راشيل ريفز ستقوم بغارة ضريبية أخرى على الملاك مع زيادة ضريبة الدخل على الإيجارات

لقد تلقى الملاك ضربة مطرقة من قبل المستشار في ميزانية اليوم.

أعلنت راشيل ريفز أنه سيتم فرض الضرائب التي يدفعها المستثمرون العقاريون على دخل الإيجار بمعدلات أعلى اعتبارًا من أبريل 2027.

وسيشهد هذا التغيير فرض ضرائب على الملاك بنسبة نقطتين مئويتين فوق معدلات ضريبة الدخل العادية. وسيشهد أصحاب العقارات الذين يدفعون ضريبة المعدل الأساسي فرض ضريبة على دخل الإيجار بنسبة 22 في المائة، ارتفاعًا من 20 في المائة.

وفي الوقت نفسه، سيشهد أصحاب العقارات الذين يدفعون ضرائب مرتفعة ضريبة على دخلهم الإيجاري بنسبة 42 في المائة، ارتفاعاً من 40 في المائة اليوم، في حين سيتم فرض ضريبة على دافعي الضرائب ذوي المعدلات الإضافية بنسبة 47 في المائة، ارتفاعاً من 45 في المائة حالياً.

يقول مكتب مسؤولية الميزانية (OBR) إن هذا من المقدر أن يجلب 500 مليون جنيه إسترليني سنويًا للخزانة سنويًا في الفترة من 2028 إلى 2029.

وستعمل التغييرات على تقليل عوائد أصحاب العقارات الذين تعرضوا بالفعل للقصف بسبب ارتفاع الضرائب وزيادة التنظيم منذ عام 2016.

في ميزانيتها السابقة في أكتوبر 2024، أضافت راشيل ريفز رسوم دمغة إضافية بنسبة 2 في المائة بالإضافة إلى 3 في المائة الإضافية التي يدفعها أصحاب العقارات بالفعل، مما يضيف آلاف الجنيهات الاسترلينية إلى تكلفة الشراء للتأجير وشراء المنزل الثاني.

الملاك الذين يمتلكون عقارات باسمهم، وليس في هيكل الشركة، غير قادرين الآن على تعويض تكاليف الفائدة على الرهن العقاري بشكل كامل مقابل فاتورة الضرائب الخاصة بهم كما فعلوا في السابق.

ويعتقد جيسون تيب، رئيس بوابة العقارات OnTheMarket، أن الضريبة الإضافية على دخل الإيجار “كارثية” لأصحاب العقارات.

وقال: “سيؤدي هذا الإصلاح ببساطة إلى قيام المزيد والمزيد من أصحاب العقارات بإزالة أنفسهم من قطاع الإيجار الخاص لمزيد من الضغط على عرض الإيجارات”.

ما هو مقدار الضريبة الإضافية التي سيدفعها أصحاب العقارات؟

الملاك الذين يمتلكون عمليات الشراء للتأجير بأسمائهم الخاصة، وليس من خلال شركة محدودة، يدفعون حاليًا ضريبة الدخل على أرباح الإيجار الخاصة بهم.

ما يحصل عليه المالك من الإيجار يضاف إلى أي دخل آخر يكسبونه لتحديد معدل الضريبة التي يدفعونها.

المالك الذي يتراوح دخله السنوي بين 12.571 جنيهًا إسترلينيًا و50.270 جنيهًا إسترلينيًا، بما في ذلك أرباحه من الإيجار وراتبه، يدفع ضريبة بنسبة 20 في المائة.

وفوق ذلك، يدفعون ضريبة بنسبة 40 في المائة على الجزء من دخلهم الذي يتراوح بين 50.271 جنيهًا إسترلينيًا و125.271 جنيهًا إسترلينيًا وضريبة 45 في المائة على أي شيء أعلى من ذلك.

