نحن ننتقل من شقتنا المستأجرة في لندن حيث اشترينا للتو منزلنا الأول.
لقد عشنا هناك لمدة عامين ونصف، وقد دفع المالك الإيجار مرتين. منذ عام مضى، بدأنا ندفع 250 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا أكثر مما كنا عليه عندما انتقلنا. وعلى مدى الأشهر الستة الماضية، كنا ندفع 450 جنيهًا إسترلينيًا أكثر.
وفي كل مرة، كان السبب الذي دفع المالك لعرضه هو أن إيجارنا كان أقل من سعر السوق.
لكنه الآن يحاول تأجيره لمستأجرين جدد، ومن الواضح أن الإيجار باهظ الثمن. في البداية كان معروضًا في السوق مقابل 200 جنيه إسترليني شهريًا أكثر مما ندفعه، ولم يكن أحد يريد ذلك. ثم قام بتخفيضها إلى نفس المبلغ الذي ندفعه، وما زال الأمر لم يذهب.
الآن، هو معروض في السوق مقابل 200 جنيه إسترليني أقل مما ندفعه ولم يتم الحصول عليه بعد.
لقد شعرنا دائمًا أن الزيادة الثانية في الإيجار كانت غير عادلة، لكننا لم نكن في وضع يسمح لنا بالانتقال حيث كنا على بعد بضعة أشهر فقط من الشراء. ويبدو أن هذا يثبت ذلك. هل هناك أي شيء يمكننا القيام به؟
اسأل أحد الخبراء: لقد تحمل قارئنا زيادتين في الإيجار خلال العام الماضي مما أضاف 450 جنيهًا إسترلينيًا إلى دفعاته الشهرية. شرعنا في تحديد ما إذا كان هناك أي شيء يمكنهم القيام به
ردود إد ماغنوس من هذا هو المال: تهانينا على شراء منزلك الأول والهروب من الإيجارات المتزايدة التي يتقاضاها مالك العقار.
في حين أن المالك من حقه زيادة الإيجار ليعكس أسعار السوق، يبدو أنك كنت على الطرف المتلقي لبعض الزيادات الحادة إلى حد ما.
من المحتمل أن يجادل المالك بأن هذه سوق حرة وأن من حقك رفض زيادة الإيجار والمغادرة.
ومع ذلك، فأنت تجادل بأن الزيادة الثانية في الإيجار كانت غير عادلة. قد يكون هذا هو الحال، ولكنه قد يكون أيضًا خرقًا لعقدك اعتمادًا على اتفاقية الإيجار.
على مدى العامين ونصف العام الماضيين، ارتفع متوسط الإيجارات بنسبة تزيد قليلاً عن 20 في المائة، وفقاً لشركة زوبلا.
ومع ذلك، فإن تحصيل 450 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا أكثر مما كنت عليه قبل عامين ونصف يبدو أمرًا كبيرًا.
ارتفع متوسط الإيجار بمقدار 215 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا خلال تلك الفترة، وفقًا لموقع Zoopla، من 1055 جنيهًا إسترلينيًا في الشهر إلى 1270 جنيهًا إسترلينيًا في الشهر.
حتى بمعايير لندن، الإيجار الخاص بك قد ارتفع كثيرا. ارتفع متوسط إيجار العقارات في العاصمة بمقدار 356 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا على مدار العامين ونصف العام الماضيين، من 1757 جنيهًا إسترلينيًا في مارس 2022 إلى 2113 جنيهًا إسترلينيًا اعتبارًا من سبتمبر من هذا العام.
في النهاية، سيعتمد الأمر على الإيجارات في منطقتك المحلية، ولكن إذا كان مالك العقار يستغل وضعك من خلال الارتفاع المستمر في الإيجارات، فمن المفيد معرفة ما إذا كان هناك أي شيء يمكنك القيام به حيال ذلك.
للحصول على مشورة الخبراء، تحدثنا إلى نولين ألباراك، رئيس قسم المالك والمستأجر في OTS Solicitors و أولي شيرلوك، المدير الإداري للتأمين في منصة الإيجارات Goodlord.
هل يجوز للمالك رفع الإيجار متى شاء؟
يجيب أولي شيرلوك: أفترض أنك، مثل معظم المستأجرين، كان لديك البنود ذات الصلة المدرجة في اتفاقية الإيجار الخاصة بك والتي تسمح للمالك بزيادة الإيجار.
وهذا يعني أن المالك كان من حقه زيادة الإيجار في نقاط معينة خلال فترة الإيجار.
لسوء الحظ، نظرًا لأن هذا الشرط كان على الأرجح في عقدك ووافقت على دفع الأسعار المتزايدة في ذلك الوقت، فليس هناك الكثير مما يمكنك فعله الآن.
عادة ما يتم تحديد تكاليف الإيجار من قبل السوق. ارتفعت الإيجارات في جميع أنحاء إنجلترا بشكل حاد في السنوات الأخيرة.
يقول أولي شيرلوك، المدير الإداري للتأمين في Goodlord، إنه لا يوجد شيء يمكنهم فعله إذا اتبع المالك الشروط المنصوص عليها في اتفاقية الإيجار
وفي بعض المناطق، ارتفعت الأسعار خلال الصيف بنسبة تزيد عن 7 في المائة عما كانت عليه في العام السابق.
