من المقرر أن يكون هذا العام قاتمًا لأصحاب العقارات ، مع عدد كبير من التشريعات الجديدة التي ترسل موجات صدمة من خلال السوق إلى الشراء.
ولكن بعيدًا عن الحقوق الجديدة للمستأجرين ، والتغييرات في شهادات أداء الطاقة والزيادة في الرسوم الإضافية لخدمة الختام ، لا يزال من الممكن إجراء عوائد رائعة – عليك فقط أن تكون ذكيًا بشأن المكان الذي تشتري فيه الممتلكات.
أظهرت دراسة شملت 50 مدينة في المملكة المتحدة أين الحكمة للاستثمار – وأين تجنبها الأفضل.
غالبًا ما ينظر ملاك الملاك إلى “العائد” – دخل الإيجار السنوي كنسبة مئوية من قيمة العقار – لتحديد ما إذا كان شراء جيد. لكن العوامل الأخرى يمكن أن يكون لها تأثير كبير أيضًا.
في دراسته ، قام بنك ألدرمور بتصنيف كل مدينة بعوامل رئيسية: كيف نمت أسعار المنازل في العقد الماضي ، ومتوسط الإيجار لكل غرفة ، وحجم سوق الإيجار الخاص ، ونسبة العقارات الفارغة.
وبالطبع ، العائد. منذ استطلاع ألدرمور العام الماضي ، كان هناك العديد من التغييرات في التصنيف ، حيث عانى السوق من الرياح المعاكسة.
ينمو الطلب من المستأجرين في بعض المناطق مع خروج الملاك من السوق – مدفوعة بزيادة تكاليف الرهن العقاري والتشريعات.
من المقرر أن يحظر مشروع قانون حقوق المستأجرين إخلاء القسم 21 ، مما يجعل من الصعب على الملاك استعادة حيازة ممتلكاتهم.
تم الإعلان عن قواعد ترقية جميع شهادات أداء الطاقة (EPC) إلى النطاق C بحلول عام 2030. تم تسية رسوم الختام الإضافية للمنزل من 3 في المائة إلى 5 في المائة في أكتوبر الماضي.
ومع ذلك ، فإن معدلات الرهن العقاري تنخفض ، مما يجعل العقارات الشرائية مع قروض أكثر بأسعار معقولة.
يقول جون كوبر ، رئيس القروض العقارية في ألدرمور: “يشاهد الملاك مجموعة فريدة من التحديات. يجب أن يكونوا على الكرة ، ومراجعة محافظهم.
مانشستر في المركز الأول
وطرد مانشستر من بريستول من أعلى المركز ، وقد استحوذ على التاج كمدينة أكثر جاذبية في المملكة المتحدة للاستثمار هذا العام.
الإيجارات الشهرية لكل غرفة صحية بسعر 550 جنيهًا إسترلينيًا – أعلى من المتوسط ولكنها لا تزال ميسورة التكلفة مقارنة مع لندن وإدنبره.
ومع ذلك ، فإن استئجار العائد في مانشستر متواضع. تبلغ 0.1 نقطة مئوية أقل من المتوسط في جميع أنحاء المدينة الخمسين بنسبة 6.8 في المائة ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى متوسط سعر المنزل البالغ 243،560 جنيهًا إسترلينيًا.
يقول جيسون هاريس كوهين ، مؤسس مجموعة العقارات المفتوحة ، إن العائد مهم للملاك لأنه ضروري للتدفق النقدي والعائدات ، لكن نمو أسعار العقارات أمر بالغ الأهمية أيضًا.
في الطلب: يطرد بريستول من الصدارة ، استحوذ مانشستر على التاج كمدينة أكثر جاذبية في المملكة المتحدة للاستثمار هذا العام
نمو الأسعار هو المكان الذي يسجل فيه مانشستر. لقد ارتفع بمتوسط سنوي يبلغ 6.5 جهاز كمبيوتر في العقد الماضي – وهو أعلى 50 نقطة ساخنة. وهو جيد للمستثمرين على المدى الطويل.
