أنا وزوجتي على وشك تبادل العقود في منزل جديد. لقد أرسلنا بالفعل لمحامينا وديعة بنسبة 10 في المائة، وتم بالفعل تحديد تاريخ الانتهاء في أواخر شهر يناير، وقد حصلنا بالفعل على عروض أسعار من شركات الإزالة.
لكن أسوأ شيء ممكن قد حدث. لقد مات الرجل المسن الذي كان يبيع لنا العقار.
تم توقيع كل شيء بشكل أساسي، باستثناء وثيقة عقد أخيرة من قبل البائع. لقد اعتقدنا قليلاً أنه ربما يكون قد ذهب للتو في إجازة أو كان مريضًا، ولكن بعد أسبوعين من الصمت الإذاعي، أكد محاميهم الآن أنهم قد وافتهم المنية بالفعل.
من الواضح أن هذا أمر مؤلم لعائلة البائعين، ولكننا أيضًا نشعر بالقلق بأنانية من أننا على وشك خسارة منزل أحلامنا وبيعنا.
قال محامينا إنه سيتعين علينا انتظار منفذي وصيته لاتخاذ قرار وقد يستغرق ذلك شهورًا. وقد يحتاجون إلى التشاور مع المستفيدين من وصيته وقد يقررون عدم البيع.
هل سبق لك أن واجهت هذا من قبل؟ هل هناك أي شيء يمكننا القيام به لدفع عملية الشراء؟ وإلا فسنضطر إلى الانسحاب وخسارة المشتري الخاص بنا أو الانتظار والأمل في الأفضل والانتقال إلى سكن مستأجر.
التهمت: بينما يعلم البائع أن الوضع فظيع بالنسبة لعائلة البائعين، إلا أن التوقيت كان صعبًا عليهم أيضًا نظرًا لأنهم كانوا على وشك تبادل العقود
ردود إد ماغنوس من هذا هو المال: يعد هذا موقفًا كابوسًا، ولكنه سيظهر من وقت لآخر نظرًا للمدة التي يمكن أن تستغرقها عملية البيع.
لسوء الحظ، نظرًا لوفاة البائع، أصبح العقار الآن أحد أصول ممتلكاته ولا يملك سوى منفذه سلطة البيع.
المنفذ هو الشخص أو الأشخاص المذكورين في وصيتهم. يتم تكليفهم بمسؤولية إدارة تركة المتوفى وتنفيذ رغباته.
وبدلاً من ذلك، إذا توفي البائع دون وصية، فسيكون المسؤول الذي أمرت به المحكمة هو الذي يشرف على الأمور.
من المحتمل أن يكون هناك تأخير طويل قبل أن تتمكن من العودة إلى وضع يسمح لك بتبادل العقود – والبيع ليس مضمونًا على الإطلاق.
إذا كنت على استعداد للانتظار والمخاطرة، فسيكون من المفيد مناقشة خياراتك مع الوكيل العقاري الذي يبيع منزلك معه، والوكيل الذي تشتري من خلاله، ومحاميك لمحاولة التوصل إلى أفضل طريقة للمضي قدمًا.
لا تتخذ أي قرارات متهورة.
للحصول على مشورة الخبراء تحدثنا إلى آمال لورنا، أخصائي الرهن العقاري في شركة الاستشارات المالية المعتمدة سميث آند بينشينج، كريستي كار، الرئيس المشترك للعميل الخاص في شركة WSP Solicitors، أندرو بوست, المؤسس المشارك لشركة SAM للنقل و باولا هيجنز، المؤسس والرئيس التنفيذي لموقع المشورة العقارية HomeOwners Alliance.
تجيب باولا هيغنز: هذا للأسف يأتي من وقت لآخر في النقل.
النقطة الأساسية هي أنه حتى يتم تبادل العقود، يمكن لأي من الطرفين الانسحاب لأي سبب – بما في ذلك الوفاة.
نظرًا لأن البائع مات قبل التبادل، فإن البيع ليس ملزمًا قانونًا ولا يمكن ببساطة الدفع به.
محاميك على حق يشكل العقار الآن جزءًا من تركة المتوفى، ولا يملك أحد سلطة بيعه حتى يتم تعيين منفذي الوصية رسميًا والحصول على الوصية، الأمر الذي يستغرق عادةً عدة أشهر. وحتى في هذه الحالة، قد يقرر المستفيدون عدم الاستمرار في عملية البيع.
باولا هيغينز، المؤسس والرئيس التنفيذي لموقع المشورة العقارية HomeOwners Alliance
تجيب لورنا هوبز: أخشى أن أقول إن معاملتك قد أصبحت في طي النسيان بسبب وفاة البائع وقد يستغرق الأمر عدة أشهر حتى يتم كسر الجمود.
من بين جميع الطرق العديدة التي يمكن من خلالها إيقاف عملية الشراء، يجب أن تكون هذه واحدة من أكثر الطرق المؤسفة.
