجة أخفوتها للمشاكل أو أعطت معلومات مضللة ، ولكن لا يبدو أن هذا هو الحال. إن تغيير الظروف المالية أمر مؤسف ولكنه غير ذي صلة في نظر المحكمة.
ماذا يجب أن يفعلوا؟
ردود مايك هانزوم: أقترح عليك اتخاذ خط ثابت مع المشترين. من خلال محاميك ، يجب أن تشرح أن أسباب تقديم سعر مخفض لن يقف في المحكمة.
حذرهم من أنه إذا فشلوا في الإكمال في التاريخ المتفق عليه ، فستخدمهم مع إشعار لإكماله ، مما يمنحهم 10 أيام عمل. إذا فشلت ، فأنت تحتفظ بالحق في إلغاء العقد أو رفع دعوى للحصول على أداء محدد.
ثم انتظر وانظر كيف يستجيبون قبل أن يقرروا ما إذا كان سيتم تقديم تخفيض صغير.
أندرو بوياست ، المؤسس المشارك لسام كولايس
رد أندرو يبرز: من المفهوم أنك تشعر بالقلق إزاء فقدان المشتري الخاص بك ، ولكن يتم وزن هذا الخطر مقابل الاستفادة من إيداع 10 في المائة.
إذا فقد البائع الصبر ، فقد يكون أحد الخيارات هو تقديم دفعة شهرة لعقد العقار أثناء إعادة بيعك ، باستخدام إيداع 10 في المائة من المشتري الأصلي كبعض التغطية المالية.
إذا كنت منفتحًا على قبول سعر أقل وترغب فقط في إنجاز الصفقة ، فيمكنك القيام بذلك ، لكن المشتري سيحتاج إلى عرض عقاري منقح لمطابقة السعر الجديد ، وسيتعين عليهم فرز ذلك خلال فترة الإشعار التي استمرت 10 أيام ، أو سيظلون في حالة خرق وفقدان إيداعهم.
ومع ذلك ، بالنظر إلى الطبيعة في اللحظة الأخيرة من “اكتشافات” الاستطلاع هذه ، يجب عليك التأكد من أن هذه العيوب حقيقية وليست مجرد محاولة انتهازية في اللحظة الأخيرة لمحاولة توفير المال.
يجب أن تكون واثقًا من عدم الاستفادة منه.
للقيام بذلك ، يجب عليك طلب نسخة من تقرير مسح المشتري الذي يوضح المشكلات المحددة.