ما يقرب من واحد من كل ثلاثة من المانكوني يستأجرون على انفراد ، مما يعني أن هناك قاعدة مستأجر يمكن الاعتماد عليها. فقط 0.7 في المائة من الممتلكات شاغرة حيث يوجد طلب صحي.
يقول إيلي مهيًا من Belvoir Lettings في مانشستر إن وسط المدينة النابضة بالحياة – والتي تم سكب فيها كميات هائلة من الاستثمار – جذابة للمهنيين الشباب.
لا يزال غلاسكو و كوفنتري قويا
يأتي غلاسكو في المرتبة الثانية في طاولات الدوري لدينا. كوفنتري هو الثالث. يقول مستثمرون في المدينة الاسكتلندية العالية الجذابة للمستثمرين إن غريس رايلي من الوكلاء المعاوين.
عائدها هو 9.8 في المائة ، والثاني الأكثر جاذبية بين 50 مدينة في المملكة المتحدة.
متوسط الإيجار لكل غرفة هو 565 جنيهًا إسترلينيًا ، وهو أعلى من متوسط 518 جنيهًا إسترلينيًا في المملكة المتحدة ، والذي يتشكل المستثمرين بقيمة 17،616 جنيهًا إسترلينيًا لممتلكات متوسط سنويًا. إلى جانب متوسط سعر المنزل المنخفض البالغ 179،225 جنيهًا إسترلينيًا ، فهذا يعني أن الملاك يمكنهم استرداد استثماراتهم بسرعة.
رأت السيدة رايلي أن السوق يبرد أكثر من المعتاد قبل عيد الميلاد ، لكنها تضيف: “إن سوق شراء غلاسكو سيكون ثابتًا إلى قوي هذا العام.”
هناك منافسة شديدة الانحدار على الممتلكات حيث أن 0.9 جهاز كمبيوتر فقط من منازل جلاسويجيا شاغرة.
يحتفظ كوفنتري بالمركز الثالث. تقع المدينة على بعد ساعة بالسيارة من برمنغهام وساعة من القطار من لندن.
العائدات أعلى من المتوسط عند 7.9 في المائة بينما ارتفعت أسعار العقارات بنسبة 5.1 في المائة سنويًا منذ عام 2014. حوالي 1.1 في المائة من الإيجارات فارغة ، مما يشير إلى زيادة الإمداد.
ويجان يتسلق عالية
بعد تسلق 21 مكانًا في السنة ، وصل ويجان إلى المركز الرابع. في العام الماضي ، تم تخفيض المدينة بنسبة 7.2 في المائة ، لكن يمكن لأصحاب العقارات الآن صافي 8.5 في المائة بسبب أسعار المنازل بأسعار معقولة – بمعدل 189،476 جنيهًا إسترلينيًا – وارتفاع الإيجارات.
تقول لورا جيل ، من Wigan Lettings وكلاء Legan & Hallworth: “لقد جعلت أسعار المنازل المنخفضة Wigan مكانًا جذابًا لأصحاب العقارات مقارنة ببعض المدن والمدن الكبيرة.
بالنسبة للمستأجرين ، تتمتع المدينة بروابط جيدة للطرق السريعة مع كل من ليفربول ومانشستر ، لكن الإيجارات أرخص من المهنيين الشباب والعمال مع العائلات
يمكن أن تنقل. الإيجار معقول بمعدل 496 جنيه إسترليني في الشهر للغرفة. لكن يجب أن يحذر الملاك الذين يبحثون عن استثمار جذاب – 16 في المائة فقط من سكان ويجان يستأجرون على انفراد ، لذلك قد لا يكون هناك مجموعة كبيرة من المستأجرين.
قمم بدن العوائد
قد يرغب الملاكون الذين يبحثون عن العائد قبل كل شيء إلى التفكير في بدن. ويوفر متوسط العائد 10 في المائة ضخمة.
في حين أن متوسط الإيجار لكل غرفة هو 463 جنيهًا إسترلينيًا في الشهر – أو 13،893 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا – يكون متوسط أسعار المنازل منخفضًا عند 138،770 جنيهًا إسترلينيًا. هذا يعني أن الملاك يمكن أن يستعيدوا أموالهم بسرعة أكبر.
