هل سبق لك أن جادلت مع جارك حول موسيقاهم ، أو تكافح مع الأعشاب في الحديقة أو اكتشفت عثًا في الطائر المفضل لديك؟
إذا كان الأمر كذلك ، فيمكنك ترك فاتورة قانونية ضخمة – في أسوأ الحالات – تواجه الخراب المالي إذا لم تقم بإبلاغ المشترين المحتملين عندما تأتي لبيع منزلك.
فقط اسأل مطور العقارات وليام وودوارد فيشر. في وقت سابق من هذا الشهر ، أمره قاضي المحكمة العليا بدفع مشتري منزله حوالي 30 مليون جنيه إسترليني.
وجد القاضي أن السيد وودوارد فيشر قد أعطى إجابات “كاذبة” من خلال فشل “بصراحة” في الكشف عن “إصابة خطيرة للعث” بعد أن أدرك المالكون الجدد أن الحشرات كانت تعشش في عزل الصوف خلف جدران وسقوف منزل لندن.
سيتعين على السيد Woodward-Fisher سداد سعر الشراء البالغ 32.5 مليون جنيه إسترليني للممتلكات-أقل من 6 ملايين جنيه إسترليني حيث عاش مشتروه في قصر Notting Hill لمدة ست سنوات-بالإضافة إلى ما يصل إلى 4 ملايين جنيه إسترليني لتغطية تكاليف رسوم الدمغة والأضرار التي لحقت من العث.
في حين أن هذه حالة متطرفة ، يمكن القبض على عدد متزايد من البائعين من خلال الفشل في الكشف عن التفاصيل عند بيع منازلهم في الأشهر المقبلة.
يبحث Money Mail عن سبب نمو المخاطر ، وما يجب على البائعين الإفصاح عنه – ويجب على المشترين الرئيسيين أن يطلبوا عند البحث عن منزل جديد.
الالتزام: لا يلزم ذكر حجة لمرة واحدة مع أحد الجيران ولكن المشكلات المستمرة ، مثل الموسيقى الصاخبة ، تفعل
ما هي القواعد الجديدة؟
تعود العبء بشكل متزايد إلى البائع للكشف عن أي شيء يمكن أن يؤثر على قرار المشتري بشراء عقار – من غلاية خاطئة إلى تاريخ من الفيضانات.
حتى قبل بضع سنوات ، كانت القواعد إلى حد كبير حالة “Emptor”. كان المسؤولية على المشتري لطرح الأسئلة والقيام بأبحاثهم – وليس على البائع لإبلاغهم بكل التفاصيل عن العقار مقدمًا.
ولكن كان ذلك حتى تم تقديم نموذج معلومات خاصية TA6 قبل عقدين. شغله البائع ، يجب أن يوضح أي شيء قد يؤثر على ما إذا كان شخص ما يريد شراء العقار.
والالتزام على البائعين بالإفصاح على وشك أن يكون أكثر شاقة حيث تم تحديث نموذج TA6 العام الماضي من نسخة من 12 إلى 32 صفحة.
لا يزال يُسمح للمحامين باستخدام نموذج TA6 الأقدم إلى جانب النموذج الجديد. لكن جمعية القانون تستشير مع المحامين فيما يتعلق إذا كان ينبغي إجراء تغييرات ، مثل النماذج الجديدة التي تصبح إلزامية.
إن الأوراق الإضافية هي إشارة إلى أن المزيد من البائعين يمكن القبض عليهم في المستقبل إذا ، كما هو متوقع ، فإن جمعية القانون تزيد من القواعد وتجبر البائعين على الإجابة على المزيد من الأسئلة حول منازلهم.
يقول أندرو جارفي ، محامي الممتلكات في JMW Solicitors: “لا توجد أعذار”. “يجب الكشف عن الجميع – الحجج مع الجيران ، وعلاج الآفات السابقة ، وسقف سقيفة مع الأسبستوس ، والمشاكل السابقة مع العكس الياباني ، وقضايا الفيضان ، والرسائل التي تم تلقيها حول التطورات السكنية المحتملة – تستمر القائمة.
“لا تخفي شيئًا حتى تتمكن من تجنب المشكلات المستقبلية.”
المسؤولية: تعتمد المسؤولية بشكل متزايد على البائع للكشف عن أي شيء يمكن أن يؤثر على قرار المشتري بشراء عقار – من غلاية خاطئة إلى تاريخ من الفيضانات
ماذا تحتاج للكشف؟
يتم إرسال نموذج TA6 إلى محامي البائع من قبل المشتري ويتم استخلاصه قانونًا ليتم إكماله قبل الاتفاق على أي عملية شراء.
تم تصميم المستند الأطول ليكون أكثر قوة ، مما يجعل من الصعب على البائعين المطالبة بالجهل عند ملء الأسئلة.
المشكلات الأكثر شيوعًا التي يفشل البائعون في الكشف عنها هي مشكلة هيكلية ، مثل الشقوق في الجدار أو تلف الماء.
ولكن يجب أن تقول أيضًا إذا كنت قد تعرضت لعملية. ديفيد
يقول Wootton ، من Tollers Solicitors ، Northamptonshire: “عند ذكر عملية السطو ، تشمل تفاصيل الأمن المحسّن بعد الاقتحام. بهذه الطريقة يمكن تحويل شيء سلبي إلى نقطة بيع إيجابية.
