يستعد أصحاب العقارات لهجوم آخر من التنظيمات والرسوم والقيود التي قد تؤدي إلى تآكل أرباحهم وخنق استثماراتهم بسبب البيروقراطية.
ومن المتوقع أن يصبح مشروع قانون حقوق المستأجرين الجديد الذي قدمته الحكومة قانونا بحلول الصيف المقبل، ومن المرجح أن يكون القشة الأخيرة بالنسبة للعديد من أصحاب العقارات البالغ عددهم 2.3 مليون مالك في بريطانيا.
وعلاوة على ذلك، فإن بيان الميزانية للشهر المقبل قد يجعل شراء العقارات بغرض التأجير أكثر صعوبة.
يقوم موقع Money Mail بالتنقيب في النص الصغير لاكتشاف ما يعنيه مشروع القانون لأصحاب العقارات وكل ما تحتاج إلى معرفته للتأكد من استعدادك عندما يدخل حيز التنفيذ.
المستأجرون المشعرون: مشروع قانون حقوق المستأجرين القادم يعني أن أصحاب العقارات لن يتمكنوا من رفض المطالب “المعقولة” من المستأجرين بالحصول على حيوان أليف في ممتلكاتهم
لماذا هم قلقون هكذا؟
ووصفت بولي نيت، رئيسة مؤسسة “شيلتر” الخيرية للإسكان، مشروع القانون بأنه “لحظة فاصلة بالنسبة لـ11 مليون مستأجر في إنجلترا”.
يهدف هذا القانون إلى زيادة حقوق المستأجرين، على سبيل المثال عن طريق حظر عمليات الإخلاء بدون خطأ والتمييز ضد المستأجرين الذين لديهم أطفال أو الذين يتلقون إعانات حكومية.
ومع ذلك، يحذر أصحاب العقارات من أن العواقب غير المقصودة قد تجعلهم – والمستأجرين – في وضع أسوأ. ويحذر جوناثان رولاند، المؤسس المشارك للرابطة الوطنية لمشتري العقارات، من أن التكاليف التي يتحملها المستأجرون سوف تزداد مع تعامل أصحاب العقارات مع المزيد من البيروقراطية وخروج العديد منهم من السوق.
“وبسبب الطلب المتساوي على الإيجارات، ولكن عدد أصحاب العقارات سيكون أقل، فسوف يكون هناك 12 شخصاً يتطلعون إلى كل عقار بدلاً من عشرة أشخاص”، كما يقول. “وسوف ترتفع الإيجارات بسبب هذا”.
وأفاد استطلاع للرأي أجرته شركة سيمبلي بيزنس، التي تقدم تأميناً للمالكين، أن 59% منهم يفكرون في البيع خلال الأشهر الاثني عشر المقبلة بسبب التشريع الجديد.
وتقول بيا مونتيا، الرئيسة التنفيذية لشركة سيمبلي بيزنس: “لا داعي للقول إن العلاقات بين المالك والمستأجر يجب أن تكون شفافة وعادلة، ولكن من الواضح من بياناتنا أن التكاليف المتزايدة المرتبطة باللوائح الجديدة تجبر الكثيرين على التفكير فيما إذا كانوا قادرين على الاستمرار في تأجير العقارات”.
ويضيف جريج تسومان، مدير التأجير في شركة مارتن جيرارد للعقارات والرئيس السابق لشركة أرلا بروبرتي مارك، وهي رابطة تجارية لوكلاء التأجير: “هناك قدر كبير من التفكير يجري في هذا التشريع، على الرغم من أنه يصب بوضوح في صالح المستأجرين.
“إن التصور السائد هو أن الموازين قد تحولت على مدى العقود العديدة الماضية إلى الاتجاه الآخر (لصالح أصحاب العقارات). وأعتقد أن هذا تصور وليس حقيقة، والنتيجة غير المقصودة لهذا التشريع الجديد هي أن المستأجرين سوف ينتهي بهم الأمر إلى دفع إيجارات أعلى، وليس أقل.
“في الواقع، لا يوجد ما يكفي من المعروض من العقارات للإيجار، والحكومة تضع ضمادة على جرح كبير تشكل على مدى عقود من الزمن.”
فما هي التغييرات الرئيسية التي تثير انزعاج أصحاب العقارات؟
نهاية عمليات الإخلاء بدون خطأ
ومن بين التغييرات الرئيسية حظر عمليات الإخلاء بموجب المادة 21. ففي الوقت الحالي، يُسمح لأصحاب العقارات بإخطار المستأجرين قبل شهرين من موعد إخلائهم دون إبداء سبب.
ورغم أن هذا العنصر من مشروع القانون حظي بأكبر قدر من الاهتمام، تقول بيا مونتيا من شركة سيمبلي بيزنس إن عناصر أخرى من مشروع القانون من المرجح أن تكون أكثر إثارة للقلق بالنسبة لمعظم أصحاب العقارات. إذ لم يستخدم ما يصل إلى 70% من أصحاب العقارات هذه القاعدة مطلقًا لإخلاء المستأجرين.
