أنا مشتري لأول مرة وأنا بصدد شراء منزل صغير في لندن.
أثارت عملية النقل مشكلة. تظهر المخططات وجود صرف صحي عام داخل حدود العقار.
لقد قيل لي أنه يجب منح حق الوصول لشركة المياه عند الحاجة. إذا كنت أرغب في بناء امتداد فوق منطقة الصرف الصحي، فقد يكون ذلك مشكلة أيضًا.
التمديد هو شيء قد أفكر فيه في المستقبل، حيث أن المنزل صغير.
هل يجب أن أتخلى عن الشراء نهائياً؟ إذا مضيت قدمًا، كيف يمكنني التأكد من أنني سأتمكن من التمديد؟ أم أن هذا سيكون مكلفًا ومعقدًا للغاية؟
خرجت عن مسارها؟ يريد هذا القارئ شراء منزل، ولكن هناك مجاري عامة داخل الحدود
تجيب جين دينتون، من هذا هو المال: تعتبر المجاري العامة التي تمر عبر حدود الملكية شائعة جدًا.
إذا انتهى بك الأمر إلى شراء المنزل، فستظل شبكة الصرف الصحي العامة مملوكة لشركة المياه المحلية وتتم صيانتها، على الرغم من أن الأرض ملكك.
سيكون لشركة المياه الحقوق القانونية للوصول إلى الممتلكات الخاصة بك إذا كانت بحاجة إلى إصلاح أو ترقية شبكة الصرف الصحي.
يمكن القيام بذلك عادةً عبر فتحة التفتيش – لذا فمن غير المرجح أن يحتاجوا إلى حفر حديقتك على سبيل المثال.
ومع ذلك، قد تؤثر الحقوق القانونية لشركة المياه على التوسعة المخطط لها، لذا فإن فهم حقوقك ومسؤولياتك الآن سيساعدك على تجنب المشكلات القانونية والمالية والتخطيطية المستقبلية.
على الرغم من أن هذا قد يبدو أمرًا شاقًا، إلا أنه لا ينبغي تأجيله. هناك فرصة جيدة لأن تتمكن من شراء المنزل وبناء ملحق له.
لبناء ملحق بشكل قانوني، ستحتاج إلى التقدم بطلب للحصول على ما يعرف باتفاقية البناء من هيئة المياه المحلية الخاصة بك. وبدون هذه الموافقة، قد تواجه تحديات عند بيع الممتلكات الخاصة بك في المستقبل.
في أسوأ السيناريوهات، يمكن لشركة المياه أن تطلب إذنًا لإزالة الامتداد وإجبارك على الدفع
لقد تحدثت إلى اثنين من الخبراء لأفكارهم حول سؤالك.
أوليفيا إغديل بيج هي شريكة ورئيسة قسم العقارات في شركة Joseph A. Jones & Co
تقول أوليفيا إغديل بيج، الشريكة ورئيسة قسم العقارات في شركة Joseph A. Jones & Co: يعد البحث عن المياه والصرف الصحي جزءًا مهمًا من عملية النقل.
لا يؤكد هذا فقط حالة اتصال العقار ووسائل الفوترة، بل يؤكد أيضًا ما إذا كانت هناك أي أنابيب أو مجاري تقع داخل حدود العقار، أو إذا كانت في المنطقة المجاورة.
ألاحظ أنك تنوي توسيع العقار، وبالتالي فإن الحصول على هذه المعلومات في هذه المرحلة سيسمح لك باتخاذ قرار مستنير بشأن الطريقة التي ترغب في المضي قدمًا بها.
إذا كنت تقوم بالبناء على بعد ثلاثة أمتار من المجاري العامة، أو على بعد متر واحد من المصرف الجانبي العام، فسوف تحتاج إلى الحصول على موافقة من شركة المياه، ومن المفترض أن تكون شركة Thames Water في هذه الحالة.
يحق لشركة المياه، بموجب قانون صناعة المياه لعام 1991، الدخول إلى العقار من أجل صيانة وإصلاح واستبدال وتجديد المجاري العامة.
إذا كان أي عمل بناء يحد من ذلك، يحق للشركة التقدم بطلب للحصول على أمر قضائي لإزالة المبنى واحتمال استرداد الأضرار، وهو ما لن يكون نيتك بوضوح.
من الممكن الدخول في اتفاقية بناء مع شركة المياه، وهي اتفاقية منفصلة تمامًا عن عملية التخطيط.
ستؤكد الاتفاقية الرسمية موافقتهم على الأعمال المقترحة ويمكن الاعتماد عليها، وتمريرها إلى المشترين في المستقبل.
لا ينبغي أن تبدأ الأعمال دون وجود اتفاق، وتحتفظ شركة المياه بالحق في إجراء تغييرات على التصميم الخاص بك، مما قد يؤدي إلى تكبدك تكاليف أو تأخيرات غير متوقعة.
يتم تحديد تكلفة الدخول في اتفاقية بناء على القطر الداخلي للصرف الصحي، لذلك قد يكون من المفيد الاستفسار مع شركة Thames Water للتأكد من ذلك، وبالتالي التكلفة المتوقعة لاتفاقية البناء، قبل الالتزام بالشراء.
