في عمر 62 عامًا، يبدو السير كير ستارمر جميلًا. اعتبارًا من الشهر المقبل، سيكون رصيده البنكي أعلى نظرًا لوجود فاتورة شهرية أقل يتعين عليه دفعها.
وذلك لأنه بعد 20 عامًا من خروجه، قام رئيس الوزراء بسداد الرهن العقاري لمنزله الواقع في شمال لندن والذي تبلغ قيمته 2 مليون جنيه إسترليني، وأنهى سداد قرضه قبل خمس سنوات من الموعد المعتاد لمالك عقار بريطاني.
ينضم السير كير الآن إلى الثلث المحظوظ من السكان الذين لا يضطرون إلى إنفاق الأموال على الإيجار أو أقساط الرهن العقاري، وهو ما يريحه بعد أن أشار في يوليو الماضي إلى أنه كان يشعر بألم ارتفاع أسعار الفائدة على قرضه السكني من بنك باركليز. .
معظمنا ليس محظوظا جدا. يقول جينيش فوهرا، الذي يدير تطبيق الدفع الزائد للرهن العقاري Sprive، إنه مع متوسط عمر المشتري لأول مرة الآن 31 عامًا ومتوسط مدة الرهن العقاري 32 عامًا، فإن معظمنا سيدفع قروضه العقارية “في الستينيات من عمره”.
ويقول: “ومع ذلك، هناك أشياء يمكنك القيام بها للحصول على رهن عقاري مجاني بشكل أسرع”.
حقق كير ستارمر وزوجته فيكتوريا ما لا يمكن أن يحلم به العديد من أصحاب المنازل إلا عندما أصبح عقارهم في شمال لندن والذي تبلغ قيمته 2 مليون جنيه إسترليني رسميًا خاليًا من الرهن العقاري
إن سداد قرضك العقاري مبكرًا يمكن أن يوفر لك آلاف الجنيهات من الفوائد بالإضافة إلى توفير دفعة كبيرة لرفاهيتك المالية. ولكن، حتى لو كنت تستطيع تحمل تكاليف ذلك، فهي ليست الإجابة الصحيحة للجميع.
“يجب على أصحاب المنازل أيضًا أن يفكروا فيما إذا كان من الممكن استخدام هذه الأموال بشكل أكثر فعالية في أماكن أخرى”، يوضح بيت موغلستون، خبير الرهن العقاري في موقع onlinemortgageadviser.co.uk.
إذا قررت الانضمام إلى Sir Keir وسداد رهنك العقاري مبكرًا، فستحتاج إلى التفاوض على القواعد التي وضعها المُقرض الخاص بك لتجنب العقوبات المحتملة، بالإضافة إلى تحديد ما إذا كان ضمان الملكية بنسبة 100 في المائة يستحق التداول بسبب الافتقار إلى المرونة المالية والعوائد المرتفعة المحتملة من مصادر أخرى.
الرياضيات من الدفع الزائد على الرهن العقاري
بالنسبة لمعظمنا، سيكون الرهن العقاري لدينا هو أكبر دين لدينا على الإطلاق. وكان متوسط الرهن العقاري الذي تم الحصول عليه في الربع الثاني من هذا العام يزيد قليلاً عن 185 ألف جنيه إسترليني، في حين أن أولئك الذين يعيشون في مناطق باهظة الثمن سيحصلون على قروض أكبر بكثير.
يمكن أن يستغرق الدفع الزائد سنوات من مقدار الوقت الذي ستدفع فيه الرهن العقاري ويوفر آلاف الجنيهات من الفوائد عن طريق وضع أموال أكثر على قرضك كل شهر مما هو مطلوب.
على سبيل المثال، بالنسبة إلى رهن عقاري بقيمة 185 ألف جنيه إسترليني لمدة 25 عامًا وسعر فائدة 4.93 في المائة (المتوسط الحالي في المملكة المتحدة للإصلاح لمدة عامين)، فإن الدفع الزائد بمبلغ 100 جنيه إسترليني شهريًا للمقرض الخاص بك سيؤدي إلى سداد الرهن العقاري قبل ثلاث سنوات وتسعة أشهر. خلال ذلك الوقت، ستوفر ما يقرب من 23.700 جنيهًا إسترلينيًا من دفعات الفائدة.
