تسود غرفة المزاد حالة من الترقب بينما يرفع البائع بالمزاد المطرقة فوق الكتلة بزخارف مسرحية. “سأذهب أولاً… سأذهب ثانياً… سأذهب للمرة الثالثة والأخيرة… لقد ذهب”، يزأر – قبل أن يسقط بنقرة من معصمه.
اشترى المشترون أوسكار رايان وآدم روبيشيك للتو شقة بغرفة نوم واحدة في لندن مقابل 265 ألف جنيه إسترليني.
في السوق المفتوحة، قد تبلغ تكلفة مثل هذا العقار أكثر من 300 ألف جنيه إسترليني. يبتسم الأصدقاء البالغون من العمر 20 عامًا من الأذن إلى الأذن – ربما يكونون قد حصلوا على سرقة لأنفسهم.
يعد هذان الشابان جزءًا من جيش متزايد من الباحثين عن المنازل الذين يذهبون إلى المزاد العلني. ارتفعت المبيعات بنسبة الثلث في العام الماضي، وفقًا لمزادات EIG العقارية – مع تعرض حوالي 50 ألف منزل للمزاد.
في حين أن عمليات البحث عبر الإنترنت للحصول على المشورة بشأن كيفية المشاركة في مزاد العقارات زادت بنسبة 23 في المائة خلال العام الماضي، وفقا لموقع العقارات قارن ماي موف.
مع استمرار أسعار العقارات في الارتفاع، لم يتبق أمام المشترين سوى خيارات متضائلة للحصول على صفقة رابحة. وصل متوسط السعر إلى مستوى قياسي بلغ 297.166 جنيهًا إسترلينيًا، وفقًا لهاليفاكس، حيث ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 3.3% أخرى في العام الماضي.
لكن المزادات هي أحد المجالات التي لا تزال تظهر فيها الصفقات الجيدة. العقارات المباعة بهذه الطريقة أرخص بكثير من السوق المفتوحة، حيث يبلغ متوسطها 166 ألف جنيه إسترليني، وفقًا لما نشره موقع Property Auction News.
ويعكس هذا جزئيًا أنواع العقارات التي يتم عرضها للبيع بالمزاد، حيث من المرجح أن تكون في حالة سيئة أو في الطرف الأدنى من السوق. ومع ذلك، فإن انخفاض متوسط السعر يرجع أيضًا إلى أن بعض العقارات لا تزال تكلفتها أقل مما لو تم شراؤها من خلال وكيل عقاري.
حصل المشترون أوسكار رايان وآدم روبيشيك على شقة بغرفة نوم واحدة في لندن مقابل 265 ألف جنيه إسترليني في مزاد علني.
قيمة شقة هامبستيد: 300 ألف جنيه إسترليني وبيعت في المزاد مقابل 265 ألف جنيه إسترليني
يقول ديفيد ساندمان، مؤسس EIG Property Auctions: “يمكن لدور المزادات أن تكون أماكن رائعة للحصول على عقار ذي قيمة كبيرة – طالما أنك تعرف ما تفعله”.
والأكثر من ذلك، أنك لا تحتاج حتى إلى الحضور شخصيًا إلى المزاد هذه الأيام – فمعظمها يتم بيعه الآن بهذه الطريقة عبر الإنترنت.
ومع ذلك، مهما قررت القيام بذلك، ستحتاج إلى التخطيط مسبقًا إذا كنت تريد العثور على العقار المناسب لك.
ينصح ساندمان: “يمكن أن يكون الأمر عبارة عن أفعوانية عاطفية تمامًا، لذا اصطحب معك صديقًا متوازنًا للتأكد من إبقاء قدميك ثابتتين على الأرض – واستمتع بالتجربة دون أن يحكم القلب الرأس”.
قمت بزيارة مزاد برنارد ماركوس في صباح شتوي بارد في قاعة احتفالات نصف ممتلئة في غرف جراند كونوت في كوفنت جاردن، وسط لندن، لمعرفة من الذي يشتري ومعرفة حيل معرفة ما إذا كانت الممتلكات المعروضة بالمزاد مسروقة أم لا. حفرة المال التي يجب تجنبها.
هنا، تبلغ تكلفة الشقة في نوتنج هيل بلندن 410.000 جنيه إسترليني – وقد بيعت شقق مماثلة على نفس الطريق بأكثر من مليون جنيه إسترليني. ويبلغ سعر المنزل المكون من غرفتي نوم في مدينة سيل، مانشستر الكبرى، 170 ألف جنيه إسترليني، كما بيعت عقارات مماثلة في المنطقة بأكثر من 200 ألف جنيه إسترليني.
