لقد شهدت سوق شراء العقارات للإيجار صدمة كبيرة. فقد بدأ أصحاب العقارات في بيعها بأعداد كبيرة، بعد أن تقلصت مبيعاتهم بسبب أسعار الفائدة المرتفعة، وقواعد الضرائب الأكثر صرامة، واللوائح التنظيمية الصارمة.
وانخفضت قيمة الرهن العقاري للإيجار للمرة الأولى في العام الماضي، وفقا لهيئة التمويل البريطانية.
في غضون ذلك، تقدر شركة هامبتونز العقارية أنه بحلول نهاية العام، سيكون أصحاب العقارات الخاصة في جميع أنحاء بريطانيا قد باعوا 328.750 منزلاً للإيجار أكثر مما اشتروه منذ عام 2016.
ومن المتوقع أن تشتد المشاكل في ظل حكومة حزب العمال التي يبدو أنها عازمة على استهداف أصحاب العقارات.
ولكن الأمر ليس كله كئيبًا ومحبطًا. فالبلدات والمدن الشمالية تقاوم هذا الاتجاه وتستمر في تقديم الفرص لأولئك الراغبين في الاستثمار في المباني والعقارات.
وفي المناطق الشمالية، يقول أصحاب العقارات إنهم يخططون لاستثمار المزيد، وليس أقل.
إذن، ما هي المدن التي تتمتع بأفضل عائدات الإيجار وأرخص أسعار المساكن؟ تحدثت مجلة Wealth and Personal Finance إلى وكلاء التأجير في المناطق التي يكثر فيها ملاك العقارات في الشمال.
تكتب سامانثا بارتينجتون: “تقاوم المدن والبلدات الشمالية هذا الاتجاه وتستمر في تقديم الفرص لأولئك الراغبين في الاستثمار في المباني والعقارات”.
انقلاب حظوظ سوق شراء العقارات للإيجار في الشمال
قبل عقد من الزمان، كان 22% فقط من جميع عمليات شراء المنازل في الشمال والشمال الغربي ويوركشاير وهامبر تتم لأغراض الشراء للتأجير، مقارنة بنحو 46% في لندن وجنوب شرق إنجلترا، وفقًا لتحليل بنك باراجون لبيانات الصناعة.
والآن تغيرت الأحوال.
وبحلول نهاية عام 2023، ارتفعت حصة المناطق الشمالية من مشتريات العقارات للإيجار إلى 35%، في حين تراجعت حصة لندن وجنوب شرق البلاد إلى 32%.
يقول ريتشارد روونتري، المدير الإداري للرهن العقاري في بنك باراغون: “تاريخيًا، كان جنوب إنجلترا بمثابة الأساس للاستثمار في شراء العقارات للإيجار.
“والآن، شهدنا في الشمال زيادة ملحوظة في نسبة عمليات شراء العقارات للإيجار في السنوات الأخيرة.”
وقال إن هذا يرجع إلى الطلب المتزايد من المستأجرين، وعائدات الإيجار الأفضل بشكل عام، وأسعار المساكن الأرخص وبالتالي فواتير الدمغة المنخفضة.
وترسم تحليلات هامبتونز صورة مماثلة. ففي الأشهر الستة الأولى من العام، اشترى أصحاب العقارات 10% من جميع المنازل في مختلف أنحاء المملكة المتحدة ــ وهي أدنى نسبة منذ بدأت سجلات الوكيل. ولكن في شمال شرق إنجلترا، شكلت مشتريات أصحاب العقارات 25%.
تتمتع منطقة الشمال الشرقي الجذابة بأفضل المحاصيل
قام بنك باراجون بتحليل متوسط محفظة العقارات المملوكة لمالك محترف في شمال شرق البلاد ووجد أنهم يكسبون عادة عائد إيجاري بنسبة 7 في المائة، متجاوزين المتوسط في المملكة المتحدة البالغ 6.1 في المائة.
