انتقلنا إلى منزل شبه منفصل منذ ما يزيد قليلاً عن عام. لسوء الحظ، أقرب جار لنا فظيع جدًا.
لقد هدد بالفعل بمقاضاتنا أمام المحكمة لإثبات أنه يمتلك الممر والحديقة الأمامية، على الرغم من أنه لا يملك أيًا منهما بشكل كامل.
يُظهر صك الممر المشترك أننا نملك نصف الممر ونحتاج إلى منح حق الوصول لبعضنا البعض.
يتيح السند وصول السيارة إلى المرائب الموجودة في الجزء الخلفي من المنزل. الكراجات غير موجودة حيث تم تمديد كلا العقارين.
يصر جارنا على أننا لا نستطيع استخدام نصف الممر الخاص به لأخذ سيارتنا عندما نريد. لقد هدد بإصدار أمر قضائي ضدنا. نحن نخطط لترتيب الرصيف المسقط لإدخال سيارتنا.
حروب الحصى: يريد قارئ “هذا هو المال” وضع سياج في منتصف ممر مشترك (صورة مخزنة)
قبل عيد الميلاد مباشرة، قال جارنا إنه يريد إلغاء العقد وبناء جدار أسفل الممر المشترك.
وهدد مرة أخرى بمحاكمتنا إذا لم نوافق على ذلك. الرسالة المتعلقة بالفعل كتبها محاميه.
سيكون من المقبول بناء الجدار، لكننا لا نريده في جانبنا. بالإضافة إلى ذلك، إذا أراد إلغاء السند، فنحن نريد منه أن يدفع مقابل القيام بذلك.
نعتقد أن هناك حاجة إلى محادثة مناسبة وجهًا لوجه حول هذا الموضوع. إذا التقينا بجيراننا شخصيًا وطلبنا منه دفع التكاليف المطلوبة وقلنا لا، فهل لا يزال بإمكانه رفعنا إلى المحكمة وإلغاء سند الملكية؟
نحن حريصون على تجنب الملحمة القانونية الفوضوية والمكلفة.
تجيب جين دينتون، من هذا هو المال: الممرات المشتركة ليست غير شائعة – يستخدمها بعض المطورين المعاصرين في مواقع البناء الجديدة لتوفير المساحة، والبعض الآخر يعود تاريخها إلى ما قبل ثلاثينيات القرن العشرين.
لن يواجه بعض الأشخاص الذين يعيشون في ممرات مشتركة صعوبات أبدًا، ولكن بالنسبة للآخرين، يمكن أن تكون مزعجة.
أعد قراءة سندات الملكية بعناية للتحقق من كيفية عمل الوصول إلى الممر المشترك وملكيته.
لن يتمكن جارك من إبطال الفعل وإبطاله من جانب واحد. وهذا يتطلب موافقة كلا الطرفين المعنيين أو الذهاب إلى المحكمة.
لست مقتنعًا بأن القاضي أو المحكمة ستتعامل بلطف مع أسلوب التهديد الذي يتبعه جارك.
قد يواجه جارك أيضًا مشكلة في وضع جدار عبر الممر المشترك إذا كان ذلك سيتداخل مع الوصول إلى الممتلكات الخاصة بك.
يعد الاجتماع مع جارك وجهًا لوجه لمناقشة هذه القضايا فكرة جيدة، كما هو الحال مع تجنب ترك هذه المسألة تتحول إلى نزاع قانوني كامل.
إذا تمكنتم من الاتفاق على أي شيء فيما بينكم، فتأكدوا من أن كل شيء مكتوب.
يقول مانجندر كور أتوال، مدير قانون الإسكان في شركة دنكان لويس: في مجال عملي، أرى نزاعات كهذه بشكل متكرر – ولكن الخبر السار هو أن تهديدات جارك ليس لها مكانة قانونية تذكر.
أولاً، الوثيقة الأساسية هنا هي الصك الذي يحكم الممر المشترك.
مانجندر كور أتوال هو مدير قانون الإسكان في شركة Duncan Lewis
إذا كان، كما تقول، ينص على أن كل واحد منكم يملك النصف ويمنح حقوق الوصول المتبادلة، فهذا ما يعرف بالارتفاق القانوني.
إن حقوق الارتفاق ليست ترتيبات غير رسمية يمكن لطرف واحد ببساطة أن “لاغية وباطلة” لأنها تناسبه.
إنهم يركضون بالأرض ويلزمون أصحابها المتعاقبين.
في اللغة الإنجليزية البسيطة، لا يستطيع جارك إلغاء الفعل من جانب واحد، بغض النظر عن عدد الرسائل التي يرسلها محاميه.
حقيقة أن المرائب لم تعد موجودة لا تؤدي تلقائيًا إلى إلغاء حق المرور.
ستنظر المحكمة في صياغة الارتفاق والغرض منه.
إذا كان الفعل يمنح حق الوصول للمركبات بشكل عام، بدلاً من الوصول فقط إلى المرائب الموجودة، فمن المرجح أن يظل الحق ساريًا.
وحتى في حالة تغير الغرض الأصلي، نادرا ما يتم تنفيذ حقوق الارتفاق إلا إذا كانت عتيقة بشكل واضح ولا تخدم أي فائدة عملية – وهي عائق قانوني مرتفع.
إن ادعاء جارك بأنه لا يمكنك استخدام “نصفه” من الممر عندما ترغب في ذلك هو أيضًا ادعاء في غير محله.
الوصول المشترك يعني ذلك بالضبط. شريطة أنك تستخدم الممر بشكل معقول وللغرض المقصود منه، فلا يمكنه بشكل قانوني تقييد استخدامك أو تحديد المواعيد.