ومع ذلك، بدأ تضخم الأسعار في التراجع مع دخولنا فصل الشتاء. هناك احتمال أن تكون الزيادات في الأسعار التي فرضها مالك العقار متوافقة مع أسعار السوق والطلب في ذلك الوقت، وأن الأسعار المحلية قد هدأت منذ ذلك الحين.
وفي كلتا الحالتين، لا يمكنك القيام بأي شيء في هذه المرحلة إذا اتبع مالك العقار الشروط المنصوص عليها في اتفاقية الإيجار الخاصة بك.
ومع ذلك، بمجرد إقرار مشروع قانون حقوق المستأجرين ليصبح قانونًا، لن يُسمح بجميع زيادات الإيجار إلا من خلال إشعار “القسم 13” – وهذا يعني أن أي زيادات يجب أن تتماشى مع القيمة السوقية.
وسيكون للمستأجرين القدرة على الاعتراض على الزيادات المفرطة عبر المحكمة. ومن المتوقع أن يدخل مشروع القانون حيز التنفيذ بحلول صيف عام 2025.
تجيب نولين ألباراك: تعتمد قدرة المالك على زيادة إيجارك على شروط اتفاقية الإيجار الخاصة بك.
كقاعدة عامة، لا يمكن للمالك رفع إيجارك خلال عقد إيجار محدد المدة ما لم تسمح اتفاقيتك بذلك صراحة.
إذا كانت اتفاقية الإيجار الخاصة بك تتضمن بندًا يسمح بزيادة الإيجار على فترات معينة، فيمكن للمالك زيادة الإيجار بما يتماشى مع هذا البند.
تقول Nollienne Alparaque من OTS Solicitors إن المالك لا يمكنه رفع الإيجار خلال عقد إيجار محدد المدة ما لم تسمح الاتفاقية بذلك صراحةً
إذا لم يكن هناك شرط من هذا القبيل، فلا يمكن للمالك رفع الإيجار خلال المدة المحددة، ولا يطلب منك الموافقة على أي زيادة.
بمجرد انتهاء المدة المحددة، سيتم عادةً تحويل عقد الإيجار الخاص بك إلى عقد إيجار دوري (متجدد)، وعند هذه النقطة يمكن للمالك أن يقترح زيادة الإيجار.
ويتم ذلك عن طريق إصدار إشعار بموجب المادة 13 من قانون الإسكان لعام 1988. ويجب أن يكون الإشعار كتابيًا ويمنحك الفرصة للطعن في الزيادة إذا كنت تعتقد أنها غير معقولة.
لتحديد ما إذا كانت زيادة الإيجار صحيحة، يجب عليك أولاً مراجعة شروط عقد الإيجار الخاص بك.
هل كانت زيادة الإيجار خلال المدة المحددة لإيجارك؟ إذا كان الأمر كذلك، فتحقق مما إذا كانت اتفاقيتك تسمح بزيادة الإيجار.
إذا كان الإيجار قد انتقل بالفعل إلى عقد إيجار دوري متجدد، فلا يمكن للمالك زيادة الإيجار دون اتباع الإجراء المناسب، بما في ذلك إصدار إشعار القسم 13.
ماذا لو لم يصدروا إشعار القسم 13؟
تجيب نولين ألباراك: إذا كنت على عقد إيجار متجدد وقام المالك برفع الإيجار دون إصدار إشعار القسم 13، فلن تكون ملزمًا بالموافقة على الزيادة.
في هذه الحالة، كان بإمكانك أن تطلب من المالك تقديم الإشعار الصحيح، مما سيسمح لك بالطعن في زيادة الإيجار من خلال موظف الإيجار في محكمة الملكية.
على الرغم من أنك ربما شعرت بالضغط لقبول زيادة الإيجار لتجنب مطالبتك بالمغادرة، فمن المهم أن تعرف أنه يجب على المالك اتباع الإجراء القانوني الصحيح للإخلاء.
إشعار القسم 13: خلال فترة الإيجار الدورية، يجب على المالك إصدار إشعار القسم 13 لزيادة الإيجار
إذا أراد المالك طردك لعدم موافقتك على الزيادة، فسيستغرق الأمر عدة أشهر ويتطلب إجراء إخلاء رسميًا.
باختصار، إذا حدثت زيادة الإيجار خلال المدة المحددة دون اتفاق أو خلال عقد إيجار دوري دون إشعار القسم 13، فإن المالك لم يتبع الإجراء الصحيح.
ولم تكن ملزما بقبول الزيادة، وكان لك الحق في الاعتراض عليها.
لكن هل يمكنهم تحديها بأثر رجعي؟
تجيب نولين ألباراك: تكمن الصعوبة في موافقة المستأجرين، حيث يمكن للمالك أن يجادل بأن جميع الأطراف كان لديها اتفاق من حيث المبدأ وأن المستأجرين الذين يدفعون زيادة الإيجار سيكون بمثابة تأكيد إضافي على قبولهم لزيادة الإيجار المتفق عليها.
إذا قام المالك برفع الإيجار خلال المدة المحددة وكان هناك شرط لزيادة الإيجار، فيمكن للمستأجرين أن يجادلوا بأن هذا كان خرقًا للاتفاقية.
يجوز للمالك رداً على ذلك أن يجادل بخلاف ذلك بأن المستأجرين وافقوا عن طريق اتفاق متبادل بغض النظر.
على هذا النحو قد يكون من الصعب النجاح في استرداد أي إيجار بنجاح.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.