على الرغم من أنه لم يرتكب أحد أي خطأ، إلا أن ذلك سيجعل الحياة صعبة على الجميع.
محاميك على حق عندما يموت البائع قبل تبادل العقود الموقعة، لا يكتمل البيع تلقائيًا – حتى لو كان هناك توقيع واحد مفقود.
في القانون الإنجليزي، لا يوجد شيء ملزم بشأن معاملة الملكية حتى تبادل العقود الموقعة.
ونظرًا لأن البائع لم يعد قادرًا على التوقيع، فيجب تعليق البيع حتى يتم تمكين منفذي وصية البائع (أو المسؤولين في حالة عدم وجود وصية) قانونًا للتصرف.
وهذا يعني الانتظار حتى يتم تسجيل الوفاة، ويتم منح الوصية. يمكن أن تستغرق هذه العملية من ثلاثة إلى أربعة أشهر، أو حتى لفترة أطول.
بمجرد منح الوصية، يمكن إعادة تشغيل المعاملة إذا كان المنفذون سعداء بالمضي قدماً في عملية البيع. وهذا يتطلب توقيع عقود جديدة.
ومع ذلك، لن يكون المنفذون ملزمين بمواصلة البيع إذا لم يرغبوا في ذلك، أو إذا شعروا أن ذلك ليس في مصلحة التركة.
هناك بعض الأخبار الجيدة في كل هذا، بخصوص إيداعك بنسبة 10 في المائة. يجب أن يحتفظ محاميك بهذا نيابةً عنك، وسيكون لك الحق في استعادته إذا لم تتم الصفقة.’
لورنا هوبس، أخصائية الرهن العقاري في شركة الاستشارات المالية المعتمدة سميث آند بينشينج
ما هي فرص البيع في المستقبل؟
تجيب كيرستي كار: لقد واجهنا هذا كثيرًا مع عدد من الإحالات من قسم النقل السكني لدينا عندما يموت البائعون أثناء المعاملة.
سيحتاج المنفذ إلى النظر في الموقف قبل الشروع في أي إجراء يتعلق بالملكية، حيث يتعين عليه التصرف بما يحقق مصلحة المستفيدين.
قد يكون هناك اتجاه في الوصية بشأن ما سيحدث للممتلكات.
ومن المحتمل أن يحتاجوا إلى التشاور مع المستفيدين قبل اتخاذ قرار بالمضي قدمًا في عملية البيع.
على أية حال، قد يحتاج المنفذون إلى الحصول على منحة الوصية، إذا وافقوا على البيع.
هل هناك أي شيء يمكنهم فعله؟
تجيب كيرستي كار: لا يوجد أي شيء يمكن القيام به لدفع عملية البيع في وضعها الحالي ومع العقود الحالية، حتى لو تم توقيعها ولكن لم يتم تبادلها قبل وفاة البائع، حيث سيكون البائع الآن هو المنفذ.
يُنصح بالتعامل مع الناقل الخاص بالبائع والذي قد يكون قادرًا على الحصول على مزيد من المعلومات حول منصب المنفذ حتى تتمكن من اتخاذ قرار مستنير حول كيفية المضي قدمًا.
تجيب باولا هيغنز: على الرغم من أن كل شيء بدا متفقًا عليه، إلا أن التوقيع المفقود أمر بالغ الأهمية. حتى يتم التبادل، لا يوجد شيء ملزم.
وهذا يعني أن خياراتك الواقعية هي إما سحب عملية البيع الخاصة بك وحمايتها، أو الانتقال إلى سكن مستأجر أثناء الانتظار – مع قبول أن هذا قد يستغرق عدة أشهر وأنك ستحتاج إلى خطة احتياطية واضحة إذا لم تتم عملية البيع.
كيرستي كار، الرئيس المشترك للعميل الخاص في شركة WSP Solicitors
كم من الوقت يمكن أن يستغرق منح الوصية؟
يجيب أندرو بوست: عندما يموت البائع، لا تتمكن المعاملة من المضي قدمًا حتى يحصل منفذ/مدير المتوفى على منحة الوصية.
لدى مكتب الوصية إطار زمني حالي مدته 16 أسبوعًا لتقديم منحة الوصية.
بمجرد صدوره، يتمتع المنفذ أو المسؤول بالسلطة القانونية لبيع العقار نيابة عن تركة المتوفى.
بمجرد إصدار الوصية، يجب على محامي البائع إرسال الشهادة الأصلية إلى محامي المشتري. سيقوم المنفذ بعد ذلك بالتوقيع على المستندات القانونية ويمكن متابعة عملية التبادل.
القضية بالنسبة للمشتري هي انتظار الوصية مما قد يعني انتهاء عرض الرهن العقاري الخاص به؛ يستمر ستة أشهر. وهذا من شأنه أن يؤثر على الجميع في السلسلة.
قد تجد أنه إذا كنت في سلسلة طويلة، فقد تحتاج إلى كسر السلسلة للسماح بإكمال الجزء العلوي في وقت لاحق.