تغيير رئيسي: بموجب مشروع القانون الجديد، سيُطلب من أصحاب العقارات إخطار المستأجرين قبل أربعة أشهر بدلاً من شهرين عندما يرغبون في بيع أو الانتقال إلى عقاراتهم الخاصة
ويتفق معه جوناثان رولاند، من ورثينج، الذي تمتلك شركته عدداً من العقارات في غرب ساسكس، وستوك أون ترينت ولندن.
“كم عدد أصحاب العقارات الذين يطردون المستأجرين الذين لديهم المادة 21 رغم أنهم جيدون في الدفع وبسعر السوق تقريبًا؟ أود أن أقول إن عددهم قليل جدًا. لماذا يفعلون ذلك؟”
ويشعر رولاند بقلق أكبر إزاء عنصر آخر. فبموجب مشروع القانون الجديد، سيُطلب من أصحاب العقارات إخطار المستأجرين قبل أربعة أشهر بدلاً من شهرين عندما يرغبون في بيع عقاراتهم أو الانتقال إليها.
ومع ذلك، لا يحتاج المستأجرون إلا إلى إخطارهم قبل شهرين. ويقول رولاند: “في سوق العقارات، تشكل أربعة أشهر فترة زمنية ضخمة، لذا فإن الأمور قد تتغير”.
“يمكنك أن تقرر البيع في أغسطس، على سبيل المثال، ثم تحصل على عقار فارغ في عيد الميلاد، عندما يكون سوق العقارات في أسوأ حالاته وتواجه صعوبة في البيع لعدة أشهر.”
كما سيتم حظر عقود الإيجار محددة المدة، وهذا يعني أن المستأجرين سيكونون قادرين على البقاء إلى أجل غير مسمى حتى يقرروا إنهاء عقد الإيجار بإخطار مسبق لمدة شهرين.
لا يزال بإمكان أصحاب العقارات الذهاب إلى المحكمة لطرد المستأجرين إذا لم يدفعوا إيجارهم، ولكن يجب عليهم الانتظار حتى تتراكم المتأخرات لمدة ثلاثة أشهر، بدلاً من الشهرين المطلوبين حاليًا.
ولا يزال من غير الواضح ما إذا كان حظر الإيجارات محددة المدة سوف ينطبق على سكن الطلاب، حيث قد تكون العقود لمدة محددة فقط أو لمدة محددة.
إذا كان الأمر كذلك، فقد يكون لذلك تأثير كبير على أسعار الإيجار، كما يقول جراهام هايوارد، رئيس خدمة ضمان الإيجار Housing Hand.
“سيكون لهذا تأثير كبير على معدلات الإشغال لهذه الأنواع من مقدمي الخدمات. وقد يكون لذلك تأثير متسلسل على الأسعار وشروط الدفع مما يرسل موجة صدمة عبر قطاع الإيجار بأكمله.”
لا يمكن لأصحاب العقارات منع الحيوانات الأليفة
ويعني مشروع القانون أن أصحاب العقارات لن يكونوا قادرين على رفض المطالب “المعقولة” من المستأجرين بالحصول على حيوان أليف في ممتلكاتهم.
ومع ذلك، سيكون بوسعهم أن يطلبوا من المستأجرين الحصول على تأمين ضد الأضرار الناجمة عن الحيوانات التي يبقونها في منازلهم.
يقول رولاند إنه “يشعر بالأسف قليلاً تجاه الجيران” عندما يتعلق الأمر بامتلاك المستأجرين للحيوانات الأليفة. “من المحتمل أن يتمكن المستأجرون من فرض المشكلة وإدخال كلب إلى شقة أو شيء من هذا القبيل، وقد يزعج ذلك الجيران، لذا ستكون هناك مشكلات حول ذلك.
ولكن، في تجربتي، فإن معظم المستأجرين عاقلين. إذا شعر المستأجرون بأنهم قد تم حرمانهم من حيوان أليف بشكل غير معقول، فيمكنهم رفع قضيتهم إلى أمين مظالم جديد مجاني أو إلى المحكمة.
لا يجوز لأصحاب العقارات التمييز ضد المستفيدين من الإعانات أو الذين لديهم أطفال. وتقول الحكومة إن أصحاب العقارات سوف يظلون “لهم الكلمة الأخيرة” فيما يتعلق بمن يؤجرون لهم عقاراتهم ويمكنهم طلب مراجع.
ولكن يتعين عليهم القيام بذلك على أساس القدرة على تحمل التكاليف، وليس على أساس أن المستأجر المحتمل لديه أطفال أو يتلقى إعانات.
كيف سأختار من سأستأجر له؟
محب الكلاب: لكن نيل باتيل قلق من أنه لن يتمكن من رفض الحيوانات الأليفة
يقول نيل باتيل، الذي يمتلك 15 عقاراً في لندن، إن قانون الإيجارات “مخيف”. ويقول نيل (39 عاماً): “أصبح أصحاب العقارات الآن منبوذين اجتماعياً”.
“أتفهم أن هناك بعض أصحاب العقارات السيئين ويجب القيام بشيء ما.”
