يضع تقييم الرهن العقاري بشكل متزايد الأسعار على المنازل التي تكون أقل بكثير مما يمكن أن تستحقها ، وفقًا للوسطاء – وهي ممارسة أطلق عليها اسم “فظيع”.
قال الوسطاء في جميع أنحاء الصناعة إن المقيمين أصبحوا حذرين للغاية مع تقديراتهم ، في وقت تكون فيه أسعار العقارات مسطحة.
يهدف تقييم الرهن العقاري إلى تقييم أن العقار يناسب معايير المقرض ، وأنه يستحق ما وافقه المشتري على دفع ثمنه.
غالبًا ما لا يتدخل المقيمين إلى المنزل ، وبدلاً من ذلك ، يتجاوزه ببساطة أو يبحث عنه عبر الإنترنت.
سيؤدي القيمة المقيمة إلى تقييم تقييمها على منازل مماثلة في المنطقة المحلية التي بيعت بالفعل.
تعد ما يسمى “التقييمات لأسفل” مشكلة لأنها يمكن أن تتسبب في رفض المقرض عرض الرهن العقاري ، أو أن يضطر المشتري أو البائع المنزلي إلى إعادة التفاوض على السعر أو الاقتراض أكثر.
ما هو السعر؟ سيقوم المقيمون بتعيين قيمة نقدية للعقار كجزء من عملية الشراء
يقول آدم ستيلز ، العضو المنتدب في وسيط الرهن العقاري في لندن ، Helix Financial Partners ، إن ثلاثة من عملائه قد تم تقييمهم لأسفل بأكثر من مليون جنيه إسترليني في الأسابيع الأخيرة.
وقال ستيلز: “لقد كان لدينا بعض التقييمات الفظيعة في الآونة الأخيرة”. “ذهب أحد المقيمين لقيمة اثنين من بنيتين جديدتين ، وأعطى قيمة 1.7 مليون جنيه إسترليني.
بعد ذلك ، أخذنا الصفقة إلى مقرض آخر أصدروا تعليمات إلى تقييم مختلف ، بعد أسبوعين ، يقدرون العقارات بمبلغ 2.8 مليون جنيه إسترليني. هذا فرق بقيمة 1.1 مليون جنيه إسترليني وهو ببساطة مجنون.
“في مثال آخر ، كان هناك قيمته 3 ملايين جنيه إسترليني بقيمة 3 ملايين جنيه إسترليني بقيمة 3 ملايين جنيه إسترليني. هذا بعد أن وافق المقيمون السابقون على تقديرات المقترض.
“يجب أن يكون هناك المزيد من المساءلة ووسائل الاستئناف المحايد.”
وقال جاك توتون ، مدير الرهون العقارية في فاريهام ، إن التقييمات ، أصبحت أكثر شيوعًا أيضًا.
لقد رأينا عددًا أكبر من التقييمات لأسفل مما شهدناه لفترة طويلة. في الآونة الأخيرة ، كان لدينا مساح يضع قيمة على عقار بقيمة 250،000 جنيه إسترليني في مارس ، فقط لتقليل هذا إلى 225،000 جنيه إسترليني في يونيو.
أنا لست على دراية بأي مكان في المملكة المتحدة حيث انخفض سوق الإسكان بنسبة 10 في المائة في هذه الفترة الزمنية القصيرة. إذا كان الأمر كذلك ، فإن الكثير من الناس سيكونون في ورطة خطيرة.
يقبل أن الوكلاء والبائعين قد يؤدي أحيانًا إلى تضخيم قيمة الممتلكات ، لكنه بشكل عام يعتقد أنه من المقيمين “حذرين للغاية”.
هذا ، كما يقول ، يرجع إلى سوق العقارات “الراكد”.
يقدر مطور العقارات كوندان بادوري من مجموعة كوشمان ، التي تبني منازل في كينت ، أن نصف المبيعات التي يشارك في رؤية عقار أقل من القيمة.