بيعت كنيسة سابقة مدرجة من الدرجة الثانية بالقرب من بريستول بمبلغ 200 ألف جنيه إسترليني. بينما بيعت كنيسة أخرى في البلدة بمبلغ 475 ألف جنيه إسترليني العام الماضي.
يخطط الوكيل العقاري أوسكار وصديقه البائع آدم، وكلاهما من هيرتفوردشاير، لتشمير سواعدهما وتوظيف عمال بناء لتجديد شقتهم في هامبستيد، شمال غرب لندن. لديهم 50 ألف جنيه إسترليني لإنفاقها على عقار جمعية الإسكان السابقة، والذي يأملون في بيعه مقابل 390 ألف جنيه إسترليني في وقت لاحق من العام، بربح قدره 75 ألف جنيه إسترليني.
يقول آدم: “لقد كنا نتقاتل مع اثنين من المزايدين عبر الإنترنت – حيث ارتفعت زيادات قدرها 5000 جنيه إسترليني”. لقد وضعنا لأنفسنا سقفًا قدره 275 ألف جنيه إسترليني والذي كدنا أن نصل إليه. نحن نشعر بسعادة غامرة للغاية.
تأكد من أنك مستعد جيدًا
عندما تنزل المطرقة، تكون قد تبادلت العقد مع البائع وأصبح الشراء ملزمًا قانونًا. لذا، جهز أموالك قبل البدء بالمزايدة.
شقة نوتنج هيل: مليون جنيه إسترليني وبيعت في مزاد بمبلغ 410.000 جنيه إسترليني
يتم نقل أوسكار وآدم على الفور جانبًا من الأشخاص الستين الجالسين الآخرين بواسطة “العداء” سيمون جيليبراند إلى غرفة الرسم في الخلف لتوقيع العقود.
في هذه المرحلة، يجب عليهم تسليم 10 قطع من سعر البيع، بالإضافة إلى 1500 جنيه إسترليني كعمولة إلى Barnard Marcus. يأخذ البائع بالمزاد بطاقات الخصم، ولكن ليس بطاقات الائتمان أو الشيكات أو النقد.
يجب على أولئك الذين يقدمون العطاءات عبر الإنترنت تسليم وديعة قابلة للاسترداد بقيمة 6500 جنيه إسترليني حتى قبل السماح لهم بالمزايدة، بينما بالنسبة للمزايدين عبر الهاتف، من الضروري إيداع 10 قطع من السعر الاحتياطي في البداية.
التحقق من أسعار العقارات المماثلة
في السوق المفتوحة، قد تبلغ تكلفة مثل هذا العقار أكثر من 300 ألف جنيه إسترليني. يبتسم الأصدقاء البالغون من العمر 20 عامًا من الأذن إلى الأذن – ربما يكونون قد حصلوا على سرقة لأنفسهم.
لا تبدأ بالمزايدة حتى تتعرف على ما تميل إليه العقارات المماثلة للبيع. بهذه الطريقة ستعرف المبلغ المعقول الذي يجب دفعه. تتقاضى EIG رسومًا بقيمة 210 جنيهات إسترلينية للاشتراك في خدمة مدتها ثلاثة أشهر تعرض جميع المزادات والعقارات القادمة إلى السوق – بالإضافة إلى الأسعار السابقة التي تم الوصول إليها.
يقول ساندمان: “لا تذهب إلى المزاد دون القيام بواجبك المنزلي – والذي يتضمن التحقق من أسعار العقارات المماثلة في مزادات أخرى. من خلال خدمتنا، يمكنك أيضًا إدخال ما تبحث عنه، وإذا حدث أي شيء، فسنرسل إليك بريدًا إلكترونيًا.
“نحن أيضًا نمكنك من مشاهدة كيفية تقدم المبيعات في الوقت الفعلي دون الحاجة إلى المشاركة في تقديم فكرة عن كيفية عمل دار المزادات والطلب على أنواع مختلفة من القطع – لإعطائك فكرة عما يمكن توقعه.”
تتيح لك خدمة EIG أيضًا استكشاف تاريخ أي عقار قد تكون مهتمًا به. إذا تم شراءه مسبقًا في مزاد بواسطة أحد المطورين ثم وجد نفسه مرة أخرى في السوق، فيجب أن تكون حذرًا.
تأكد من عرض العقار
إن مشاهدة المنازل لا تقل أهمية عند الشراء في المزاد كما هو الحال عند القيام بذلك في السوق المفتوحة. يجب أن تكون العقارات مفتوحة للعرض في الأسابيع السابقة.