وهذا يعني أن دافعي الضرائب الأساسيين الذين يكسبون 10000 جنيه إسترليني من أرباح الإيجار يدفعون 2000 جنيه إسترليني كضريبة دخل على أرباح الإيجار، في حين أن المالك الذي يدفع ضرائب بمعدلات أعلى ويكسب 10000 جنيه إسترليني من أرباح الإيجار يدفع 4000 جنيه إسترليني كضريبة دخل على أرباح الإيجار.

ربح الإيجار هو المبلغ المتبقي بعد خصم التكاليف الأخرى، مثل تأجير رسوم الوكيل والإصلاحات.

سيعني إعلان المستشار اليوم أن الضريبة الأساسية التي تدفع للمالك مع ربح إيجار قدره 10000 جنيه إسترليني ستنتقل من دفع 2000 جنيه إسترليني إلى 2200 جنيه إسترليني كضريبة، في حين أن المالك الذي يدفع ضريبة ذات معدل أعلى سيشهد ارتفاع فاتورة الضرائب من 4000 جنيه إسترليني إلى 4200 جنيه إسترليني.

سوف يشعر الملاك الذين لديهم رهن عقاري على ممتلكاتهم بالضرر بشكل أكثر حدة، حيث أن مصروفاتهم أعلى. وينطبق هذا على حوالي 2 مليون مالك، وفقًا لأرقام وزارة المالية البريطانية.

الضريبة الجديدة قد تعني ارتفاع الإيجارات

ويقول خبراء صناعة العقارات إن الضريبة الجديدة يمكن أن تكون القشة التي قصمت ظهر البعير بالنسبة للعديد من أصحاب العقارات الذين يتعاملون بالفعل مع التشريعات المتزايدة، بما في ذلك قانون حقوق المستأجرين، الذي يدخل حيز التنفيذ في الأول من مايو من العام المقبل.

ويقول مكتب OBR إن الزيادات الضريبية المتعاقبة على عوائد أصحاب العقارات الخاصة ستقلل من المعروض من المنازل للإيجار على المدى الطويل، ويقول “إن هذا يخاطر بارتفاع ثابت طويل الأجل في الإيجارات” إذا تجاوز الطلب على العقارات العرض.

تعتقد كولين بابكوك، خبيرة العقارات في Rightmove، أن أصحاب العقارات سيزيدون إيجاراتهم لتغطية النقطتين المئويتين الإضافيتين من ضريبة الدخل.

يقول بابكوك: “قد يبدو أصحاب العقارات هدفًا سهلاً، لكن ضرائب سوق الإيجار عادةً ما تكون ضارة بالمستأجرين الذين يتطلعون إلى استئجار منزل”.

“الحقيقة البسيطة هي أنه من أجل تزويد المستأجرين بالمنازل التي هم في أمس الحاجة إليها، يحتاج المستثمرون إلى أن يكونوا قادرين على زيادة المبالغ”.

يعتقد جوليان برادشو، مدير شركة سميث آند بينشينج للاستشارات المالية المعتمدة، أن الزيادة بنسبة 2 في المائة في ضريبة الدخل على الممتلكات ستترك الآلاف من أصحاب العقارات يكافحون من أجل زيادة المبالغ.

يقول برادشو: “ما لم يتمكنوا من إعادة رهنهم على رهن عقاري أرخص بشكل كبير، فإن العديد منهم سوف يرون أرباحهم تختفي تمامًا”.

“لقد ضعفت قيمة رأس المال أيضًا، حيث تظهر البيانات الرسمية أن أسعار العقارات ترتفع ببطء أو حتى تنخفض في بعض أجزاء البلاد.

“ونتيجة لذلك، قد يستنتج العديد من أصحاب العقارات الهواة أو “العرضيين” أن متاعب ملكية العقارات لم تعد تستحق الدخل الضئيل الذي تولده”.