وقال “في ركني من كينت ، حيث أقوم بتطوير العقارات التي تقل عن 500000 جنيه إسترليني لكل منها ، انتقلت عملية تقييم الرهن العقاري من خدمة احترافية إلى لعبة من الروليت الروسية”.
“ما يقرب من نصف جميع معاملات الممتلكات تتأثر الآن بهذه الظاهرة ، مع متوسط التقييم في الجنوب الشرقي الذي ينحني بمبلغ 11000 جنيه إسترليني من سعر البيع المتفق عليه.
“في الشهر الماضي ، تم تقييم شرفة من غرفتي نوم في آشفورد ، واتفق عليها بمبلغ 325،000 جنيه إسترليني ، من قبل مساح المقرض بمبلغ 290،000 جنيه إسترليني ، مشيرًا إلى” عدم اليقين في السوق “على الرغم من ثلاثة عقارات مجاورة متطابقة تم بيعها لأكثر في الأشهر الثلاثة السابقة.
يضحك المقيمون على حسابنا لإخفاء مطالبة في المستقبل ضد تأمين التعويض المهني.
“لقد خلقت الحوافز الضارة في اللعب نظامًا لا يوجد فيه أي مساءلة عن المساح ، ولكن المخاطر الكارثية للجميع في السلسلة.”
لماذا التقييمات أسفل مشكلة؟
يمكن أن تسبب تقييمات الرهن العقاري صداعًا خطيرة للمشترين أو البائعين أو حتى أولئك الذين يعانون من إعادة التجميع.
عندما يتم إبلاغ المشتري بأن العقار يستحق أقل مما وافقوا على دفع ثمنه ، فغالبًا ما سيتعين عليهم إقناع البائع بخفض سعره للسماح للمعاملة بالمضي قدمًا.
إذا لم يكن البائع على استعداد للقيام بذلك ، فهذا يعني أنه يمكن ترك المشتري مع نقص بين ما سيسمح له مقرض الرهن العقاري بالاقتراض ، وما يريد البائع دفعه.
خذ شخصًا ما يشتري عقارًا بمبلغ 400000 جنيه إسترليني برهن 90 في المائة من 360،000 جنيه إسترليني ، و 10 في المائة من الإيداع بقيمة 40،000 جنيه إسترليني.
إذا تم تقييم العقار بعد ذلك بمبلغ 360،000 جنيه إسترليني ، فهذا يعني أن المقرض لن يكون مستعدًا فقط لإقراض 90 في المائة من 360،000 جنيه إسترليني ، أي ما يعادل 324،000 جنيه إسترليني.
علاوة على إيداع 40،000 جنيه إسترليني ، سيحتاج المشتري إلى معرفة ما إذا كان يرغبون في الحصول على 36000 جنيه إسترليني المتبقية لتعويض الفرق.
يقول كين جيمس ، مدير خدمات الرهن العقاري مقرها في لندن ، إن العقارات التي تقدر قيمة تسبب مشاكل للجميع ، وخاصة وكلاء العقارات.
وقال جيمس: “إننا نرى المزيد والمزيد من التقييمات الآن ، مما يخلق صداعًا حقيقيًا لجميع المعنيين”.
“وكلاء العقارات يحاربون الأسنان والأظافر ضد أي عمليات إعادة التفاوض ، وإذا تم تخفيض الممتلكات ، فغالبًا ما تريد منك تجربة مقرض بديل لمعرفة ما إذا كان سيقدره أعلى.
“هذا ، بطبيعة الحال ، لن يحصل دائمًا على النتيجة التي يريدونها ، وعندما ينص المقرض على أن القيمة أقل ، فإن المشترين المحتملين في كثير من الأحيان يشتبهون في أن القيمة الحقيقية للممتلكات ليست ما كانوا على استعداد للدفع.
“في بعض الحالات ، سوف يتساءلون عما إذا كان ينبغي عليهم التقدم مع الشراء على الإطلاق.”