تتيح البنوك الآن مشترين المنازل باستعارة عشرات الآلاف مرة أخرى عند التسوق للحصول على قرض عقاري.
منذ شهر مارس ، قام العديد من المقرضين في الشوارع العليا بتخفيف قواعد الرهن العقاري الخاصة بهم ، مما يسمح للناس بالاقتراض أكثر عند شراء منزل.
في شهر مارس ، استرخت سانتاندر “اختبار الإجهاد” – جزء من طلب الرهن العقاري حيث يتحقق المقرض من أن المقترض لا يزال بإمكانه تلبية مدفوعاته الشهرية إذا ارتفع سعر الفائدة.
وقال إن التغيير يعني أن العميل العادي سيكون قادرًا على الاقتراض ما يصل إلى 35000 جنيه إسترليني.
تبع Santander مجموعة Lloyds Banking Group التي تعزز الاقتراض العقاري بمتوسط 38000 جنيه إسترليني ، بالإضافة إلى HSBC و UPIST DIRECTION ERNENGE ، وزيادة أحجام القروض باركليز.
سيكون هذا كأخبار جيدة للمشترين المنزليين ، وخاصة المشترين لأول مرة الذين يحتاجون عادةً إلى قروض أكبر.
ولكن لماذا يحدث الآن ، وماذا يحتاج المقترضون إلى معرفته؟
الاقتراض أكثر: العديد من بنوك الشوارع الرئيسية لديها قواعد الإقراض في الأشهر الأخيرة تمكن العملاء من الاقتراض أكثر من مشتريات المنازل
لماذا تسترخي البنوك قواعد الرهن العقاري؟
مقرضي الرهن العقاري “اختبار الإجهاد” سعر المقترضين الرهن العقاري ، والتحقق من أنهم سيظلون قادرين على تحمل تكاليف سدادهم إذا ارتفع معدلهم عند انتهاء صفقة الثابتة.
حتى التغييرات الأخيرة ، قد يتم اختبار الإجهاد على شخص ما يتناول رهنًا ثابتًا لمدة عامين.
على معدل ثابت مدته خمس سنوات ، قد يكون هذا 6.5 في المائة – على الرغم من أن القليل من البنوك تجعل “معدلات الإجهاد” العامة.
هذا يمنح البنك بعض الثقة في أنه إذا لم يقم المقترض بإعادة تدوين الرهن وبدلاً من ذلك ، فقد انطلق على معدل المتغير القياسي الأعلى ، فلا يزال بإمكانهم تحمل تكاليف شهرية أعلى.
تسمح البنوك للمقترضين بتمديد مواردهم المالية الآن لأن البيئة التنظيمية قد تحولت.
شجعت التوجيهات الأخيرة من هيئة السلوك المالي للمقرضين على عدم تقييد الوصول إلى الرهون العقارية بأسعار معقولة ، خاصة وأن أسعار الفائدة تبدأ في الاستقرار.
مجموعة Lloyds Banking Group ، التي تشمل Halifax ، Bank of Scotland ، BM Solutions أو Lloyds Bank قد استرخاء قواعد الإقراض التي تمكن الأسرة المعيشية للاقتراض 38000 جنيه إسترليني آخر
يقول ديفيد هولينجورث ، المدير المساعد في L&C Mortages: “لا يتم نشر معدلات الإجهاد عادةً ولكنها تعني عادةً استخدام هامش أعلى من معدل الانعكاس ، وغالبًا ما يكون SVR.
مع ارتفاع المعدلات ، أصبحت القدرة على تحمل التكاليف أكثر صرامة ، حيث زادت معدلات الإجهاد بشكل طبيعي أيضًا.
“لقد أصدر المنظم مؤخرًا تذكيرًا للمقرضين بأن لديهم مرونة في كيفية تطبيق معدلات الإجهاد – ولم يضيع المقرضون أي وقت في تطبيق ذلك.”
هل ستعزز الرهون العقارية أكبر سوق العقارات؟
بالأمس ، ذكرت Savills أن اختبارات إجهاد الرهن العقاري المريحة يمكن أن تشهد عدد المشترين لأول مرة الذين يشترون ارتفاعًا في المنزل بنسبة تصل إلى 24 في المائة خلال السنوات الخمس المقبلة.
قد يعني ذلك أكثر من 80،000 شخص يتسلقون على سلم الإسكان.
اقترح وكيل العقارات أيضًا أن تخفيف اختبارات إجهاد الرهن العقاري يمكن أن يتسبب في ارتفاع أسعار العقارات بنسبة تتراوح بين 5 في المائة إلى 7.5 في المائة في خمس سنوات.
