يتم تقديم عدد متزايد من المستثمرين من عمليات الشراء إلى العدد المتزايد من صفقات الرهن العقاري التي تتطلب إيداعًا بنسبة 20 في المائة فقط-شريطة أن يتمكنوا من اجتياز الشيكات القدرة على تحمل التكاليف.
في الأسبوع الماضي ، أجرت HSBC تغييرات على نطاق المنتجات الشراء إلى سمح ، مما زاد من الحد الأقصى إلى القيمة (LTV) إلى 80 في المائة-مما يعني أنها يمكن أن تخفض وديعة 20 في المائة فقط.
العرض متاح فقط على قروض تصل إلى 400000 جنيه إسترليني ، وعلى العقارات مع شهادة أداء الطاقة (EPC) بين A و C ،
يتقاضى HSBC 80 في المائة من الرهن العقاري سعر فائدة بنسبة 5 في المائة على إصلاح لمدة خمس سنوات ، برسوم بقيمة 1،999 جنيهًا إسترلينيًا.
عدد القروض العقارية للشراء التي تغطي 80 في المائة من قيمة العقار في ارتفاع لبعض الوقت ، وفقا ل MoneyFacts.
في الشهر الماضي وحده ، تقول إن إجمالي عدد الصفقات في السوق قد ارتفع من 417 إلى 426.
المزيد من الخيارات: يقول MoneyFacts إن اختيار الرهون العقارية بنسبة 80 ٪ من القروض إلى المستثمرين من أجل المشتريات إلى أعلى مستوى في الرقم القياسي ، مع 426 صفقة متوفرة الآن
لقد ارتفع هذا بشكل كبير منذ عام عندما كان هناك 334 فقط من هذه المنتجات لأصحاب العقارات وفي مارس 2023 ، عندما كان هناك 200 متاح فقط.
عادةً ما يختار معظم الملاك صفقات الرهن العقاري الشراء التي تغطي 75 في المائة من قيمة العقار.
هناك 1773 من هذه المنتجات في السوق في الوقت الحاضر ، وفقا ل MoneyFacts.
لكن يبدو أن المقرضين مثل HSBC أصبحوا مستعدين بشكل متزايد للسماح للمقترضين بشراء عقارات الإيجار مع ودائع أصغر.
قال أولي أودونوغو ، رئيس القروض العقارية في HSBC: “لا يزال هناك طلب قوي في الشراء للسماح للسوق.
“من خلال زيادة الحد الأقصى LTV على نطاقنا الذي يصل إلى 80 في المائة من LTV ، نقوم بإجراء شراء لشراء الممتلكات للوصول إلى الأشخاص وتوفير مرونة أكبر ، وتمكين إيداع مخفض وزيادة قوة الاقتراض لمقدم الطلب.”
هل ستكون الرهون العقارية بنسبة 20 ٪ من الرهون العقارية شائعة؟
يقول كريس سايكس ، المدير الفني في شركة Broker Private Finance ، إن القروض العقارية التي تبلغ تكلفتها 80 في المائة قد عادت تدريجياً لأن أسعار الفائدة ارتفعت في عام 2022.
ومع ذلك ، حتى مع زيادة أعداد المنتجات ، يعتقد أن معظم الملاك سوف يلتزمون بالصفقات التي تتطلب إيداعًا بنسبة 25 في المائة (75 في المائة LTV) أو أكثر.
هذا جزئيًا إلى معدلات الرهن العقاري أعلى مقابل 80 في المائة من الصفقات.
يبلغ متوسط سعر الصفقة الثابتة لمدة خمس سنوات لشراء بنسبة 75 في المائة LTV 5.46 في المائة ، مقارنة بـ 5.89 في المائة بنسبة 80 في المائة.
على الرهن العقاري بقيمة 200000 جنيه إسترليني فقط – وهو خيار شائع لأصحاب العقارات – هذا هو الفرق بين دفع 910 جنيهًا إسترلينيًا و 981 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا.