يقول النقل إنه حتى أنه تم القبض عليه بسبب عدم الكشف عند شراء منزله قبل بضع سنوات.
يقول: “اكتشفت أرنبًا حيوانًا أليفًا مدفونًا في أسفل الحديقة ، والذي لم يكشف عنه البائع”.
“إذا كان لديك مقبرة صغيرة للحيوانات الأليفة ، خاصة إذا كان شيئًا كبيرًا مثل الحصان ، فمن الجدير بالذكر على الرغم من أنه لم يتم كتابته في القواعد.
“لا ينبغي أن يؤدي ذلك إلى تأجيل المشتري – ولكن في حالتي ، أخرجني عن مشوي الأحد حيث تم وضع حيوان أليف داخل كيس بلاستيكي.”
الكشف عما إذا كان لديك أي مشاكل فيرمين أيضًا. ليس فقط القوارض ، مثل الفئران والفئران ، ولكن إذا كان لديك مشكلة مع الحمام أو السناجب أو الدبابير أو الخفافيش. يجب أيضًا إخبار المشتري المحتمل عن البراغيث والقمل وبق الفراش والنمل والعث المكتشف في جميع أنحاء المنزل.
يقول السيد غارفي: “إذا رفضت مشكلة ووجدت لاحقًا اتصلت بوحدة تحكم الآفات ، ربما عندما يتصل المالك الجديد بنفس الشركة ، فإنه يوفر ذخيرة لاستخدامها ضدك.” إن الشائعات حول أعمال البناء في منطقتك ليست أسبابًا كافية لكي تذكر ذلك في TA6 ، ولكن إذا تلقيت خطابًا حول الأعمال ، أعلن ذلك.
يجب أيضًا الكشف عن مخاطر الفيضان – حتى لو كانت في الحديقة.
كشف كل شيء … حتى القتل
قم برفع أدمغتك عن أي شيء قد يؤدي إلى تأجيل المشتري.
يقول جارفي: “ربما تكون القتل واحدة من أكثر الإفصاحات غير العادية”. “ولكن إذا حدث شيء ما في العقار ، حتى لو كان ذلك قبل عدة سنوات ، فقد يؤثر ذلك على قيمة المنزل لأن عددًا أقل من الناس سيرغبون في شرائه.”
ومع ذلك ، فإن المحامي يرسم الخط في الأشباح كما يعتبر “شخصيًا” ، حيث لا يعتقد الجميع أنهم حقيقيون.
الإفصاح: إن الالتزام على البائعين بالإفصاح على وشك أن يكون أكثر شاقة حيث تم تحديث نموذج معلومات خاصية TA6 العام الماضي من 12 إلى 32 صفحة
صفوف مع جارك
لا يلزم ذكر حجة لمرة واحدة مع أحد الجيران ما لم تكن عداءًا مستمرًا ، وفقًا لمحامي المستهلك وكاتب عمود البريد المال Dean Dunham.
يقول: 'حاول حل الخلاف مع دردشة ودية. ولكن إذا كان مستمرًا لمدة ستة أشهر أو نحو ذلك – ويزعجك ثلاث أو أربع مرات على الأقل في الأسبوع – فقد تحول إلى نزاع يجب ذكره “.
على سبيل المثال ، إذا سمعت الموسيقى الصاخبة في الليل عدة مرات في الأسبوع ، حتى بعد أن طلبت من الجار رفضها ، فيجب الكشف عنها.
يضيف السيد دونهام: “يجب أن تتأثر ماديًا بالاضطراب”. تعتبر السلطات المحلية أنه مصدر إزعاج قانوني إذا حدثت اضطرابات مرتين أو ثلاث مرات في الأسبوع.
يجب دائمًا إعلان النزاعات حول الحدود وجذور الأشجار التي تسبب أضرارًا في المبارزة أيضًا.
أربع كلمات سحرية تحتاج إلى معرفتها
الإجابة “غير متأكد” أو “غير معروفة” بدلاً من “لا” للعوامل التي لا تأكد منها ، تحث السيد Wootton.
على سبيل المثال ، هل أنت متأكد تمامًا من عدم وجود عكس اليابان في الحديقة – حشائش يمكن أن تأكل من خلال الخرسانة ويشتهر بها التخلص منها؟
قد لا تعتقد أنه على أرضك ، ولكن حتى لو كان هناك بعض في حديقة الجيران ، فقد تتأثر.
يقول ووتون: “قدم إجابة خاطئة ويمكن للمشتري أن يأخذك إلى المحكمة ، وسوف تحصل على محاصرين في السنوات القضائية المكلفة”.
وبالمثل ، إذا كان من الممكن أن يكون أعمال البناء العلاجية قد تم القيام بها ، لكن لا يمكنك تذكر متى أو ما تم القيام به بالضبط لأنه كان منذ فترة طويلة ، ببساطة حدد “غير معروف”.
يمكن أن يوفر لك الإفصاح الكامل المال عن طريق تجنب التحديات القانونية – ولكن يجب عليك أيضًا ميزانية لمثل هذه المشكلات ، حيث يمكن أن تمنع نسبة مئوية من قيمة منزلك.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر فوقهم ، فقد نربح عمولة صغيرة. هذا يساعدنا على تمويل هذا المال ، والحفاظ على استخدامه. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.