تغيير ضريبي كبير: سيشهد أصحاب العقارات الذين يدفعون ضرائب مرتفعة ضريبة على دخل الإيجار بنسبة 42% اعتبارًا من عام 2027، ارتفاعًا من 40% اليوم

المزيد من الملاك سوف يشترون في الشركات

لدى الملاك الذين يشترون العقارات خياران – القيام بذلك باسمهم الخاص، أو إنشاء شركة محدودة وشراء العقار ضمن ذلك. يمكن تبديل الخصائص من واحدة إلى أخرى.

ونظرًا للتغيرات الضريبية في السنوات الأخيرة، يرى العديد من الملاك أن الشراء داخل شركة محدودة هو وسيلة لدفع ضرائب أقل.

وقد ارتفعت عدد الشركات في السنوات الأخيرة، ومن المرجح أن يتم إنشاء رقم قياسي يبلغ 70 ألف شركة بحلول نهاية عام 2025، وفقا لشركة هامبتونز.

وقال مارك هاريس، الرئيس التنفيذي لشركة وساطة الرهن العقاري SPF Private Clients: “هذه الميزانية هي المسمار الأخير في نعش أصحاب العقارات الذين يمتلكون عقارات بأسمائهم”.

“من الصعب للغاية تحقيق الربح ما لم تكن الممتلكات مملوكة من خلال هيكل شركة محدودة.

“لقد شهدنا عددًا متزايدًا من العملاء إما يشترون عقارات استثمارية عبر هذا الطريق أو ينقلون المحافظ الحالية بأسمائهم إلى هيكل شركة محدود ونتوقع الآن أن يتصاعد هذا الاتجاه.”

يتيح امتلاك شركة محدودة للمستثمرين العقاريين تعويض جميع فوائد الرهن العقاري الخاصة بهم بالكامل مقابل دخل الإيجار، قبل دفع الضرائب.

الامتيازات الضريبية: مع اتساع الفجوة بين معدلات الضرائب الشخصية وضرائب الشركات بفضل الميزانية، فمن المرجح أن يكون هناك المزيد من الملاك الذين يدمجون

وهذا يختلف عن الملاك الذين يمتلكون عقارات باسمهم. إنهم يحصلون على إعفاء ضريبي فقط على أساس 20 في المائة من مدفوعات فوائد الرهن العقاري الخاصة بهم.

وهذا أقل سخاء بالنسبة لدافعي الضرائب ذوي المعدلات الأعلى، الذين حصلوا في السابق على إعفاء ضريبي بنسبة 40 في المائة على تكاليف الرهن العقاري قبل تغيير القاعدة في عام 2016.

إن مالك العقار الذي يدفع دافعي الضرائب بمعدل فائدة أعلى مع دفعات فائدة على الرهن العقاري تبلغ 500 جنيه إسترليني شهريًا على عقار مؤجر مقابل 1000 جنيه إسترليني شهريًا، يدفع الآن ضريبة على الـ 1000 جنيه إسترليني كاملة، مع معدل 20 في المائة على الـ 500 جنيه إسترليني التي يتم استخدامها في الرهن العقاري.

المالك الذي يمتلك شركة محدودة بمدفوعات فوائد الرهن العقاري بقيمة 500 جنيه إسترليني شهريًا على عقار مستأجر مقابل 1000 جنيه إسترليني شهريًا سيدفع ضريبة فقط على 500 جنيه إسترليني من هذا الدخل.

ببساطة، هذا يعني أنه في حين يتم فرض ضرائب على الملاك الأفراد فعليًا على حجم المبيعات، يتم فرض ضرائب على مالكي الشركات على الأرباح فقط.

هناك أيضًا مزايا أخرى لشراء العقارات عبر شركة محدودة، بما في ذلك حقيقة أن ضريبة الشركات – المستحقة في هيكل الشركة – أقل من ضريبة الدخل، والتي تدفع لأصحاب العقارات الذين يمتلكون عقارات باسمهم.

يتيح ذلك لأصحاب العقارات تحقيق أرباح داخل الشركة، والتي يمكنهم استخدامها لإعادة الاستثمار في عقار آخر في وقت أقرب مما كان من الممكن أن يفعلوه إذا كانوا يمتلكون باسمهم.