هذا لا يعني أن أصحاب العقارات في الشمال يحصلون على أعلى الإيجارات، ولكن بالمقارنة مع السعر الذي دفعوه مقابل العقار، فإنهم يحققون أفضل العوائد.
وعادة ما يمتلكون 12 عقارا، أي خمسة عقارات أكثر من المتوسط في البلاد، بقيمة إجمالية تبلغ 1.5 مليون جنيه إسترليني. وهذا أقل من المتوسط في المملكة المتحدة الذي يبلغ 1.8 مليون جنيه إسترليني، بسبب انخفاض أسعار العقارات في شمال شرق البلاد، وهو ضئيل مقارنة بقيمة محفظة وسط لندن، والتي تبلغ قيمتها عادة 4.5 مليون جنيه إسترليني.
بلغ متوسط سعر المنزل في شمال شرق إنجلترا 164,886 جنيهًا إسترلينيًا في يونيو – أي أقل بنسبة 43 في المائة من متوسط سعر المنزل في المملكة المتحدة، والذي بلغ 287,294 جنيهًا إسترلينيًا، وفقًا لسجل الأراضي.
وتحصل العقارات في المنطقة أيضًا على أقل مبلغ من الإيجار بمعدل 7470 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا.
ولكن ما الذي يجعل شمال شرق البلاد جذاباً إلى هذا الحد؟ إن أسعار الفائدة المرتفعة تعني أنه أصبح من الصعب للغاية الآن شراء العقارات في المناطق الباهظة الثمن مثل لندن. ولا يستطيع أصحاب العقارات أن يفرضوا إيجارات مرتفعة بما يكفي لتلبية متطلبات البنوك فيما يتصل بالقدرة على تحمل التكاليف.
ولكن في المناطق ذات القيمة المنخفضة، من الأسهل كثيراً الحصول على قرض عقاري وتوسيع نطاق عملك في مجال شراء العقارات للإيجار. ويقول ربع أصحاب العقارات العاملين في شمال شرق إنجلترا إنهم يخططون لإضافة عقارات جديدة إلى محافظهم العقارية العام المقبل.
ويقارن هذا مع 10 في المائة فقط في وسط لندن و9 في المائة في جنوب شرق لندن.
نيوكاسل تقدم مزيجًا من المستأجرين
نيوكاسل (في الصورة) ودورهام ضمن أفضل ستة رموز بريدية في باراجون من حيث شعبية استثمارات الملاك
في شمال شرق البلاد، توفر نيوكاسل بعضًا من أفضل الفرص لأصحاب العقارات المحتملين.
يقول جريج كاميرون، مدير فرع شركة بريدجفوردز للتأجير في نيوكاسل أبون تاين: “سوق الإيجار في وسط المدينة قوي. لدينا جامعتان في قلب المدينة مما يخلق تدفقًا للطلاب.
“لدينا أيضًا العديد من الشركات الكبرى والمستشفيات والدوائر الحكومية مثل هيئة الإيرادات والجمارك، والتي تعمل جميعها على حملات توظيف لجذب المحترفين من جميع أنحاء العالم. وهذا يتيح لأصحاب العقارات الوصول إلى مستأجرين ذوي جودة عالية.”
ويقول كاميرون إن المنطقة، إلى جانب روابط النقل المريحة التي تربط المدينة بمراكز التوظيف الكبرى الأخرى في دورهام ودارلينجتون وأسعار المساكن المعقولة، تشكل موقعاً جذاباً لأصحاب العقارات لتحقيق عائدات قوية. وتحتل كل من نيوكاسل ودورهام المرتبة السادسة بين أكثر المناطق البريدية شعبية في باراجون لاستثمارات أصحاب العقارات.