يشعر Hollingworth بالقلق من أنه بدون زيادة في عدد المنازل التي تم بناؤها ، يمكن أن تزيد قواعد إقراض الرهن العقاري أكثر مما يؤدي إلى زيادة الطلب وتؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل.
يقول: “إذا قمنا ببساطة بتعزيز مقدار الاقتراض دون بناء المزيد من المنازل ، فسوف يخاطر في النهاية بدفع أسعار المنازل”.
رحب وسطاء الرهن العقاري بالتغييرات كخطوة ضرورية لمساعدة المزيد من الناس على السلم.
يقول فيليسيتي بارنيت ، مدير عمليات المقرضين في Broker ، Bureau Bureau ، “من خلال تحديث إطار اختبار الإجهاد الذي استمر عقدًا من الزمان والمواءمة عن كثب مع الواقع الاقتصادي اليوم ، فقد فتحوا الباب أمام المزيد من الأشخاص الذين يكافحون للوصول إلى سلم الممتلكات من خلال السماح لهم بالاقتراض أكثر.
“مع أحدث بيانات هاليفاكس التي تبين أن متوسط سعر المنزل هو الآن 6.6 مرات الدخل ، قد تعني حدود الإقراض المعززة هذه الفرق بين الشراء محليًا أو إجبارها على التحرك على بعد أميال.
“بالنسبة للكثيرين ، هذا أكثر من مجرد منزل – إنه يتعلق بالبقاء على مقربة من الأسرة والعمل ومجتمعهم.”
ومع ذلك ، فإن القدرة على الحصول على رهن عقاري أكبر لن يحل مشكلة الحصول على سلم الإسكان لكل مشتري محتمل.
يضيف نيكولاس مينديز ، المدير الفني للرهن العقاري في الوسيط جون تشاركول: “بالنسبة لأولئك الذين لديهم دخل مستقر وتاريخ ائتماني قوي ، يمكن أن تكون التغييرات هي الفرق بين الاستمرار في الإيجار أو الانتقال أخيرًا إلى سلم الممتلكات.
ومع ذلك ، فإن إمكانية الوصول إلى الرهن العقاري ليست سوى جزء واحد من اللغز. لا يزال ارتفاع أسعار المنازل والافتقار المزمن في العرض الحواجز الأكبر.
هناك أيضًا قلق حقيقي من أن الاسترخاء في القواعد يمكن أن يأتي بنتائج عكسية في بعض الحالات.
يستمر Mendes: “إن الاقتراض الأعلى ، حتى لو كان ميسور التكلفة من الناحية الفنية اليوم ، يزيد أيضًا من التعرض للصدمات المالية المستقبلية.
“إن التغيير في الظروف الشخصية أو التحول في أسعار الفائدة أسفل الخط قد يؤدي إلى الضغط على ميزانيات الأسرة ، وخاصة بالنسبة لأولئك الذين امتدوا أنفسهم إلى الحد الأقصى.”
التأثير: تخفيف قواعد اختبار إجهاد الرهن العقاري الصارمة يمكن أن ترى ارتفاع المشترين لأول مرة
لا تزال قواعد القرض إلى الدخل تفرض حدودًا
في حين أن البنوك قد تسترخي قواعد اختبار إجهاد الرهن العقاري ، فإن العنصر الآخر من القدرة على تحمل التكاليف هو نسبة القرض إلى الدخل.
هذا هو الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكن للبنوك إقناعه بناءً على الدخل السنوي لشخص ما.
لن يتم عرض معظم المقترضين فقط على رهن يصل إلى 4.5 أضعاف دخلهم السنوي للأسرة – على الرغم من أن البعض يمكن أن يحصل على المزيد.
هذا بسبب قاعدة يفرضها بنك إنجلترا ، والتي تنص على أنه يمكن أن يتكون 15 في المائة فقط من كتاب الرهن العقاري للبنك من قروض أعلى من 4.5 مرات.
تم تقديم القاعدة منذ أكثر من عقد من الزمان في أعقاب الأزمة المالية ، من أجل تقليل المخاطر.
ومع ذلك ، يجادل البعض ، بما في ذلك نيكولاس مينديز بأن الغطاء اليوم “قديم”.
ويضيف: “النتيجة هي توتر. يتأهل المزيد من المقترضين الآن للحصول على قروض أعلى بموجب تقييمات القدرة على تحمل التكاليف المحدثة ، لكن المقرضين لا يزالون مقيدين في عدد تلك القروض التي يمكنهم تقديمها.
“إنه يجبرهم على اتخاذ قرارات صعبة حول من يدعمهم ، وفي كثير من الحالات ، يفضل النظام عن غير قصد قروضًا أكبر على المشترين لأول مرة.”