يستعد الملاك لاستهدافهم من قبل المستشارة راشيل ريفز في الميزانية الأسبوع المقبل بعد أن أدلى رئيس الوزراء بتعليقات أشارت إلى أن المجموعة ليست أشخاصًا “عاملين”.
قال السير كير ستارمر إن الشخص الذي يحصل على دخله من أصول مثل الأسهم أو الممتلكات “لن يقع ضمن تعريفي” للشخص العامل.
لقد وعدت الحكومة بعدم زيادة الضرائب على العاملين، لذلك أثار التعليق مخاوف جديدة من أن يكون أصحاب العقارات من بين أولئك الذين سيواجهون هجمة من الزيادات الضريبية في الميزانية “المؤلمة” يوم الأربعاء.
بالنسبة للعديد من أصحاب العقارات، يمكن أن يكون هذا هو القشة الأخيرة بعد محاربة التشريعات المشددة وزيادة معدلات الرهن العقاري التي دفعت بالفعل مساحات كبيرة للبيع بأعداد كبيرة.
بالإضافة إلى ذلك، فإن مشروع قانون حقوق المستأجرين الذي طرحه حزب العمال، والذي من المقرر أن يدخل حيز التنفيذ في الصيف المقبل، قد أثار بالفعل مخاوف بعض أصحاب العقارات بشأن مستقبل سوق الإيجار.
ومن المرجح أن تستهدف المستشارة راشيل ريفز أصحاب العقارات الذين يشترون للتأجير في ميزانية الأسبوع المقبل
وهو مصمم لزيادة حقوق المستأجرين، على سبيل المثال من خلال حظر عمليات الإخلاء بدون خطأ والتمييز ضد المستأجرين الذين لديهم أطفال أو الذين يتلقون مزايا حكومية.
لكن أعدادا متزايدة من أصحاب العقارات يخشون من أن التكلفة الإضافية والبيروقراطية ستجعل الشراء بغرض التأجير أمرا لا يمكن الدفاع عنه.
على سبيل المثال، سيُطلب من الملاك إعطاء المستأجرين إشعارًا مدته أربعة أشهر بدلاً من شهرين عندما يرغبون في بيع ممتلكاتهم الخاصة أو الانتقال إليها. كما سيتم منعهم من رفض الطلبات “المعقولة” من المستأجرين لامتلاك حيوان أليف في ممتلكاتهم.
هنا، Mail+ يلقي نظرة على ما يمكن أن يخبئه لأصحاب العقارات في 30 أكتوبر – وكيف لا يزال بإمكانك الحصول على عائد جيد على استثمارك.
كيف يمكن للمستشار أن يستهدف استثماراتك العقارية؟
1. التغييرات في ضريبة أرباح رأس المال
من المعتقد على نطاق واسع أن ضريبة أرباح رأس المال (CGT) يمكن رفعها يوم الأربعاء – وستكون هذه هي الطريقة الأسهل التي يمكن للسيدة ريفز من خلالها فرض المزيد من الضرائب على الأشخاص الذين يمتلكون الأصول.
يتم دفع CGT على الربح بعد أن يقوم شخص ما ببيع أو التصرف في أحد الأصول، مثل المنازل الثانية أو الأسهم، التي زادت قيمتها.
يجب على الأفراد الذين يبيعون شراءًا للتأجير أو منزلًا ثانيًا أن يدفعوا CGT عند نقطة البيع بينما تكون الضرائب من بيع الأصول الأخرى مثل الأسهم مستحقة السداد في يناير بعد نهاية السنة الضريبية.
يخشى العديد من أصحاب العقارات من أن التكاليف الإضافية والروتين الذي يحيط بالعقارات التي يتم شراؤها بغرض التأجير ستؤدي إلى جعل أعمالهم غير مربحة
بالنسبة لمبيعات الأسهم وصناديق الاستثمار والممتلكات الشخصية، يدفع دافعو الضرائب بالسعر الأساسي عادة 10 في المائة (أكثر في بعض الأحيان) على مكاسبهم.
ويدفع دافعو الضرائب ذوو المعدلات الأعلى والإضافية 20 في المائة. وبالنسبة لمبيعات العقارات، فإن معدلات CGT أعلى بنسبة 18 في المائة و24 في المائة على التوالي.
