المجالس “لا تملك الموارد” لإجبار المطورين على بناء الطرق والمدارس

لا تملك المجالس الموارد اللازمة للتأكد من أن مطوري المنازل الجديدة يدفعون ما يكفي من الخدمات المحلية ، وفقًا لتقرير الحكومة الملعون.

يمكن أن يُطلب من لاعبي بناء المنازل دفع الأموال نحو البنية التحتية مثل الطرق الجديدة والمدارس وعمليات العمليات الجراحية للأطباء كشرط لإذنهم للتخطيط.

قد يُطلب منهم أيضًا تمويل بناء الإسكان بأسعار معقولة.

ومع ذلك ، فإن الإنفاق العام على هيئة الرقابة العامة ، قال مكتب التدقيق الوطني إن النظام لا يعمل بشكل صحيح لأن سلطات التخطيط المحلية غير الممولة لا تملك في كثير من الأحيان الموارد أو المهارات اللازمة للوقوف أمام المطورين.

في تقرير نُشر اليوم ، قال: “لا تقدم السياسة الحالية بشكل موثوق تمويل البنية التحتية المطلوبة للتطورات الجديدة.

“تمتد سلطات التخطيط المحلية ، سواء من حيث الشؤون المالية والمهارات ، مما يعني أنها غالباً ما تكون غير قادرة على تحدي المطورين بشكل فعال.”

عادة ما تكون هيئة التخطيط المحلية جزءًا من المجلس ، بصرف النظر عن التطورات الكبيرة جدًا حيث يمكن تسليم المسؤولية إلى هيئة مثل سلطة لندن الكبرى.

يتم توزيع تمويل المجالس من قبل وزارة الإسكان والمجتمعات والحكومة المحلية.

يواجه معظمهم ضغوطًا مالية كبيرة بفضل تخفيضات التمويل في السنوات الأخيرة والتكلفة المتزايدة لتقديم الخدمات.

ومضى تقرير NAO يقول إن الموظفين ذوي الخبرة من أقسام التخطيط كانوا يغادرون مجالسًا للقطاع الخاص لأنهم كانوا غير راضين عن “بيئة العمل ، والحالات والأجر”.

كما أشار إلى أن المطورين يمكنهم توظيف مفاوضي ومستشارين محترفين ، مما يمنحهم اليد العليا.

وقال التقرير: “هناك اختلال التوازن في القدرات والقدرة بين القطاع العام والخاص ، والمطورين الكبار يمكنهم عمومًا الوصول إلى مهارات التفاوض المتخصصة”.

“تعتمد بعض سلطات التخطيط المحلية على الاستشاريين الخارجيين لتوفير الخبرة ، ولكن هناك تضارب في المصالح ، حيث يعمل الاستشاريون أحيانًا لسلطات التخطيط المحلية والمطورين”.

وقال السير جيفري كليفتون براون ، العضو المحافظ في البرلمان ورئيس لجنة الحسابات العامة المؤثرة في النواب: “إن نظام فعال وفعال للحصول على مساهمات من المطورين ضروري لتوفير البنية التحتية المحلية ، مثل المدارس والمرافق الصحية ، وتوفير التزام الحكومة ببناء 1.5 مليون منزل على هذا البرلمان.

“يسلط تقرير NAO الضوء على أن القضايا حول المهارات والقدرة في تخطيط السلطات تعني أنه في كثير من الأحيان يفضل المطورون على حساب المجتمعات المحلية.”

تقول الحكومة إنها أطلقت العديد من البرامج للمساعدة في جعل النظام أكثر فعالية ، بما في ذلك المبادرات لتعزيز مهارات المخططين المحليين ، ومساعدة مخططات الإسكان الجديدة التي تتقدم ببطء شديد.

حساب التكلفة: يمكن للمطورين أن يطلبوا من المجالس تقليل مساهماتهم المطلوبة في الإسكان الميسور ، إذا أظهر بيان مالي أنهم لن يحصلوا على هدف ربحهم

ماذا يتعين على بناة المنازل دفع المجالس؟

هناك طريقتان رئيسيتان يمكن لسلطات التخطيط المحلية الحصول على المطورين للمساهمة في وسائل الراحة.