يعتقد سايكس أيضًا أن العديد من المستثمرين لن يتمكنوا من الحصول على رهن عقاري بنسبة 80 في المائة حتى لو أرادوا ذلك ، لأن ممتلكاتهم لن يكون لها عائد استئجار مرتفع بما يكفي.
عائد الإيجار هو النسبة المئوية للعودة التي يمكن أن يتوقعها المالك على سعر الشراء كل عام.
على سبيل المثال ، فإن العائد الإجمالي بنسبة 5 في المائة على عقار بقيمة 200000 جنيه إسترليني سيبلغ 10،000 جنيه إسترليني سنويًا من إيرادات الإيجار.
ما إذا كانت المالك قد تمت الموافقة عليها للحصول على رهن شراء إلى حد كبير تمليه إلى حد كبير من خلال مقدار الإيجار الذي يمكن أن يولده العقار.
عادة ما يتم تقييم القدرة على تحمل التكاليف للرهن العقاري من خلال النظر في شيء يسمى نسبة تغطية الفائدة (ICR). هذه هي نسبة إجمالي إيرادات الإيجار إلى مدفوعات فائدة الرهن العقاري.
يريد مقرضو الرهن العقاري أن يروا أن إيرادات الإيجار سيغطي دفع الرهن العقاري ، بالإضافة إلى هامش لتغطية التكاليف الأخرى.
على الرغم من أن هذا يمكن أن يختلف من المقرض إلى المقرض ، فإن متوسط دافع الضرائب ذا معدل أقل سيحتاج إلى إيرادات الإيجار لتغطية دفع الرهن العقاري بنسبة 125 في المائة-في حين أن دافعي الضرائب ذوي السعر الأعلى عادة ما يرى هذا الارتفاع إلى 145 في المائة.
للتخفيف من المخاطر ، يختبر المقرضون أيضًا اختبار عملائهم لضمان أن يظل استثماراتهم مربحة إذا ارتفعت معدلات الرهن العقاري.
عادة ، يضيفون 1 إلى 2 في المائة إلى معدل الرهن العقاري.
يقول سايكس: “لا أستطيع أن أتذكر في الواقع آخر مرة قمت فيها بنجاح الرهن العقاري بنسبة 80 في المائة”.
قلة قليلة من المستثمرين سوف يأخذونهم. أود أن أقول في المتوسط أن عملائي يعملون في أكثر من 60-65 في المائة من القرض إلى القيمة.
“عادةً ما يكون قسط المعدل عند الانتقال من 75 في المائة إلى رهن عقاري 80 في المائة كبيرًا جدًا ، لكن القضية الرئيسية التي تحصل على رهن عقاري بنسبة 80 في المائة على لقب الشراء هو تحقيق عائد استئجار مرتفع بما يكفي لتبرير مستوى الاقتراض.”
إيداع أصغر: قام HSBC بزيادة الحد الأقصى LTV على الرهون العقارية للشراء إلى 80 ٪ مع النطاق الجديد بما في ذلك المعدلات في فائدة 5 ٪
وفقًا لبيانات Zoopla ، كان متوسط عائد الإيجار في عام 2024 5.6 في المائة – لكن Sykes تقول إن حسابات القدرة على تحمل التكاليف للحصول على رهن LTV بنسبة 80 في المائة غالبًا ما تتطلب 6.5 في المائة.
ويضيف سايكس: “حتى ذلك الحين ، تكون الهوامش من أجل الربح رفيعة للغاية في هذا المستوى ولن تترك مجالًا كبيرًا لتحسين الغلاية أو الصيانة في الممتلكات”.
“لا أرى أن هذا يشجع المزيد من المستثمرين على شراء العقارات. في نهاية المطاف ، تكون الهوامش على الرهون العقارية 75 في المائة أفضل – وأحيانًا نواجه حتى من أجل تأمين 75 في المائة على قرض عقاري ، ناهيك عن الحصول على 80 في المائة. ”
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر فوقهم ، فقد نربح عمولة صغيرة. هذا يساعدنا على تمويل هذا المال ، والحفاظ على استخدامه. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.