ومع ذلك، يُعتقد أن المستشار قد استبعد الزيادات في CGT على بيع المنازل الثانية وشراء العقارات للتأجير – على الأقل في الوقت الحالي – ولكن CGT على الأسهم والأسهم يمكن أن تظل في خط النار.
2. تنتهي عطلة عتبة رسوم الدمغة
من شبه المؤكد أن عتبات رسوم الدمغة ستكون على وشك التقطيع في العام المقبل – ما لم يتم الإعلان عن تحول كامل في الميزانية.
يتم دفع الضريبة من قبل مشتري العقارات السكنية. يتمتع المشترون بإعفاء مؤقت من رسوم الدمغة منذ عام 2022 بعد أن رفع المستشار آنذاك ريشي سوناك الحدود التي تبدأ عندها العقارات في تحمل الرسوم.
تمت زيادة الحد الأدنى من 125.000 جنيه إسترليني إلى 250.000 جنيه إسترليني. علاوة على ذلك، تبدأ معدلات رسوم الدمغة من 5 في المائة وتزيد إلى 12 في المائة، حسب قيمة العقار.
بالنسبة للمشترين لأول مرة، تم زيادة الحد الأدنى الذي يجب دفع رسوم الدمغة فوقه من 300 ألف جنيه إسترليني إلى 425 ألف جنيه إسترليني.
ولكن من المقرر أن تتراجع هذه العتبات إلى مستوياتها الأصلية بحلول أبريل 2025، حيث يبدو من غير المرجح بشكل متزايد أن تقوم وزارة الخزانة بتمديد العطلة على هذه النطاقات ذات معدل الصفر في الميزانية لأنها مصممة على جمع 35 مليار جنيه إسترليني إضافية من الضرائب.
وهذا يعني أن أصحاب العقارات ومشتري العقارات السكنية سيحتاجون إلى دفع المزيد من رسوم الدمغة اعتبارًا من أبريل.
بالإضافة إلى ذلك، يحتاج أولئك الذين يشترون عقارات إضافية عادةً إلى دفع 3 في المائة إضافية بالإضافة إلى معدلات رسوم الدمغة الحالية إذا كانت قيمة العقار الإضافي تبلغ 40 ألف جنيه إسترليني أو أكثر.
لكن يمكن للسيدة ريفز أن تختار الذهاب إلى أبعد من ذلك وتقليص العتبات إلى مستوى أدنى، بحيث يكون المستوى الذي يحتاج المشترون عنده إلى البدء في دفع رسوم الدمغة أقل من ذلك. ومن ثم سيتم القبض على المزيد من العقارات بسبب الضريبة.
ويمكنها أيضاً أن تزيد رسوم الدمغة الإضافية لأصحاب المنازل الثانية وأصحاب العقارات فوق المعدل الحالي البالغ 3 في المائة.
3. إزالة مغفرة CGT عند الموت
يتم العفو عن المكاسب الرأسمالية حتى حد الوفاة، وبالتالي فإن عائلات أصحاب الأصول المتوفين ليست مسؤولة عن دفع CGT على الزيادات في قيمة الأصول المملوكة للمتوفى.
ولكن هذا يمكن أن يتغير في الميزانية. يُعتقد على نطاق واسع أن السيدة ريفز ستستهدف ضريبة الميراث الأسبوع المقبل، وقد يمتد هذا إلى رفع CGT – أو العفو – عند الوفاة.
قد يعني هذا أنه إذا ترك المستثمر عقارًا مؤجرًا للشراء في وصيته، فقد يكون مسؤولاً عن CGT.
من المؤكد تقريبًا أن خطوة كهذه ستثير غضب العائلات الحزينة التي قد تحتاج إلى دفع CGT بالإضافة إلى فاتورة ضريبة الميراث الضخمة.
وقد جادل معهد الدراسات المالية (IFS)، وهو مؤسسة بحثية مؤثرة، بأن النظام الحالي معيب وأوصى بالإصلاح.
“إذا كان للأصل مكاسب متراكمة، فمن المناسب فرض ضريبة عليها بنفس القدر كما لو تم بيع الأصل في اليوم السابق للوفاة، عندما يتم فرض الضريبة عليه حاليًا”.