أصبح الدفع الزائد شائعًا بشكل متزايد. مع ارتفاع أسعار الفائدة العام الماضي، كشف بنك إنجلترا عن إنفاق مبلغ قياسي قدره 6.7 مليار جنيه إسترليني على أقساط الرهن العقاري الزائدة في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2023، بينما قال بنك باركليز إن واحدًا من كل أربعة منا كان يدفع أكثر مما نحتاج إليه للحصول على رهن عقاري.
يقول فوهرا، الذي تم تصميم تطبيقه لجعل الدفع الزائد أكثر بساطة، إن المستخدم العادي يخفض مدة الرهن العقاري الخاص به بمقدار أربع سنوات ويوفر 10000 جنيه إسترليني من الفائدة. يوفر الأزواج ما يزيد عن 15500 جنيه إسترليني، وهو مبلغ كبير.
ولكن بالإضافة إلى توفير المال مع مرور الوقت، فإن إجراء دفعات زائدة يمكن أن يساعدك أيضًا في الحصول على صفقة أرخص عند إعادة إصلاح قرض منزلك.
شركات الرهن العقاري على استعداد لتقديم صفقات أرخص لأولئك الذين يمتلكون نسبة أعلى من منازلهم، لذا فإن الدفع الزائد بحيث تقع في شريحة تفضيلية للحصول على قرض عقاري جديد يمكن أن يمنحك صفقة أفضل.
وفقا لـ Moneyfactscompare، الذي ينظر في الصفقات المتاحة في جميع أنحاء السوق، فإن أفضل سعر رهن عقاري متاح لرهن عقاري بسعر ثابت لمدة ثلاث سنوات لشخص لديه 10 في المائة من رأس المال في منزله هو 4.94 في المائة، بينما بالنسبة للشخص الذي دفع 40 في المائة في المائة من قيمة منازلهم، أي 3.99 في المائة. بالنسبة للاقتراض بقيمة 185.000 جنيه إسترليني على مدى 25 عامًا، سيدفع المقترض ذو السعر الأقل 100 جنيه إسترليني شهريًا أقل على القرض نفسه، بسعر 975 جنيهًا إسترلينيًا مقابل 1.075 جنيهًا إسترلينيًا.
الطباعة الصغيرة والمزالق
ومع ذلك، قد لا يكون سداد الرهن العقاري الخاص بك سهلاً كما تعتقد. لا يحب المقرضون التخلي عن دفعات فوائد الرهن العقاري، وغالبًا ما يضعون قيودًا على مدى سرعة سداد قرضك.
“قد يفرض العديد من المقرضين رسوم السداد المبكر (ERCs) إذا تجاوزت حدًا معينًا للدفع الزائد، وعادةً ما يكون 10 في المائة من الرصيد المستحق سنويًا،” يوضح موغلستون، على موقع onlinemortgageadviser.co.uk.
يمكن أن تكون هذه الرسوم كبيرة، حيث يتم التعبير عنها غالبًا كنسبة مئوية من إجمالي قرض السكن ويمكن أن تصل إلى خمسة بالمائة.
ومع ذلك، هناك بعض الرهون العقارية التي لا تحتوي على هذه الرسوم، ويمكنك أيضًا سداد نسبة من الرهن العقاري الخاص بك دون دفع أي رسوم عندما تصل إلى نهاية الصفقة قبل الانتقال إلى صفقة أخرى.
بالإضافة إلى رسوم السداد المبكر، قد ينتهي الأمر بأولئك الذين يسددون أقساط زائدة على الرهن العقاري إلى الافتقار إلى المرونة في مواردهم المالية إذا تغيرت الظروف، حيث أنه من الصعب عادةً استرداد الأموال التي دفعتها أكثر من اللازم في الرهن العقاري إلا إذا اخترت واحدة ذات ميزات مرنة.
يقول خبير إدارة الثروات، تشارلز إنكلدون من شركة Bowmore Wealth، إن سداد الرهن العقاري الخاص بك مبكرًا ثم اكتشاف أنك لا تملك ما يكفي من المال للعيش فيه يمثل مشكلة خاصة إذا كنت أكبر سنًا ولا يمكنك إعادة رهنه للحصول على الأموال مرة أخرى.
ويقول إن أصحاب المنازل في هذه المواقف يتجهون إلى تحرير الأسهم – وهي طريقة أكثر تكلفة لتحرير رأس المال من منزلك.