ويقول كاميرون إن شقة من غرفتي نوم في وسط مدينة نيوكاسل تكلف ما بين 150 ألف جنيه إسترليني و200 ألف جنيه إسترليني ويمكن أن تدر إيجارات بقيمة 1100 جنيه إسترليني – وترتفع إلى 1500 جنيه إسترليني شهريًا للعقارات الراقية.
تتراوح تكلفة شقة مكونة من غرفتي نوم في وسط مدينة نيوكاسل بين 150 ألف جنيه إسترليني و200 ألف جنيه إسترليني ويمكن أن تدر إيجارات بقيمة 1100 جنيه إسترليني
الإيجارات تصل إلى أعلى مستوى لها على الإطلاق في تيسايد
أصبحت منطقة تيسايد نقطة جذب أخرى لأصحاب العقارات، حيث يتم شراء العقارات من قبل المستأجرين في غضون أيام من طرحها في السوق.
وتقول ماري ويلموت، مديرة وكالة العقارات My Property Box، إن الإيجارات في أعلى مستوياتها على الإطلاق في تيسايد، والعائدات التي تتراوح بين 8 إلى 9 في المائة أمر شائع.
يتم تأجير العقارات بشكل عام خلال خمسة أيام أو أقل. تحظى المنازل المهنية متعددة الإشغال (HMOs) بشعبية كبيرة في جميع أنحاء تيسايد بينما تصل إيجارات الغرف ذات الحمامات الداخلية للمهنيين المنفردين إلى 650 جنيهًا إسترلينيًا. يقول ويلموت: “دارلينجتون هي واحدة من مناطقنا الساخنة.
“لقد قمنا بتجديد السكك الحديدية بملايين الجنيهات الاسترلينية، ونقل مكاتب الخزانة وأصحاب العمل الكبار الآخرين مثل أمازون وCummins Engineering.”
يبلغ متوسط سعر منزل متصل مكون من غرفتي نوم في دارلينجتون حوالي 85000 جنيه إسترليني، ويمكن تأجيره مقابل 650 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا، مما يوفر عائدًا بنسبة 9 في المائة.
يبلغ متوسط سعر منزل مكون من غرفتي نوم في دارلينجتون حوالي 85000 جنيه إسترليني، ويمكن تأجيره مقابل 650 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا
مانشستر تتصدر قوائم الرموز البريدية
كما يفتخر الشمال الغربي أيضًا بانتشار رائع لمؤهلات شراء العقارات للإيجار. يعد حي الطلاب النابض بالحياة في مانشستر M14 هو الرمز البريدي الأكثر شعبية بين أصحاب العقارات في المملكة المتحدة. كما تحتل مدينة كرو أيضًا المرتبة العاشرة في التصنيفات.
لقد ارتفعت شعبية قروض الإسكان متعدد الوحدات، التي تؤجر عادة للطلاب، في مختلف أنحاء المنطقة. ففي الفترة ما بين عامي 2014 و2024، ارتفعت نسبة قروض الإسكان متعدد الوحدات التي تقدمها شركة باراجون في شمال غرب البلاد من 14% إلى 34%.
يمتلك ملاك العقارات المحترفون في شمال غرب إنجلترا عادة عشرة عقارات تبلغ قيمتها الإجمالية 2 مليون جنيه إسترليني، مما يدر 9383 جنيهًا إسترلينيًا لكل عقار سنويًا قبل خصم الضرائب والتكاليف. ويبلغ متوسط العائد 6.3 في المائة.
وتقول ريبيكا وايتهايد، مديرة التأجير لدى وكلاء العقارات جاسكوين هالمان، إن الطلب على الإيجار مرتفع بشكل خاص في جنوب مانشستر. وذلك لأنها توفر سهولة التنقل إلى وسط المدينة.
وتقول: “هناك سوق ضخمة للمهنيين الشباب في ستوكبورت وتشيدل وماربل. ويبلغ متوسط العائدات من 6 إلى 7 في المائة على العقارات المتدرجة والشقق، وعادة ما يكون لدينا ما يصل إلى 12 متقدمًا جيدًا مهتمين بكل عقار ندرجه”.