كيف يمكنك الاستمرار في تحقيق عائد جيد – حتى لو كانت أجور العمالة تشن حربًا على الملاك
1. اختر الموقع بحكمة
على الرغم من أن أسعار الفائدة المرتفعة قد أدت إلى تقليص عوائد أصحاب العقارات، إلا أنه لا تزال هناك نقاط ساخنة في جميع أنحاء المملكة المتحدة حيث يمكنك الحصول على عائد جيد.
وذهب المركز الأول إلى سندرلاند في بيانات Zoopla الصادرة في أبريل، بمتوسط عائد إيجار إجمالي قدره 8.96 في المائة.
التالي هو أبردين بمتوسط عائد 8.03 في المائة، وبيرنلي بـ 8 في المائة، ودندي بـ 7.96 في المائة. تهيمن المواقع في اسكتلندا وشمال إنجلترا على المراكز العشرة الأولى في القائمة.
تتمتع ريكسهام بسوق الإيجار الأكثر ازدحامًا بمتوسط 54 استفسارًا لكل عقار متاح
يمكنك أيضًا البحث عن أسواق الإيجار المزدحمة. تعد مدينة ريكسهام هي الأكثر ازدحامًا بمتوسط 54 استفسارًا لكل عقار متاح للإيجار، وفقًا لبوابة العقارات Rightmove. يبلغ متوسط الإيجار المعلن عنه في المدينة لكل شهر تقويمي 967 جنيهًا إسترلينيًا.
وتشمل الأسواق المزدحمة الأخرى غلاسكو بمتوسط 52 استفسارًا لكل عقار وبريستول بـ 51 استفسارًا.
وتشمل أهم المواقع التي شهدت تحسينات في العائدات Merthyr Tydfil في ويلز بزيادة قدرها 1.4 نقطة مئوية وبرنت في لندن مع ارتفاع العائدات بنسبة 1.3 نقطة مئوية، وفقًا لشركة Lomond، وهي شركة تأجير وعقارات.
2. الانقضاض على معدلات الرهن العقاري الجيدة
تمت معاقبة الملاك من خلال أسعار الفائدة المرتفعة للغاية على مدى السنوات القليلة الماضية مع ارتفاع تكاليف الاقتراض بشكل كبير.
والخبر السار هو أن أسعار الفائدة بدأت في الانخفاض بعد أن خفض بنك إنجلترا سعر الفائدة الأساسي في أغسطس بنسبة 0.25 نقطة مئوية إلى 5 في المائة. بالإضافة إلى ذلك، قامت الأسواق بتسعير ما يصل إلى تخفيضين إضافيين هذا العام.
وهذا يعني أن هناك عودة بأسعار أفضل إلى سوق الشراء للتأجير.
ويبلغ متوسط سعر الرهن العقاري السكني للشراء بغرض التأجير لمدة عامين 5.24 في المائة اليوم، في حين يبلغ متوسط سعر التثبيت لمدة خمس سنوات 5.29 في المائة، وفقاً لمؤسسة تدقيق الأسعار MoneyfactsCompare.
لكن هناك أسعار فائدة منخفضة تصل إلى 3.99 في المائة لدى بنك HSBC لأولئك الذين لديهم وديعة بنسبة 40 في المائة على استعداد لدفع رسوم قدرها 1999 جنيها إسترلينيا، وفقا لشركة L&C Mortgages.
قم بإعداد تنبيه باستخدام أدوات مثل My Mortgage Alert حتى تتأكد من أنك دائمًا على علم بأفضل الصفقات.
استخدم وسيطًا للعثور على أفضل منتج متاح. يمكنهم مراقبة الأسعار والمنتجات الأفضل بدلاً من الاضطرار إلى القيام بالأعمال الثقيلة.
3. راقب التكاليف
إذا كنت تقوم بتجديد أحد العقارات المستأجرة، فراقب التكاليف للتأكد من أنها لا تقلل من عائدك دون داع.
ربما لا تحتاج إلى إنفاق المزيد من الأموال على مطبخ جديد بالكامل، ولكن بدلاً من ذلك ما عليك سوى استبدال الخزائن القديمة المتعبة أو سطح العمل المتهدم.
