أسعار الفائدة على مسار هبوط ، مما يترك المقترضين في الرهن العقاري يقتربون من نهاية صفقةهم الحالية مع قرار اتخاذها.
غالبية الأسر المعيشية الرهرية على أسعار ثابتة ، حيث تميل معظمهم إلى الاختيار بين إصلاح لمدة عامين أو إصلاح لمدة خمس سنوات.
من بين 7.1 مليون أسرة حاليًا على صفقات أسعار ثابتة ، يحتاج حوالي 1.6 مليون أسرة إلى التحول إلى معدل جديد على مدار هذا العام ، وفقًا لتمويل المملكة المتحدة.
هناك أيضًا حوالي 540،000 من المقترضين الذين يجلسون على معدل المتغير القياسي للمقرض. هذا هو المعدل الذي ينتهي به الأمر بمجرد انتهاء صفقةهم الثابتة ويفشلون في التحول إلى المعدل الجديد.
هناك أيضًا 591،000 أسرة على الرهون العقارية المتتبع. هذه تتبع أساسا سعر قاعدة بنك إنجلترا ، بالإضافة إلى نسبة مئوية. على سبيل المثال ، السعر الأساسي (4.25 في المائة) بالإضافة إلى 0.5 في المائة مما يعطي معدل إجمالي قدره 4.75 في المائة.
تتبعه: قد يتم إغراء المقترضين على الرهن العقاري الذين يحرصون على محاولة الاستفادة من التخفيضات في أسعار الفائدة في المستقبل
تحظى القروض العقارية المتتبع بشعبية لأن بعضها يأتي دون رسوم السداد المبكرة وبالتالي يمكن سداده أو التبديل عنه من دون عقوبة.
من المحتمل أيضًا أن تكون هناك حالة متنامية لاختيار رهن متتبع بالنظر إلى أنه من المتوقع أن تنخفض أسعار الفائدة على نطاق واسع خلال الـ 12 شهرًا القادمة.
بالأمس ، خفض بنك إنجلترا أسعار الفائدة للمرة الرابعة منذ أغسطس من العام الماضي.
تتنبأ الأسواق حاليًا بثلاثة نقاط مئوية أخرى من قبل البنك المركزي قبل نهاية العام. هذا قد يعني أن أسعار الفائدة تصل إلى 3.5 في المائة بحلول عيد الميلاد.
هذا إجماع في السوق يتقاسمه الكثيرون ، على الرغم من أن هناك بعضًا يعتقد أن السعر الأساسي قد يتم تخفيضه أو أسرع من ذلك.
يتوقع المحللون في مورغان ستانلي أن تصل أسعار الفائدة في المملكة المتحدة إلى 3.25 في المائة بحلول نهاية العام.
يتوقع البنك الأمريكي أن يستمر بنك إنجلترا في خفض أسعار الفائدة خلال الأشهر الأولى من العام المقبل مع تسوية أسعار الفائدة بنسبة 2.75 في المائة في النصف الأول من عام 2026 حيث يعتقدون أنها ستبقى في المستقبل المنظور.
يعتقد محللو Morgan Stanley أن الاقتصاد البريطاني سيواجه هذا العام يجبر بنك إنجلترا على اتخاذ إجراءات وخفض أسعار الفائدة بشكل أكبر.
يجادلون بأن انخفاض الناتج الناتج المحلي الإجمالي سوف يتفاقم بسبب التباطؤ في الدخل المتاح للأسرة.
وفي الوقت نفسه ، يتوقع الاقتصاديون في أكسفورد الاقتصاد أن ينخفض السعر الأساسي في النهاية إلى 2.5 في المائة في عام 2027 حيث يعتقدون أنه سيبقى طوال عامي 2028 و 2029.
إنهم يعتقدون أن أسعار الفائدة ستنخفض إلى 3.75 في المائة بحلول ديسمبر من هذا العام ، ثم إلى 3 في المائة العام المقبل ثم إلى 2.5 في المائة في عام 2027.
هل يجب أن تأخذ الرهن العقاري المتتبع؟
في الوقت الحالي ، تعد الرهون العقارية المتتبع أغلى من صفقات الأسعار الثابتة ، لذلك سيتعين على المقترضين أن يخسروا وفورات قصيرة الأجل على أمل توفير أكبر في المستقبل – وهذا بالطبع ليس مضمونًا بأي حال من الأحوال.
إن أقل معدلات ثابتة مدتها خمس سنوات وساعتين لشخص ما يتم إعادة تجنيدها هي الآن بنسبة 3.84 في المائة ، والتي تقدمها مجتمع البناء على مستوى البلاد ، وإن كان ذلك يأتي برسوم بقيمة 1،495 جنيهًا إسترلينيًا.
هذا متاح للأسر المعيشية التي تتراوح ما لا يقل عن 40 في المائة من الأسهم في منزلهم.