يقول Malcolm Davidson ، وسيط الشراء للسمات في Hull Moneyman: “إنه سوق مستقر إلى حد ما.
“ستأتي الغلة العالية من العقارات الفيكتورية المدرجات بسعر 60،000 جنيه إسترليني إلى 80،000 جنيه إسترليني.”
لكن Hull يأتي في رقم 25 فقط على قائمة النقاط الساخنة بسبب ضعف نمو أسعار العقارات ونسبة عالية من الخصائص الشاغرة.
الإمكانات: غالبًا ما ينظر أصحاب العقارات إلى “العائد” – دخل الإيجار السنوي كنسبة مئوية من قيمة العقار – عندما يكون للعوامل الأخرى تأثير كبير أيضًا
يمكن أن يجد المطاردون العائد عوائد جيدة في أبردين ، حيث يرى المستثمرون متوسط العائد بنسبة 9.5 في المائة. ولكن كن حذرًا – فهو يسجل بشكل سيء للغاية في المقاييس الأخرى التي تندرج إلى الرقم 47 في التصنيف.
لقد خذلها حقيقة أنها المدينة الوحيدة التي انخفضت فيها أسعار المنازل على مدار العقد.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن حوالي 4.7 في المائة من الممتلكات في المدينة شاغرة ، مما يعني أنه لا يوجد طلب متزايد على المنازل.
يجب على الملاك تجنب مدينة كامبريدج الجامعية لأنها تتمتع بأفقر العائد.
في حين أن الإيجارات الشهرية تبلغ 670 جنيهًا إسترلينيًا للغرفة ، إلا أن المتوسط 20،898 جنيهًا إسترلينيًا للعقار النموذجي ، إلا أن أسعار المنازل المرتفعة البالغة تقرب 500000 جنيه إسترليني تعني أن المستثمرين يرون فقط 4.4 في المائة في المتوسط.
لندن ينخفض
انخفضت رأس المال 27 مكانًا لكتاب 32 ، بسبب انخفاض نمو أسعار العقارات. ارتفعت الأسعار بنسبة 3 في المائة فقط سنويًا على مدار السنوات العشر الماضية.
الإيجارات الشهرية لكل غرفة هي الأعلى في حوالي 800 جنيه إسترليني. يبلغ متوسط سعر المنزل ما يقرب من 520،000 جنيه إسترليني ، مما يعني أن العائدات هي 4.5 في المائة فقط.
يقول مارك فون جروندهير ، من وكيل Lettings Benham & Reeves: “لن تتصدر لندن أبدًا طاولات الدوري للمدن من حيث المليونات لأن العائدات المرتفعة شبه مستحيلة. لكن الطلب القوي على الإيجارات لا يزال.
“يجب على المستثمرين عمومًا تجنب المنازل القديمة التي تتطلب صيانة باهظة الثمن.”
الفنانون الفقراء
يحتل مدن ويلز سوانسي ونيوبورت مرة أخرى المواقع 50 و 49 حيث أن الإيجارات الشهرية هي الأقل بسعر 373 جنيهًا إسترلينيًا و 304 جنيهًا إسترلينيًا على التوالي.
يتمتع Swansea بعائد متواضع بنسبة 6.3 في المائة ، لكن يتم تخفيضه بسبب ضعف نمو أسعار المنازل (4.3 في المائة) وقطاع تأجير خاص يتكون من 17 في المائة فقط من السكان.
يتفوق نيوبورت على المدن الأخرى في نمو أسعار المنازل – بمتوسط ارتفاع سنوي قدره 5.5 في المائة – ولكن الدرجات سيئة للعائد عند 4.4 في المائة.
تحتل سندرلاند البقعة 48 لأنها تتميز بعائد قوي بنسبة 8.9 في المائة ، لكن كل مقياس آخر يسمح به.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر فوقهم ، فقد نربح عمولة صغيرة. هذا يساعدنا على تمويل هذا المال ، والحفاظ على استخدامه. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.