لكن لا تبالغ في الأمور التي يمكن أن تسبب فاتورة أكبر إذا لم يتم تنفيذها بشكل صحيح في المقام الأول. علاوة على ذلك، فإن إبقاء المستأجرين الجيدين سعداء يمكن أن يؤتي ثماره على المدى الطويل.
4. شراء العقارات من خلال شركة محدودة
إذا قمت بشراء العقارات المستأجرة من خلال شركة محدودة، فيمكنها تقديم مزايا ضريبية.
تسابقت أعداد قياسية من أصحاب العقارات لفتح شركات محدودة هذا العام لتحقيق أقصى استفادة من المزايا الضريبية.
بين كانون الثاني (يناير) وأيلول (سبتمبر) من هذا العام، تم إنشاء 46.449 شركة للشراء للتأجير، بزيادة قدرها 23 في المائة عن الفترة نفسها من العام الماضي، وفقا لتحليل بيانات كومبانيز هاوس من قبل شركة هامبتونز العقارية.
يتم فرض ضريبة على أصحاب العقارات الخاصة على أرباحهم الإيجارية كضريبة دخل، إلى جانب الأرباح الأخرى. لكن الملاك الذين يشترون شركة من خلال شركة محدودة يخضعون لضريبة الشركات بدلاً من ذلك. وتفرض ضريبة الشركات بمعدل 25 في المائة.
وقد لا يحدث هذا فرقا كبيرا بالنسبة لدافعي الضرائب ذوي المعدل الأساسي – ولكن دافعي الضرائب ذوي المعدلات الأعلى والإضافية، الذين يخضعون لضريبة تصل إلى 40 و 45 في المائة على التوالي، يمكنهم تحقيق وفورات ضخمة.
تسمح الشركات المحدودة لأصحاب العقارات بتعويض الفائدة على الرهون العقارية مقابل دخل الإيجار. وهذا يقلل من فاتورة الضرائب.
يعد الشراء من خلال شركات محدودة مجالًا معقدًا، وقد يكون من الحكمة أخذ النصائح.
5. تحقق من النقوش غير المعروفة
في حين اختفت بعض الإعفاءات الضريبية لأصحاب العقارات، لا يزال هناك عدد لا يحصى من الإعفاءات الضريبية غير المعروفة التي يمكنك الاستفادة منها.
على سبيل المثال، عند تقديم الإقرار الضريبي، يمكنك خصم النفقات من دخل الإيجار الخاص بك. تشمل النفقات المسموح بها تأمين صيانة وإصلاح الممتلكات أو إيجارات الأراضي أو رسوم الخدمات أو رسوم الوكيل.
يمكنك أيضًا المطالبة ببدل ملكية، وهو ما يصل إلى 1000 جنيه إسترليني من الدخل العقاري المعفي من الضرائب في كل سنة ضريبية.
يمكن أن يساعد هذا في تقليص جزء صغير من فاتورتك الضريبية.
ومع ذلك، إذا كنت تطالب ببدل ملكية، فلا يمكنك المطالبة بخصم نفقاتك. تأكد من فهمك الكامل للقواعد التي يجب عليك الالتزام بها.
6. لا تنسَ مخطط استئجار غرفة
هذا مخطط آخر غير معروف ويمكن أن يخفض فاتورتك الضريبية بشكل كبير.
يسمح المخطط لأصحاب العقارات بتأجير غرفة مفروشة في منازلهم وكسب ما يصل إلى 7500 جنيه إسترليني من الدخل المعفى من الضرائب سنويًا، أو 3750 جنيهًا إسترلينيًا لكل منهم إذا كنت تؤجرها بشكل مشترك مع شخص آخر.
بالإضافة إلى ذلك، ليس هناك حد لعدد الغرف التي يمكن لأصحاب العقارات السماح لها بالمطالبة بالإغاثة.
إذا كان المبلغ الذي جنيته أقل من 7500 جنيه إسترليني على مدار العام، فسيتم إعفاؤك تلقائيًا من دفع الضريبة على هذا الدخل.
ومع ذلك، إذا كسبت أكثر من 7500 جنيه إسترليني، فيمكنك إما دفع ضريبة على أرباحك أو ضريبة على إجمالي إيصالاتك التي تزيد عن حد 7500 جنيه إسترليني.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.