يمكن أن يتوقع شخص ما ليوم رهن عقاري بقيمة 200000 جنيه إسترليني في فترة سداد لمدة 25 عامًا دفع 1038 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا مع الصفقة الوطني ، بما في ذلك الرسوم البالغة 1،495 جنيهًا إسترلينيًا.
فيما يتعلق بأفضل صفقات Tracker لأولئك الذين يتم إعادة تجميعهم مع ما لا يقل عن 40 في المائة من الأسهم ، تقدم Santander حاليًا صفقة مدتها سنتان بنسبة 4.35 في المائة (المعدل الأساسي بالإضافة إلى 0.1 في المائة). تأتي الصفقة برسوم بقيمة 1058 جنيهًا إسترلينيًا ، ولكن لا توجد رسوم سداد مبكرة.
شخص لديه قرض عقاري بقيمة 200000 جنيه إسترليني وقصر سداد لمدة 25 عامًا يتوقع أن يدفع 1095 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا مع Santander للبدء.
ولكن بالطبع ، كانت أسعار الفائدة انخفضت إلى 3.25 في المائة بحلول نهاية العام ، وسوف ينخفض سعر الفائدة إلى 3.35 في المائة والمدفوعات الشهرية إلى 985 جنيه إسترليني.
إذا كان محللو Morgan Stanley على صواب وانخفضت المعدلات إلى 2.75 في المائة في النصف الأول من العام المقبل ، فقد يكون الوضع في يونيو أفضل.
سيكون معدل الرهن العقاري انخفض إلى 2.85 في المائة والمدفوعات الشهرية إلى 933 جنيه إسترليني.
التخفيض: خفض بنك إنجلترا أسعار الفائدة اليوم من 4.5 في المائة إلى 4.25 في المائة في اجتماعه الأخير. من المتوقع أن تخفض ثلاث مرات أخرى هذا العام
إذا حدث ذلك ، فقد تكون الرهون العقارية المتوفرة للمعدل الثابت أقل ، مما يسمح لشخص ما بالوقوف بمعدلات أقل مما هي عليه اليوم.
ومع ذلك ، كل هذا يعتمد على التنبؤات التي تتحول بشكل صحيح. كل أنواع الأشياء يمكن أن تفجر التوقعات. التضخم الذي ينعكس ، والتعريفات التجارية والركود على سبيل المثال لا الحصر.
يجب أن تؤخذ دائمًا التنبؤات مع قليل من الملح.
بعد كل شيء ، في بداية العام الماضي ، كانت الأسواق تتنبأ بستة أو سبعة تخفيضات في أسعار الفائدة في عام 2024. لم يكن هناك سوى اثنان في النهاية.
يقول كريس سايكس ، أخصائي تمويل الممتلكات: “يستحق المتتبعون التفكير”. ومع ذلك ، لا تزال المعدلات الثابتة هي الخيار الأكثر شعبية إلى حد بعيد.
“يتتبع المتتبعون عمومًا قسطًا يتراوح بين 0.5-0.75 في المائة في الوقت الحالي مقابل أسعار ثابتة قابلة للمقارنة لمدة عامين.
“الأسئلة الموجودة في أذهان الجميع هي متى سيذهب هذا المتتبع إلى أقل من المعدل الثابت ، وهل سيذهب قريبًا بما يكفي للاستفادة بشكل فعال من المتتبع.
“إذا استغرق الأمر ستة أشهر حتى تنخفض Base من 0.5-0.75 في المائة ، فستدفع قسطًا لمدة ستة أشهر ، فأنت بحاجة إلى الانخفاض أدناه حتى تنجح في الربح.”
في نهاية المطاف ، قد يكون الأمر مقامرة تستحق أخذها ، خاصة بالنسبة لأولئك الذين يحبون المرونة الإضافية المتمثلة في القدرة على تغيير منتجات الرهن العقاري أو السداد مبكرًا دون رسوم عقوبة.
وقال آرون ستروت ، من وسيط ترينيتي فاينانشال: “يميل معظم المقترضين إلى اتخاذ معدل تعقب عندما يريدون رهنًا مرنًا دون أي رسوم سداد مبكرة ، غالبًا لأنهم لا يريدون أن يتم ربطهم بسبب بيع ممتلكاتهم ، أو تغيير قادم في مواردهم المالية أو موقع العمل أو المعاينة.
“لدى Halifax معدل لمدة عامين يتتبع المعدل الأساسي بالإضافة إلى 0.11 في المائة ، وعلى الرغم من أنه يحتوي على رسوم ترتيب بقيمة 1499 جنيهًا إسترلينيًا ، إلا أنه ليس لديه أي رسوم سداد مبكرة.
“تعقب سانتاندر لمدة عامين بنسبة 0.1 في المائة عن السعر الأساسي للرهون العقارية التي تصل إلى 1.5 مليون جنيه إسترليني وليس لديها أي عقوبات خروج مبكرة أيضًا.”