تغلب على حملة الشراء من أجل التأجير التي قامت بها راشيل ريفز باستخدام هذه النصائح الأربع التي لا تقدر بثمن: اقرأ دليل الخبراء الخاص بنا حول كيفية الاستفادة من الإعفاءات الضريبية غير المعروفة وزيادة عوائدك إلى أقصى حد

عرف الملاك أنهم سيتعرضون لكدمات عندما وقف المستشار في صندوق الإرسال لإعلان الميزانية.

انتشرت شائعات مشؤومة لأسابيع حول احتمال فرض ضريبة على أرباح رأس المال (CGT) على بيع المنازل المخصصة للشراء للتأجير والمنازل الثانية.

التعليقات التي أدلى بها رئيس الوزراء السير كير ستارمر في عطلة نهاية الأسبوع والتي تشير إلى أن أصحاب العقارات لا يتناسبون مع تعريفه لـ “الأشخاص العاملين” أدت أيضًا إلى مخاوف من استهدافهم بزيادات ضريبية.

على هذا النحو، قام عدد من أصحاب العقارات في إنجلترا البالغ عددهم 2.3 مليون ببيع استثماراتهم السكنية في الأشهر التي سبقت الميزانية في محاولة لتأمين معدل أقل من CGT بينما لا يزال متاحًا. ومع ذلك، فإن أسوأ مخاوفهم لم تتحقق، وتركت معدلات CGT العقارية دون تغيير.

بدلاً من ذلك، ذهبت راشيل ريفز في غارة على رسوم الدمغة.

ويحتاج مشترو المنازل الثانية، بما في ذلك أصحاب العقارات، الآن إلى زيادة رسوم الدمغة بنسبة 5 في المائة – ارتفاعا من 3 في المائة – في خطوة يحذر الوسطاء من أنها قد تدفع أصحاب العقارات إلى الخروج من قطاع الشراء للتأجير.

بالنسبة للكثيرين يمكن أن يكون القشة الأخيرة. ويواجه الملاك بالفعل واقع مشروع قانون حقوق المستأجرين، والذي سيشهد نهاية عمليات الإخلاء بدون خطأ لنحو 11 مليون مستأجر من القطاع الخاص.

علاوة على ذلك، تعني القواعد الجديدة الأخيرة أنه يجب على أصحاب العقارات الحصول على شهادة أداء الطاقة (EPC) في النطاق C بحلول عام 2030، الأمر الذي سيتطلب من أصحاب العقارات الذين لا يستوفون هذا الحد الأدنى تنفيذ تدابير كفاءة الطاقة التي قد تكون مكلفة.

سيكون التأثير غير المباشر لزيادة رسوم الدمغة المفروضة على أصحاب العقارات محسوسًا على نطاق واسع. قد ينتهي الأمر بتحمل التكلفة جزئيًا من قبل المستأجرين إذا أدت الرسوم الإضافية إلى ضغط العرض وزيادة الطلب وتكاليف الإيجار.

لقد انسحب الملاك الذين فزعهم إعلان المستشار من الصفقات بعد أن اضطروا فجأة إلى العثور على آلاف الجنيهات الإضافية لإكمال المبيعات.

يقول جاك توتون، من شركة SJ Mortgages: “في غضون ساعة من الميزانية، قام اثنان من أصحاب العقارات بالانسحاب من مشترياتهما، على الرغم من اقترابهما من الاكتمال.

“المشترون المحتملون الذين يخططون لتأجير العقار هم بشكل عام أولئك الذين يدعمون الجزء السفلي من السلسلة. وأنا متأكد من أن المزيد سيتبع ذلك لأن أصحاب العقارات لن يتمكنوا من تحمل زيادة أخرى في الضرائب التي يتعين عليهم دفعها.

الزيادات الضريبية كبيرة. على سبيل المثال، سيدفع المالك الذي يشتري عقارًا بقيمة 300 ألف جنيه إسترليني الآن ضريبة قدرها 17500 جنيه إسترليني، ارتفاعًا من 11500 جنيه إسترليني.

ومع ذلك، فإن المشتري الذي يشتري نفس العقار للعيش فيه سيدفع 2500 جنيه إسترليني كرسوم دمغة.

تُدفع رسوم الدمغة على العقارات السكنية التي تكلف أكثر من 250 ألف جنيه إسترليني. وتبدأ الأسعار من 5 في المائة وتزيد إلى 12 في المائة حسب قيمة العقار. لا يدفع المشترون لأول مرة رسوم الدمغة على العقارات التي تقل قيمتها عن 425000 جنيه إسترليني.

هذه التغييرات كارثية، وفقا لمايك كوك، كبير مسؤولي الرهن العقاري في بنك Market Financial Solutions المتخصص.

ويقول: “لقد قامت الحكومات المتعاقبة بضرب أصحاب العقارات، ولكننا بحاجة إلى أصحاب العقارات لتوفير المنازل. كل هذا ينتقل إلى الشخص العامل. نحن بحاجة إلى تشجيع الناس على عدم وضع استثماراتهم في حسابات التوفير. الطلب ضخم والإيجارات ترتفع.

