يمكن أن ترتفع أسعار المنازل بشكل كبير في العام المقبل، وفقا لأحد مقرضي الرهن العقاري، حيث ستتلقى قدرة المشترين على الاقتراض دفعة من انخفاض أسعار الفائدة.
وتتوقع شركة MPowered Mortgages أن يشهد عام 2025 تحولاً كبيراً في أسعار المنازل، التي ارتفعت بنسبة متواضعة بلغت 2.8 في المائة خلال العام حتى أغسطس، وفقاً لأحدث الأرقام الصادرة عن مكتب الإحصاءات الوطنية.
وسيستفيد الملاك أيضًا من الجمع بين أسعار الفائدة المنخفضة والإيجارات المرتفعة، مما يعني أن أرباحهم يمكن أن تزيد.
وتتوقع الأسواق حالياً أن يخفض بنك إنجلترا سعر الفائدة الأساسي إلى 3.5 في المائة بحلول نهاية العام المقبل، على الرغم من اختلاف التوقعات.
وقت الازدهار؟ قد يجد مشتري المنازل أن بإمكانهم اقتراض المزيد مع انخفاض سعر الفائدة الأساسي في العام المقبل، وفقًا لبيتر ستيمسون (المدرج على اليمين)، رئيس المنتج في MPowered Mortgages
هذا الأسبوع، قال بنك الاستثمار جولدمان ساكس إنه يتوقع خفض سعر الفائدة الأساسي إلى 2.75 في المائة بحلول نهاية العام المقبل، في حين قدم بنك سانتاندر توقعات أكثر تحفظا عند 3.75 في المائة.
ويعتقد الخبراء في MPowered Mortgages أنه إذا انخفض المعدل الأساسي إلى 3.5 في المائة في العام المقبل – كما يتوقع بعض المحللين – فقد يجد بعض مقترضي الرهن العقاري أنفسهم قادرين على الاقتراض بنسبة تصل إلى 18 في المائة إضافية.
وذلك لأن التخفيضات المستمرة في سعر الفائدة الأساسي يجب أن تؤدي إلى قيام مقرضي الرهن العقاري بتخفيف فحوصات القدرة على تحمل التكاليف “اختبار الإجهاد” التي يخضعون لها المقترضين.
ينظر معظم المقرضين إلى الموارد المالية للمقترضين ويقيمون ما إذا كان لا يزال بإمكانهم تحمل مدفوعاتهم إذا ارتفع سعر الفائدة بمجرد انتهاء صفقة السعر الثابت الأولية.
يعتمد الحساب عادةً على المعدل القياسي المتغير (SVR) للمقرض بالإضافة إلى نسبة مئوية معينة. في الوقت الحالي، يعني ذلك أن بعض المقرضين يختبرون قدرة المقترضين على تحمل معدل رهن عقاري يبلغ حوالي 8.5 في المائة.
وهذا يعني أنه بعد الفترة الأولية المحددة، إذا لم يفعل المقترض أي شيء وانتهى به الأمر إلى حساب SVR الخاص بالمقرض، فيجب أن يكون قادرًا على تحمل التكاليف الشهرية الأعلى.
ضغط أقل: يقول بيتر ستيمسون من MPowered Mortgages أن فحوصات القدرة على تحمل التكاليف للمقرضين يمكن أن تصبح أكثر تساهلاً
تميل أسعار الفائدة المتغيرة القياسية للمقرض إلى الانخفاض عندما يخفض بنك إنجلترا سعر الفائدة الأساسي، على الرغم من أن ذلك يخضع لتقدير كل مقرض.
يقول بيتر ستيمسون، رئيس قسم المنتجات في شركة MPowered Mortgages، إن هذا سيعني أن مشغلي المنازل والمشترين لأول مرة قد يجدون أنفسهم قادرين على اقتراض المزيد.
يمكن لبعض الأشخاص القادرين حاليًا على اقتراض ما يصل إلى 200 ألف جنيه إسترليني أن يشهدوا هذه الزيادة إلى 236 ألف جنيه إسترليني في العام المقبل، مع مراعاة فحوصات القدرة على تحمل التكاليف.
وهذا، وفقاً لستيمسون، يمكن أن يكون بمثابة ضربة قوية لأسعار المنازل.
يقول ستيمسون: “لا يعتمد المقرضون في قدرتهم على تحمل التكاليف على سعر الفائدة الذي سيدفعه المقترض على رهنهم العقاري، ولكن على سعر الفائدة الذي “يمكنهم” دفعه في المستقبل”.
“سوف يتحققون من أن المقترض لا يزال قادرًا على تحمل أقساط السداد الشهرية، بالإضافة إلى جميع النفقات الضرورية الأخرى المدرجة في الميزانية، إذا زادت معدلات الرهن العقاري إلى هذا المبلغ.
“مع انخفاض المعدل الأساسي، تنخفض أيضًا معدلات SVR وبالتالي حساب معدل الضغط معها.”