يرجى العلم أن المسؤولية عن أي ضرر يحدث للمجاري أو المصارف أثناء البناء تقع على عاتقك بصفتك مالك المنزل، لذلك يجب عليك التأكد من الالتزام الكامل بمتطلبات Thames Water في بناء الامتداد الخاص بك في الوقت المناسب.
على سبيل المثال، قد يطلبون منك نقل فتحة تفتيش داخل حدودك، أو حتى تحويل المجاري في بعض الحالات.
بشرط أن تكون على دراية بالمتطلبات وتفهمها، ليس هناك أي عائق أمام متابعة عملية الشراء، ولكن هذا السيناريو يسلط الضوء على مدى أهمية عمليات البحث في هذه العملية.
تقول جيسيكا بارنز، المحامية في So Legal: قد يبدو العثور على مجاري عامة داخل حدود العقار أمرًا مثيرًا للقلق، خاصة عندما يكون لديك بالفعل خطط للتوسيع، ولكن هذا لا يعني تلقائيًا أنه يجب عليك الابتعاد.
وفي لندن على وجه الخصوص، يعتبر هذا الوضع شائعا بشكل مدهش. يصادفه فريق النقل لدينا في لندن بانتظام، ويشعر معظم المشترين بالارتياح عندما يعلمون أنه عادةً ما يمكن إدارته وليس سببًا للتخلي عن الشراء.
جيسيكا بارنز محامية في So Legal
تم بناء العديد من المنازل قبل وقت طويل من إنشاء مخططات الصرف الصحي الحديثة، وغالبًا ما يتم تشغيل المجاري تحت الحدائق، والعوارض الجانبية، وحتى أجزاء من المنزل نفسه.
ونظرًا لأن المجاري عامة، فإن لسلطة المياه حقوق قانونية في الوصول إليها إذا كانت هناك حاجة إلى إصلاحات أو تحديثات. لا يمكن حظر هذا الوصول، حتى عن طريق الامتداد، ولهذا السبب تبدو المشكلة صعبة في البداية.
في معظم أنحاء لندن، ستكون تلك السلطة هي شركة تيمز ووتر، ومن المرجح أن تتطلب أي أعمال بناء على بعد ثلاثة أمتار من المجاري العامة، أو فوقها مباشرة، اتفاقية بناء.
هذا عقد رسمي يؤكد أن التمديد المقترح لن يؤدي إلى إتلاف المجاري أو منع الصيانة المستقبلية.
عندما تكون الاتفاقية مطلوبة، فهي ليست اختيارية، ويجب عليك التقديم قبل بدء العمل. ستحتاج عادةً إلى تقديم خطط تفصيلية وتصميمات أساسية لإظهار أن الأنبوب سيظل محميًا.
في الحالات المباشرة، تكون العملية غير مؤلمة إلى حد ما. قد تكون هناك رسوم طلب، غالبًا بمئات الجنيهات، وأحيانًا عمليات تفتيش أثناء البناء. ما يهم هو القيام بذلك بشكل صحيح.
قد يؤدي البناء دون اتفاق إلى تعريضك لتكاليف إصلاح كبيرة في حالة تلف المجاري لاحقًا، كما يمكن أن يسبب مشاكل عند البيع.
قبل أن تقرر ما إذا كنت ستنسحب أم لا، استبدل حالة عدم اليقين بالحقائق
تعتبر التكلفة مصدر قلق مفهوم، ولكن يتفاجأ معظم المشترين عندما يعلمون أن هذا نادرًا ما يتحول إلى صداع مالي كبير. وما لم تكن هناك حاجة إلى تحويل المجاري، وهو أمر أقل شيوعًا بكثير، فإن النفقات الإضافية عادة ما تكون متواضعة في سياق مشروع التوسعة.
إحدى النقاط التي غالبًا ما يتم تجاهلها هي مُقرض الرهن العقاري الخاص بك. يجدر التحقق مبكرًا مما إذا كان لديهم أي متطلبات تتعلق بوجود المجاري، ويمكن لمحاميك تأكيد ما إذا كان هناك أي شيء يحتاج إلى إبلاغه به.
يقبل المقرضون هذا بشكل عام، لكنهم قد يرغبون في الحصول على تأكيدات بأن الأذونات الصحيحة ستكون موجودة.
قبل أن تقرر ما إذا كنت ستنسحب أم لا، استبدل حالة عدم اليقين بالحقائق. اطلب من محاميك الحصول على خطط تفصيلية للصرف الصحي، وتحدث إلى أحد المساحين حول الجدوى، وإذا لزم الأمر، قم بإجراء استفسارات غير رسمية مع شركة Thames Water.
إذا كان التمديد أمرًا ضروريًا للغاية بالنسبة لك، وكانت النصيحة المبكرة تشير إلى أن الموافقة غير مرجحة جدًا، فقد يكون الابتعاد أمرًا معقولًا.
ولكن بالنسبة للعديد من المشترين لأول مرة، فقد تبين أن هذه مشكلة يمكن التحكم فيها وليس كسر الصفقة.