في الواقع، قد تستحضر كلمة “مالك” صورًا لأباطرة الأثرياء، ولكن معظمهم ممن يطلق عليهم مستثمرو “مائدة العشاء” الذين يتطلعون إلى زيادة مدخراتهم بدلاً من الحصول على راتب.

يقول بن بيدل، الرئيس التنفيذي للرابطة الوطنية لأصحاب العقارات السكنية: “يمتلك العديد من أصحاب العقارات عقارًا واحدًا أو عقارين – وهم ليسوا من أباطرة العقارات. إنهم مجرد أشخاص يعملون بجد.

يقول بيدل إن هناك حاجة إلى إجراءات لمعالجة المشاكل الحقيقية في السوق. ولم تؤد الهجرة الجماعية لأصحاب العقارات في السنوات الأخيرة إلا إلى تفاقم اختلال التوازن بين العرض والطلب، الأمر الذي فرض ضغطاً حقيقياً على المعروض من المساكن.

ويتنافس نحو 21 شخصًا على كل عقار مستأجر، وفقًا لبوابة العقارات Zoopla. وفقًا للأرقام من 2021 إلى 2022، كان هناك حوالي 4.6 مليون أسرة في إنجلترا تعمل في قطاع الإيجار الخاص.

سيتم تمرير التكاليف الإضافية التي يتحملها أصحاب العقارات إلى المستأجرين، وفقا لفانيسا وارويك البالغة من العمر 62 عاما، من جيلدفورد في ساري، وهي مالكة عقارات متوسطة الحجم ومؤسس مشارك لـ Property Tribes – منتدى لأصحاب العقارات الخاصة.

وتقول: “المشكلة هي أنه عندما ترتفع تكاليف الملاك، مثل أي عمل آخر، فإن ذلك يصل إلى المستأجرين.

«كنت أخشى الميزانية وأراقبها بخوف. لكن تغيير رسوم الدمغة يمثل لدغة حقيقية في الذيل، فهو سيثني أصحاب العقارات عن التوسع.

احتوت الميزانية على جانب إيجابي لأصحاب العقارات، حيث قامت السيدة ريفز بتجميد معدلات CGT على بيع العقارات عند 18 في المائة لدافعي الضرائب الأساسيين و24 في المائة لدافعي الضرائب الأعلى والإضافيين.

تستطيع السيدة وارويك أن ترى المشترين الذين يشترون من أجل التأجير وهم يعيدون التفاوض بشأن أي عروض على العقارات لتعويض الرسوم الإضافية البالغة 5 في المائة.

فشل المستشار أيضًا في تمديد عطلة رسوم الدمغة.

ويتمتع المشترون بإعفاء مؤقت من رسوم الدمغة منذ عام 2022 بعد أن رفع المستشار آنذاك ريشي سوناك الأسعار التي تخضع بها العقارات للضريبة. ومن المقرر أن تنخفض هذه العتبات إلى مستوياتها الأصلية بحلول نهاية شهر مارس، مما يضاعف الألم الذي يواجهه المستثمرون الذين يشترون من أجل التأجير.

أربع نصائح لتعزيز عوائد الشراء للتأجير

1. اختيار الموقع المناسب يمكن أن يجني فوائد أكبر

على الرغم من أن أسعار الفائدة المرتفعة قد أدت إلى تقليص عوائد أصحاب العقارات، إلا أنه لا تزال هناك نقاط ساخنة في جميع أنحاء المملكة المتحدة حيث يمكنك الحصول على عائد جيد على الاستثمار.

المركز الأول في بيانات Zoopla الصادرة في أبريل ذهب إلى سندرلاند، بمتوسط ​​عائد إيجار إجمالي يبلغ 8.96 في المائة. التالي هو أبردين بمتوسط ​​عائد 8.03 في المائة، وبيرنلي بـ 8 في المائة ودندي بـ 7.96 في المائة.

تهيمن المواقع في اسكتلندا والشمال على المراكز العشرة الأولى في القائمة. راجع Zoopla.co.uk/discover/property-news/best-buy-to-let-locations/ للحصول على القائمة الكاملة.

2. شراء العقارات من خلال شركة محدودة

يتم فرض ضريبة على أصحاب العقارات الخاصة على أرباحهم الإيجارية كضريبة دخل، إلى جانب الأرباح الأخرى.

لكن الملاك الذين يشترون عقارا من خلال شركة محدودة يتحملون مسؤولية ضريبة الشركات بدلا من ذلك، والتي يتم فرضها بمعدل ثابت قدره 25 في المائة. لقد تسابقت بالفعل أعداد قياسية من أصحاب العقارات لفتح شركات محدودة هذا العام لتحقيق أقصى استفادة من المزايا الضريبية.

بين كانون الثاني (يناير) وأيلول (سبتمبر)، تم إنشاء 46.449 شركة للشراء بغرض التأجير، بزيادة قدرها 23 في المائة عن الفترة نفسها من العام الماضي، وفقا لتحليل بيانات كومبانيز هاوس من قبل شركة هامبتونز العقارية.