لن يتم منح الأمر الزجري إلا إذا كانت أفعالك معرقلة أو خارج نطاق الفعل.
أما بالنسبة لبناء الجدار، فمرة أخرى، لا يمكنه القيام بذلك إذا كان يتعارض مع حقك القانوني في الوصول.
أي هيكل يمنع أو يعيق استخدام الممر بشكل كبير سيكون بمثابة تدخل قابل للتنفيذ.
حتى لو كنت معرضًا لجدار من حيث المبدأ، فيجب أن يكون موجودًا بالكامل على أرضه، وأن يتم مسحه بشكل صحيح، ويجب ألا يؤثر على حقوقك.
فيما يتعلق بالتكاليف، أنت على صواب: أي تغيير أو إصدار للسند يتطلب موافقتك، ومن المتوقع أن يغطي جارك الرسوم القانونية. لا يمكن “فأس” الأفعال بالتهديدات. ولا يمكن تغييرها إلا بالاتفاق المتبادل، أو نادرًا عن طريق المحكمة.
هل يستطيع أن يأخذك إلى المحكمة إذا قلت لا؟ نعم، يمكن لأي شخص تقديم مطالبة. ومع ذلك، النجاح مسألة أخرى تماما.
بناءً على الحقائق الموصوفة في رسالتك، تبدو آفاقه ضعيفة، وتنظر المحاكم نظرة قاتمة إلى الدعاوى القضائية العدوانية غير الضرورية بين الجيران.
نصيحتي هي إبقاء الاتصالات هادئة وواقعية ويفضل أن تكون كتابية.
يمكن أن تساعد الاجتماعات المباشرة، ولكن تجنب الموافقة على أي شيء بشكل غير رسمي.
ويمكن أن تكون الوساطة أيضًا خطوة تالية معقولة. ويتوقع القضاة أن يحاول الجيران حل النزاعات وديا قبل التوجه إلى المحكمة، والرفض دون سبب وجيه يعرضك لخطر المعاقبة على التكاليف. إنه أسرع وأرخص وأقل تصادمية.
إذا تصاعدت الأمور، فإن الاستجابة المحسوبة للمحامي، بدلاً من معركة قضائية كاملة، غالبًا ما تكون كافية لإعادة جارك المفرط في تأكيده إلى الواقع وتجنيبك الملحمة القانونية التي تحرص على تجنبها.
تقول جوان إليس، الشريكة والمتخصصة في حل النزاعات في شركة Stephensons: أول شيء عليك فعله هو التحقق من المستندات التي تلقيتها من محامي النقل الخاص بك عند شراء العقار.
ويجب أن تتضمن هذه المستندات نسخة من الصك وأي نصيحة قانونية ومعلومات من البائع تؤكد ما إذا كانت هناك مشكلات سابقة مع الجار.
جوان إليس هي شريكة ومتخصصة في حل النزاعات في شركة Stephensons
في معظم الحالات، يظل حق الطريق ساريًا ما لم يوافق أصحاب العقارات على تغييره.
ويمكن في بعض الأحيان تعديل الحقوق الأخرى، مثل المواثيق التقييدية، من قبل محكمة الأراضي، ولكن فقط في حالة استيفاء معايير صارمة.
من ما قلته، فإن جارك يقبل أن حق المرور موجود. وهذا يجعل من الصعب عليهم إقناع المحكمة بتغيير الفعل.
ما إذا كان يمكنك استخدام نصف الممر الخاص بهم وقتما تشاء يعتمد على الصياغة الدقيقة للسند.
تفسر المحاكم الأفعال بناءً على المعنى العادي للكلمات وما كان من المفترض أن تعنيه وقت التوقيع عليها.
قد تكون حقيقة أن المرائب لم تعد موجودة، لذا فإن الصياغة تحتاج إلى مراجعة متأنية.
يجب أن يوضح خطاب محامي جارك الأسباب القانونية التي يعتمدون عليها. إذا لم تكن هناك حجة صحيحة، فأنت في موقف قوي ويمكنك بشكل معقول أن تطلب تغطية تكاليفك.
قد يكون لديك أيضًا مطالبة بالتدخل في حقك في المرور إذا تم منعك من استخدامه. الاحتفاظ بسجل مفصل لجميع الأحداث.
على الرغم من أنه من الأفضل دائمًا التوصل إلى اتفاق ودي، تأكد من فهم موقفك القانوني وأي مشكلات عملية قبل الموافقة على أي شيء.
إذا كنت في موقف قوي، فلديك مساحة أكبر للتفاوض.
إذا كان من المرجح أن ينجح جارك، فقد يكون من العدل أن يقوم كل طرف بتغطية التكاليف الخاصة به مقابل عمل جديد.
فكر أيضًا بشكل عملي: هل ستظل قادرًا على الوصول إلى الجزء الخلفي من منزلك إذا تم بناء جدار؟
هل تحتاج إلى الوصول إلى السيارة؟ قد يكون من المفيد إجراء محادثة مفتوحة مع جارك حول ما يريده قبل اتخاذ قرار بشأن خطواتك التالية.
وأخيرا، تحقق مما إذا كان البائع قد قدم معلومات دقيقة عند شراء العقار.
إذا لم يكن الأمر كذلك، فقد يكون لديك أسباب للمطالبة بالتحريف. إذا كانوا صادقين، فقد يكون من المفيد الاتصال بهم للحصول على تفاصيل تاريخية حول كيفية استخدام حق الطريق.