ينصح ساندمان بضرورة الاستعانة بشركة بناء محلية ودودة للتحقق من العقار الذي تفكر فيه مسبقًا. يمكنهم بعد ذلك تقديم فكرة واقعية عن قيمته الحقيقية وكذلك اكتشاف أي مشاكل محتملة، مثل الإطارات الخشبية المتعفنة أو علامات الرطوبة.
يمكنك أيضًا إجراء مسح أساسي للعقار للتحقق من وجود أي مشكلات.
قيمة الشقة في مانشستر: 200 ألف جنيه إسترليني وبيعت في مزاد بمبلغ 170 ألف جنيه إسترليني
يقول فيليب أرنولد، الذي يدير مزادات فيليب أرنولد في إيلينغ، غرب لندن: “إنه يذهلني كيف يكون الناس في كثير من الأحيان سعداء بإنفاق ما لا يقل عن نصف مليون دولار على منزل، ولكن ليس بضع مئات من الجنيهات للحصول على العقار بشكل صحيح – من الناحية المثالية، لا يتم التحقق من ذلك من قبل شركة بناء محلية فحسب، بل أيضًا من خلال دفع 400 جنيه إسترليني مقابل إجراء مسح أساسي.'
قم بوضع ميزانية للمبلغ الذي سيكلفك العقار بشكل عام بمجرد إضافة الرسوم وتكاليف التجديد. حدد العوائد المحتملة في حالة رغبتك في تأجيرها لاحقًا. يمكنك القيام بذلك عن طريق زيارة وكلاء العقارات المحليين والاستفسار عن السوق والإيجارات المفروضة في المنطقة أو باستخدام مواقع العقارات.
الحصول على المعلومات الداخلية من البائع بالمزاد
اسأل البائع بالمزاد قبل البيع عن سبب وجود عقار معين في السوق. الأسباب التي قد تجعل من الصعب البيع في السوق المفتوحة يجب أن تدق أجراس الإنذار. يمكن أن تشمل هذه العقارات المستأجرة حيث يوجد مستأجرون لا يستطيع المالك طردهم أو مشاكل هيكلية محتملة، مثل الشقوق التي تشير إلى احتمال الهبوط.
ومع ذلك، هناك أسباب يمكن أن تسير فيها الأمور بشكل جيد، على سبيل المثال، إذا كانت عملية بيع وصية وأراد أقرب الأقارب التصرف في العقار بسرعة، أو إذا كان البائع يريد صفقة سريعة لأنه قد خذلهم المشترون في اللحظة الأخيرة، أو المالك هو المجلس الذي لديه أسهم جمعية الإسكان التي يريدون بيعها.
قراءة المطبوعة الصغيرة
يجب عليك أيضًا التأكد من قراءة حزمة الملكية القانونية لكل عملية بيع – وهي وثيقة تسجل تفاصيل الملكية – للتأكد من عدم وجود أي شيء غير مرغوب فيه في النسخة الصغيرة، مثل حق المرور العام عبر الحديقة. هذا متاح مجانا قبل البيع.
إذا لم تتمكن من فهم المصطلحات التقنية، فاطلب من أحد المحامين ترجمة المعلومات – وهذا يكلف عادة حوالي 200 جنيه إسترليني.
في بعض الأحيان، تتضمن الحزمة “شروط خاصة” مما يعني أنك قد تكون مسؤولاً أيضًا عن دفع رسوم إضافية بنسبة ثلاثة بالمائة إلى وكيل المبيعات.
قرر ما أنت على استعداد لدفعه
غالبًا ما تكون الأسعار الإرشادية مؤشرًا ضعيفًا لما سيحققه العقار حيث يستخدم البائعون الحيل للحصول على أفضل نتيجة ممكنة.
يقول ريتشارد أدامسون، بائع العقارات في Allsop: إذا كنت ترغب في بيع عقار بقيمة 300 ألف جنيه إسترليني، فإن السعر الإرشادي البالغ 100 ألف جنيه إسترليني سيكون بمثابة جزرة مغرية يمكن أن تحظى بالكثير من الاهتمام من المشترين. إذا كان السعر الإرشادي الخاص بك هو 250.000 جنيه إسترليني، فقد تجد أنه يجذب عددًا أقل من المزايدين.' وينبغي للمشترين أن يقرروا مقدما المبلغ الذي يرغبون في دفعه – وألا يتجاوزوا ذلك.