ويقول: “إن إطلاق الأسهم يتزايد شعبيته ويضطر المزيد والمزيد من الناس إلى استخدامه”. “ولكن لماذا يتعين عليهم استخدامه؟” لأنهم سددوا رهنهم العقاري، فقد تقاعدوا، وبعد ذلك أدركوا أنه على الرغم من أنهم يستطيعون العيش في منزلهم بدون رهن عقاري، إلا أنهم ليس لديهم ما يكفي من الدخل للعيش عليه، لذلك يأخذون الأسهم من منزلهم. هذا ليس له أي معنى.
إن اختيار رهن عقاري مرن، مثل الرهن العقاري الذي يسمح لك بتعويض مدخراتك مقابل رصيد قرض السكن الخاص بك، يمكن أن يساعدك على توفير المال مع الاحتفاظ بالمرونة لاسترداد أموالك النقدية. ومع ذلك، فإن هذه القروض العقارية عادة ما تكون أكثر تكلفة. ويقدم بنك باركليز رهناً عقارياً متوازناً بنسبة 6.22 في المائة، على سبيل المثال، وهو أعلى بكثير من متوسط سعر الرهن العقاري.
يتدرب السير كير على خطابه الرئيسي أمام مؤتمر حزب العمال في وقت سابق من هذا الشهر
هل يمكن لأموالك أن تفعل المزيد؟
يقول إنكلدون، من شركة بومور، إن العديد من الأشخاص الذين يختارون سداد قروضهم العقارية، مثل السير كير، يمكن أن يجعلوا أموالهم تعمل بجدية أكبر في أماكن أخرى ويحتفظون بالمرونة لتقاعدهم.
ويمكن أن يشمل ذلك دفع المزيد من الأموال في معاشات التقاعد وصناديق الاستثمار، حيث يمكن أن تنمو الأموال معفاة من الضرائب، وقد يكون العائد أعلى من سداد الديون من الرهن العقاري. ومع ذلك، هذا يعتمد على معدل الرهن العقاري الخاص بك. إذا كنت قد أبرمت صفقة في العامين الماضيين بينما كانت أسعار الفائدة مرتفعة، فمن المحتمل أن يكون من الصعب تحقيق عوائد استثمار تتجاوز سعر الفائدة على القرض الخاص بك عما كانت عليه عندما كانت الأسعار أقل.
وفي الوقت نفسه، إذا كنت تعتقد أن قيمة الممتلكات الخاصة بك سوف ترتفع، فمن خلال امتلاك كمية أقل منها، فإنك تحقق عائدًا أكبر على الاستثمار الذي تقوم به، لأنك ستظل تستفيد من المبلغ الكامل لنمو رأس المال على الجزء المرهون من الممتلكات.
يقول إنكليدون: “يمكنني سداد رهني العقاري، لكن هذا لا يوفر لي في الواقع أي عائد إضافي على الممتلكات”.
“من خلال الادخار في المعاشات التقاعدية وإيساس وكل ما تبقى من ذلك، والاستفادة من الملاجئ الضريبية المشروعة، سوف تقوم بزيادة صافي ثروتك الإجمالية وتزويد نفسك بمرونة أكبر بكثير عندما يتعلق الأمر بتوليد دخل التقاعد.”
ويضيف أن ولع المملكة المتحدة بسداد القروض العقارية يرجع إلى كوننا دولة تكره الديون بشدة.
يقول: “يحتاج الناس إلى التفكير في الأمر بشكل صحيح”.
“من الجيد أن يكون لديك منزل ليس عليك أي ديون عليه، ولكن إذا لم يكن لديك أصول قابلة للاستثمار يمكن أن توفر لك دخلاً سلبياً، فلن يكون لديك مال لتعيش فيه.”
بالطبع، بالنسبة للكثيرين منا، سداد الرهن العقاري هو أكثر من مجرد اتخاذ القرار المالي الأكثر منطقية – فسداد الرهن العقاري يمكن أن يمنحك شعورًا بالحرية بالإضافة إلى توفير آلاف الجنيهات من الفوائد.
يقول فوهرا عندما سئل عما إذا كان سداد الرهن العقاري هو القرار الصحيح دائمًا: “يعتمد الأمر على أهدافك المالية الشخصية وقدرتك على تحمل المخاطر”.
“يجب عليك طلب المشورة المهنية بشأن ما هو أفضل لظروفك الخاصة.”
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.