يمكن وضع اتفاقيات القسم 106 بين المجلس والمطور للمساعدة في تمويل المنازل بأسعار معقولة. في 2023 إلى 2024 ، تم دفع حوالي 27000 أو 44 في المائة من المنازل التي تم بناؤها بأسعار معقولة بهذه الطريقة.

ومع ذلك ، بمجرد بناء المنازل يجب بيعها إلى منظمات مثل جمعيات الإسكان التي ستديرها على المدى الطويل.

اعتبارًا من أكتوبر 2024 ، ظل حوالي 17400 منزل ميسور التكلفة غير مباعة وفقًا لمسح اتحاد بناة المنازل.

في ديسمبر 2024 ، أطلقت MHCLG خدمة لمطابقة المشترين والبائعين من الإسكان بأسعار معقولة بتمويل من القسم 106.

يمكن للمطورين تحدي المبلغ الذي يُطلب منهم دفعه في المادة 106 إذا كان بإمكانهم تقديم تقييم مالي يثبت أنه سيجعل التطوير غير قابل للحياة.

قال تقرير NAO أن السلطات المحلية وجدت صعوبة في تحدي هذه الاعتراضات بسبب أ “قلة الشفافية والخبرة المحدودة وقدرة المطورين الكبار على استخدام الاستشاريين لتقليل التزاماتهم المساهمة.”

طريقة التمويل الثانية هي حث المطورين على دفع شيء يسمى ضريبة البنية التحتية المجتمعية.

يمكن استخدام هذا لأشياء مثل الطرق والمدارس ، ولكن ليس للسكن. ما يزيد قليلاً عن نصف سلطات التخطيط المحلية تستخدم هذه.

وقال Cllr Adam Hug ، المتحدث باسم الإسكان والتخطيط في جمعية الحكومة المحلية ، التي تمثل المجالس: “مساهمات المطورين تلعب دورًا حيويًا في تقديم البنية التحتية والإسكان الميسورة التي تحتاجها المجتمعات.

تعمل المجالس بجد لتأمين هذه المساهمات ، لكن النظام الحالي لا يقدم الفوائد الكاملة التي ينبغي.

“من الصحيح أن يعترف المكتب الوطني للتدقيق بالتحديات التي تواجهها مجالس التحديات ، والحاجة إلى مزيد من السعة والقدرة على دعم إدارات تخطيط المجلس.”

انتقدت NAO أيضًا الحفاظ على السجلات على مقدار يدفع المطورين إلى المجالس.

بينما يجب أن تقدم المجالس التي تتلقى المادة 106 أو CIL أموالًا بيانًا كل عام إلى وزارة الإسكان والمجتمعات والحكومة المحلية ، التي تشرف على المجالس ، إلا أنها قالت إن البعض لم يقدمهم في الوقت المحدد وأن الآخرين لم يكن لديهم تفاصيل كافية.

اقترح أحدث تقدير لـ MHCLG أن قيمة مساهمات المطور المتفق عليها كانت 5.5 مليار جنيه إسترليني في 2022-23 ، بانخفاض عن 6.4 مليار جنيه إسترليني في 2019-20.

في عام 2024 ، قدّر اتحاد بناة المنازل أن السلطات المحلية في إنجلترا وويلز شغل أكثر من 8 مليارات جنيه إسترليني في مساهمات المطورين غير المنفقين.

هذا يرجع جزئياً إلى أن بناء مشاريع في كثير من الأحيان يستغرق وقتًا طويلاً لإكماله.

وقال غاريث ديفيز ، رئيس مجلس إدارة NAO: “لضمان توفر نظام مساهمات المطور قيمة مقابل المال ، يجب معالجة القضايا المهمة ، بما في ذلك الحد من الخلل في المهارات والخبرة بين سلطات التخطيط المحلية والمطورين الكبار ؛ تعقيد تقييمات الجدوى المالية ؛ وعدم وجود دعم الحكومة المركزية المنسقة.

هذا هو المال الذي تم الاتصال به MHCLG للتعليق.