ويضيف ساندمان: “المزادات مثل الحافلات – لذا إذا فاتتك عقار أحلامك فلا تقلق كثيرًا حيث سيأتي آخر لاحقًا. لا تسمح لنفسك أبدًا بالشعور بالذعر عند الشراء.
احصل على رهن عقاري في مكانه
ليس هناك عودة إلى الوراء بمجرد تأرجح المطرقة. لهذا السبب، يجب أن يكون لديك محامٍ واتفاقية رهن عقاري محتملة سارية بالفعل.
معظم العقارات التي تم شراؤها عن طريق المزاد لها تاريخ منافسة مدته 28 يومًا، وقد يكون من الصعب الحصول على قروض الإسكان لعقارات المزاد.
إذا كنت بحاجة إلى اقتراض أموال، فيجب عليك تقديم عرض فقط عندما يكون لديك “اتفاق من حيث المبدأ” مع مقرض الرهن العقاري والإيداع نقدًا.
اتصل بوسيط الرهن العقاري أو المقرض قبل أسابيع من المزاد مزودًا بتفاصيل العقار الذي ترغب في شرائه وسعره الإرشادي والحد الأقصى الذي أنت على استعداد لدفعه.
تحتاج أيضًا إلى إثبات الدخل والقدرة على تحمل التكاليف، لذلك ستحتاج إلى تقديم كشوف المرتبات وبيانات البنك لمدة ثلاثة أشهر، بالإضافة إلى أي مستندات مالية أخرى ذات صلة. عادةً ما يقدم لك المقرضون قرضًا فقط على عقار يحتوي على مطبخ وحمام.
كن حذرًا أيضًا من المزايدة على منزل يعاني من العفن الرطب أو الجاف، أو مشكلة مثل عشبة العقدة اليابانية، حيث من غير المرجح أن تحصل على قرض سكني مقابل ذلك.
الإطار الزمني للحصول على رهن عقاري هو حجر العثرة الرئيسي في المزاد – وليس السعر المعروض، حيث لا ينبغي أن يختلف هذا عن عمليات شراء المنازل الأخرى.
يقول متحدث باسم شركة Nationwide Building Society التي تقدم خدمات الرهن العقاري: “لا ينبغي أن يكون التوصل إلى اتفاق من حيث المبدأ أكثر صعوبة من الحصول على قرض عقاري قياسي – على الرغم من أنه إذا ظهرت التفاصيل لاحقًا، مثل المسح الذي يوضح أن العقار سيكون جيدًا”.
على سهل الفيضان، يمكن أن يغير العرض.
“لذا يجب أن تكون صريحًا تمامًا وتكشف عن جميع التفاصيل المتعلقة بالعقار الذي ترغب في شرائه ولا تتوقع أن تكون قادرًا على اقتراض أكثر مما تم الاتفاق عليه في البداية.”
“إذا أصبح سعر المطرقة النهائي أعلى من المتوقع، فلا تعتمد على البنك لإنقاذك.”
إذا كنت تشتري بهدف تأجير عقار، فأنت بحاجة إلى الحصول على رهن عقاري للشراء للتأجير، والذي عادة ما يكون أعلى بنقطتين مئويتين من الرهن السكني القياسي.
“إذا فشل مزود الرهن العقاري الخاص بك في ترتيب الأوراق خلال الشهر النموذجي المطلوب بعد سقوط المطرقة، فقد يكون من الضروري الحصول على قرض تجسيري مؤقت من خلال وسيط.
يقول متحدث باسم شركة Clifton Private Finance: “يمكنك تأمين عقار بالمزاد من خلال قرض مرحلي وإعادة التمويل على الرهن العقاري كوسيلة سريعة ومريحة لتأمين التمويل، مما يتيح لك الوقت للتقدم بطلب للحصول على رهن عقاري كحل لأجل القرض”. . عادةً ما تدفع الفائدة فقط على الأشهر التي حصلت فيها على القرض.
يتقاضى Clifton Private Finance 0.55 جهاز كمبيوتر شهريًا مقابل هذه القروض. إذا لم تتمكن من الحصول على التمويل فأنت في ورطة. عندما سقطت المطرقة، كان الشراء ملزمًا قانونًا، لذا على الأقل ستخسر إيداعك.
ولكن يحق للمشتري أيضًا ملاحقتك للحصول على تعويضات بسبب الإخلال بالوعد، مما قد يؤدي إلى قيام المحضرين بالطرق على بابك للمطالبة بالمال إذا فشلت في السداد.
هل اشتريت عقارا في المزاد؟ إرسال بريد إلكتروني إلى [email protected]
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.