التركيز على سكيلمرسديل
تم اختيار Skelmersdale في غرب لانكشاير من قبل الخبراء كموقع استثماري جذاب بشكل خاص
اختارت شيريل كين، المديرة التنفيذية الإقليمية لشركة الوكلاء العقاريين Propertymark في الشمال الغربي، منطقة سكلمرسديل في غرب لانكشاير كموقع استثماري جذاب بشكل خاص.
ويرجع هذا إلى انخفاض أسعار العقارات عن المتوسط، وتنوع المستأجرين، والعائدات القوية. ويؤدي الشعور القوي بالانتماء للمجتمع في المدينة إلى شيوع الإيجارات طويلة الأجل.
بلغ متوسط سعر المنزل في غرب لانكشاير 237,798 جنيهًا إسترلينيًا في يونيو، وهو أقل بنسبة 17 في المائة من متوسط المملكة المتحدة البالغ 287,294 جنيهًا إسترلينيًا، وفقًا لسجل الأراضي.
يقول كين: “مع تقدم مشاريع التجديد واستمرار تطور الاقتصاد المحلي، من المتوقع أن ترتفع قيم العقارات والطلب على الإيجار في سكيلميرسديل”.
وتضيف أن بعض المناطق تشهد ظروفاً اجتماعية واقتصادية صعبة، مما يعني أن هناك طلباً جيداً على العقارات الإيجارية حيث من غير المرجح أن يمتلك السكان منازلهم الخاصة.
تشهد بعض المناطق، مثل سكيلميرسديل (في الصورة)، ظروفًا اجتماعية واقتصادية صعبة، مما يعني وجود طلب جيد على العقارات الإيجارية حيث من غير المرجح أن يمتلك السكان منازلهم الخاصة
النمو في مدن ممر M62
يبلغ متوسط العائدات في يوركشاير وهامبر 6,6%، وهو ما يحتل المرتبة الثانية بعد تلك التي تحققت في شمال شرق البلاد.
يملك أصحاب العقارات المحترفون حوالي 12 عقارًا بقيمة إجمالية تبلغ 1.7 مليون جنيه إسترليني، مما يولد 9631 جنيهًا إسترلينيًا من دخل الإيجار لكل عقار سنويًا.
ويقول نحو 13% من أصحاب العقارات في المنطقة إنهم يخططون لشراء المزيد من العقارات العام المقبل، مقارنة بنحو 6% و10% في المناطق الخارجية والوسطى من لندن على التوالي.
يقول آدم باول، مدير وكالة العقارات في يوركشاير WS Residential: “تستفيد مدن مثل ليدز ومانشستر من انفصال الشركات عن لندن.
ونتيجة لذلك، تشهد المدن الأصغر الواقعة على طول ممر M62 مثل بريجهاوس وهاليفاكس وهديرسفيلد نمواً.
ويقول باول إن الدعاية المتزايدة للبرامج التلفزيونية والأفلام الناجحة التي تم تصويرها في يوركشاير، مثل Happy Valley وGentleman Jack، تعمل على تعزيز جاذبيتها.
عادة ما يتم تأجير منزل عائلي مكون من ثلاث غرف نوم بمبلغ يتراوح بين 1000 و1250 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا في مواقع معقولة. ويمكن أن تصل الإيجارات في المناطق الأكثر جاذبية أو ضواحي المدينة إلى ما يقرب من 1800 جنيه إسترليني شهريًا.
ويضيف باول: “في حين قد تبدو هذه الإيجارات متواضعة مقارنة بالجنوب، فإن أصحاب العقارات يستفيدون من القدرة الشرائية الأكبر في يوركشاير بسبب انخفاض أسعار العقارات”.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا نقرت عليها، فقد نربح عمولة صغيرة. يساعدنا ذلك في تمويل This Is Money، والاحتفاظ به مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.