قد لا تحدث هذه الخدعة فرقا كبيرا بالنسبة لدافعي الضرائب ذوي المعدل الأساسي – لكن دافعي الضرائب ذوي المعدلات الأعلى والإضافية، الذين يخضعون لضريبة تصل إلى 40 و 45 في المائة على التوالي، يمكنهم تحقيق وفورات هائلة.

تسمح الشركات المحدودة لأصحاب العقارات بتعويض الفائدة على الرهون العقارية مقابل دخل الإيجار. وهذا يقلل من فاتورة الضرائب. يقول الخبراء إن الشراء من خلال شركات محدودة يعد مجالًا معقدًا، لذا فإن المشورة المالية ضرورية.

3. استخدم كل الإعفاءات الضريبية غير المعروفة لصالحك

تحقيق أقصى استفادة من كل الإعفاءات الضريبية المتاحة. على سبيل المثال، عند تقديم الإقرار الضريبي، يمكنك خصم النفقات من دخل الإيجار الخاص بك. تشمل النفقات المسموح بها صيانة وإصلاح الممتلكات، أو التأمين، أو إيجارات الأرض، أو رسوم الخدمة أو أي رسوم وكيل تأجير.

يمكنك أيضًا المطالبة ببدل ملكية، وهو ما يصل إلى 1000 جنيه إسترليني من الدخل العقاري المعفي من الضرائب في كل سنة ضريبية. ومع ذلك، إذا كنت تطالب ببدل ملكية، فلا يمكنك حينئذٍ المطالبة بخصم نفقاتك الشخصية.

تأكد من أنك تفهم تمامًا القواعد الضريبية لتظل على الجانب الأيمن من HMRC.

4. الانقضاض على معدلات الرهن العقاري الجيدة عندما تكون متاحة

وقد عوقب الملاك من خلال أسعار الفائدة المرتفعة للغاية على مدى السنوات القليلة الماضية مع ارتفاع تكاليف الاقتراض، ولكن أسعار الفائدة بدأت تنخفض في النهاية.

وبلغ متوسط ​​سعر شراء الرهن العقاري السكني لمدة عامين 5.39 في المائة يوم الخميس، في حين بلغ متوسط ​​سعر التثبيت لمدة خمس سنوات 5.09 في المائة، وفقاً لموقع Moneyfacts Compare.

لكن هناك أسعار فائدة منخفضة تصل إلى 3.79 في المائة لدى شركة Allied Irish لأولئك الذين لديهم وديعة بنسبة 40 في المائة على استعداد لتأمينها لمدة خمس سنوات، وفقا لشركة الوساطة L&C Mortgages.

استخدم أدوات مثل My Mortgage Alert حتى تتأكد من إخطارك دائمًا بأفضل العروض.

واستخدم وسيطًا للعثور على أفضل منتج متاح. يمكنهم مراقبة الأسعار والمنتجات الأفضل نيابةً عنك وإبقائك على اطلاع كامل.

سأحاول تعويض المفاجأة الضريبية

تقول المالكة سارة داود إن التغيير في رسوم الدمغة فاجأها.

وتقول: “أردت توسيع محفظتي ولكن هناك الآن ضريبة أخرى على توفير الإسكان الجيد”. “وهذا يعني أن الأشخاص مثلي مضطرون إلى إعادة التفكير في المدى الذي ستذهب إليه أموالهم.”

قامت سارة، 46 عامًا، وهي أم لطفلين تعيش في إسيكس، ببناء محفظتها المكونة من ستة عقارات منذ عام 1998 – ولم تبيع أيًا منها أبدًا، وفضلت بدلاً من ذلك الاحتفاظ بالأصول.

وتقول السيدة داود إنه على الرغم من ارتفاع رسوم الدمغة، فإنها ستعتبرها فرصة: “كيف يمكنني أن أجعلها مفيدة لي؟” ربما يمكنني الحصول على شيء يمكن أن يعوض الزيادة في رسوم الدمغة التي سأضطر إلى دفعها، مثل عقار متهالك مخفض أو الشراء في مزاد.

في ويست ميدلاندز، بول أوجيلاي هو مالك عقار آخر يفكر الآن مرتين في خططه لمحفظته الاستثمارية.

يمتلك المخطط المالي البالغ من العمر 49 عامًا، ومالك شركة Money Adviser LLP، ثلاثة عقارات سكنية في المملكة المتحدة.

لديه ولدان يود أن يصعدا إلى سلم العقارات، ويقول إنه كان يأمل أن يصبحا مالكي عقارات مثله – لكن هذه الخطة غير مرجحة الآن.

“لن أتطلع إلى التوسع الآن. وأنا متردد في بيع العقارات الموجودة لدي لأنه سيكون من الصعب شراء عقار آخر.

يقول السيد أوجيلاي إنه كان يتطلع إلى عقار في شارعه، وكان سيحضر مزاده، “لكن مع زيادة رسوم الدمغة، لا يستحق الأمر المجازفة بتجديده ومحاولة تحقيق أي ربح”.