ويقول إن الحد الأدنى لسعر فائدة المقرضين يميل إلى اختبار التحمل يبلغ نحو 7 في المائة، على الرغم من أن هذا لا يزال من الممكن أن يحدث فرقاً كبيراً في قوة الاقتراض مقارنة بنسبة اليوم البالغة 8.5 في المائة أو أكثر.
نمو أسعار المنازل بدأ يتسارع بالفعل
وهناك بالفعل دلائل تشير إلى أن ارتفاع أسعار المساكن بدأ يتسارع.
ويظهر أحدث مؤشر لأسعار المنازل على الصعيد الوطني، والذي يعكس القروض العقارية التي تم إقراضها في سبتمبر، أن أسعار المنازل ارتفعت بأسرع وتيرة منذ عامين.
كان من الممكن أن تبدو الطفرة العقارية سخيفة قبل بضعة أعوام، لكنها تبدو ممكنة على نحو متزايد
يقول ستيمسون إن الجمع بين ارتفاع الأجور وانخفاض اختبارات الضغط على الرهن العقاري وانخفاض أسعار الفائدة يمكن أن يؤدي إلى ارتفاع الأسعار في عام 2025.
وارتفعت الأجور بنحو 14 في المائة في العامين الماضيين، وفقاً لمكتب الإحصاءات الوطنية، في حين لم تشهد أسعار المنازل تغيراً يذكر.
“أسعار المنازل هي إلى حد كبير وظيفة القدرة على تحمل تكاليف الرهن العقاري وما منعها من النمو على مدى العامين الماضيين هو مزيج من أسعار الفائدة المرتفعة وحسابات اختبار التحمل للقدرة على تحمل تكاليف الرهن العقاري للمقرضين.”
الشراء من أجل السماح بالظهور مرة أخرى على البطاقات؟
ستيمسون ليس وحده الذي يعتقد أن أسعار المنازل من المرجح أن ترتفع.
ويعتقد روب ديكس، المؤسس المشارك لموقع Property Hub للمشورة العقارية والمضيف المشارك لـ The Property Podcast، أن طفرة أسعار المنازل من المحتمل أن تكون محتملة في العام المقبل.
احتمال جذاب: يقول روب ديكس إن عام 2025 قد يكون عامًا جيدًا لعوائد الملاك
ويقول إن العقارات بدأت تبدو كاستثمار جذاب مرة أخرى بفضل ارتفاع الإيجارات.
ارتفع متوسط الإيجارات بنسبة 40 في المائة منذ يونيو 2020، وفقًا لـ HomeLet – بعد ارتفاعه بنسبة 4.4 في المائة فقط بين يونيو 2016 و2020.
وقد وصل متوسط إجمالي عائد الإيجار على العقارات التي تم شراؤها حديثا للتأجير في إنجلترا وويلز إلى 7.2 في المائة، وفقا لوكيل العقارات هامبتونز – وهو رقم قياسي.
وارتفع الرقم من 6.7 في المائة العام الماضي و6.2 في المائة في عام 2022.
إجمالي عائد الإيجار هو النسبة المئوية للعائد الذي يمكن للمستثمر أن يتوقع تحقيقه على سعر الشراء كل عام، قبل أخذ الضرائب والتكاليف الأخرى في الاعتبار.
على سبيل المثال، إذا كان المالك يدفع إيجارًا بقيمة 10000 جنيه إسترليني سنويًا لعقار بقيمة 200000 جنيه إسترليني، فسيكون العائد 5 في المائة.
وجاء الارتفاع في العائدات على خلفية ارتفاع أسعار الإيجارات منذ عام 2020 واستقرار أسعار المنازل بشكل فعال منذ عام 2022.
يقول ديكس: “كان من الممكن أن تبدو الطفرة العقارية سخيفة قبل بضعة أعوام، لكنها تبدو ممكنة على نحو متزايد”.
لقد تعرض القطاع لكل شيء – أسعار الفائدة سريعة الارتفاع، والتشريعات الجديدة، والشائعات حول المعاملة الضريبية – ولا تزال الأسعار أقل بالكاد من ذروتها في عام 2022.
والأهم من ذلك، أنه من حيث القيمة المعدلة حسب التضخم، فقد انخفضت الأسعار بالفعل بأكثر من 15 في المائة.
“مع ارتفاع الإيجارات بسرعة، أدى ذلك إلى تحسين العائدات للمستثمرين وجعل الاستثمار في العديد من المجالات أكثر جاذبية مما كان عليه لفترة طويلة.”
“إن المعنويات بين المستثمرين الذين تحدثنا إليهم هي أيضًا أفضل بشكل ملحوظ مما كانت عليه لفترة طويلة.
“يمكن أن يتغير هذا بسرعة، وأي شيء يؤثر على سوق العمل يمكن أن يؤدي إلى تغير الوضع – ولكن في ظل الوضع الحالي، هناك احتمال لزيادات كبيرة في الأسعار في عام 2025.”
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.