أعرب عن قلقه إزاء العديد من القضايا الواردة في مشروع القانون، بما في ذلك النص الذي يمنعه من رفض الحيوانات الأليفة بشكل غير معقول. وقال: “أنا أحب الكلاب، لكنني لا أعتقد أنه ينبغي أن يعيش كلب في شقة استوديو في الطابق العلوي”.
ويشعر نيل بالقلق أيضًا من أنه بسبب الطلب الشديد على العقارات، قد يكون لأي شخص لا يؤجر له مسكنًا الحق في المطالبة بالتمييز.
“في اللحظة التي أعرض فيها شقة مكونة من غرفتي نوم للبيع، قد أتلقى 100 مكالمة خلال 24 ساعة.
“لا يستطيع الناس تقديم عطاءات، فكيف يمكنني أن أقرر لمن أؤجر؟ سيتقدم شخص ما بمطالبة وسيستعين بمفوض المظالم الجديد، وهو أمر يبدو رائعًا في ظاهره، ولكن كم سيكلفنا هذا؟”
ويشعر الأب لطفلين بالقلق أيضًا إزاء العقارات التي تُترك فارغة بسبب الاضطرار إلى إعطاء فترات إشعار طويلة قبل البيع.
“من سيدفع أقساط الرهن العقاري في هذه المرحلة؟ لماذا يرغب أي شخص في أن يكون مالكًا للعقارات الآن؟”، يتساءل. “الجميع يبيعون، فماذا سيحدث بعد ذلك؟”
تغييرات في كيفية تحديد الإيجارات
لن يتمكن أصحاب العقارات من زيادة الإيجار إلا مرة واحدة في السنة، وسيتعين عليهم تقديم إشعار قبل شهرين.
لا يمكنهم سوى زيادتها إلى “سعر السوق” – السعر الذي قد يصل إليه العقار إذا تم الإعلان عنه حديثًا للتأجير.
ولن يكون بوسع أصحاب العقارات أيضًا كتابة بنود مراجعة الإيجار في عقود الإيجار التي تحدد موعد ارتفاع الفواتير ومقدارها. كما سيُمنع أصحاب العقارات من قبول عروض أعلى من الإيجار المعلن عنه.
إذا لم يكونوا راضين، فسيكون المستأجرون قادرين على الطعن في زيادات الإيجار مجانًا في محكمة الدرجة الأولى إذا كانوا يعتقدون أنها أعلى من سعر السوق.
قواعد جديدة للصيانة
ويعني معيار المساكن اللائقة، الذي ينطبق على الإسكان الاجتماعي، أن المطابخ لا يجب أن يزيد عمرها عن 20 عاماً وأن العقارات يجب أن تحتوي على عزل مناسب.
وسوف تنطبق هذه المعايير أيضًا على الإيجارات الخاصة عندما يصبح مشروع القانون قانونًا.
وسيكون أصحاب العقارات ملزمين أيضًا بقانون أواب، مما يعني أنه يجب التحقيق في أي مخاطر صحية في العقارات الإيجارية الخاصة في غضون 14 يومًا.
ارتفاع تكلفة البيروقراطية
وفي حين أن أمين المظالم الجديد سيكون مجانيًا للمستأجرين، فإن أصحاب العقارات يخشون أن ينتهي بهم الأمر إلى دفع مبالغ إضافية مقابل هذه الخدمة، فضلاً عن رسوم إضافية للامتثال لقواعد أخرى ضمن مشروع قانون إصلاح المستأجرين.
وقال جريج تسومان من شركة مارتن جيرارد إن الطريقة التي يتقاضى بها وكلاء التأجير الرسوم من عملائهم سوف “تتغير جذريا”، مع ارتفاع التكاليف، مما سيؤدي بدوره إلى ارتفاع الإيجارات.
ويقول “كلما تم إدخال المزيد من التنظيمات والتشريعات، زاد الضغط على الإيجارات للارتفاع”.
“ومع خروج أصحاب العقارات من السوق لأنهم لا يملكون الثقة اللازمة للاستمرار في العمل، وامتناع أصحاب العقارات الجدد عن دخول السوق، فإن الأسعار ستستمر في الارتفاع، لأن هذا هو ما تمليه عوامل العرض والطلب”.
ارتفاع الإيجارات: أصحاب العقارات يخشون أن تجبرهم الرسوم والتكاليف الإضافية التي يواجهونها من مشروع قانون إصلاح المستأجرين على رفع الإيجارات
وستتمتع المجالس بسلطة أكبر في تغريم أصحاب العقارات الذين يخالفون القواعد، حيث تصل الغرامة إلى 7000 جنيه إسترليني بالنسبة للمخالفات البسيطة، بينما تصل العقوبات على المخالفات الخطيرة إلى 40 ألف جنيه إسترليني أو الملاحقة الجنائية.
ويشعر خبراء العقارات بالقلق أيضًا من أن يؤدي مشروع القانون إلى تراكم القضايا في المحكمة، حيث يضطر أصحاب العقارات إلى استخدام أساليب أكثر رسمية لطرد المستأجرين.
وتوجد بالفعل تأخيرات في المحاكم في هذا المجال، وعلى الرغم من تعهد وزير الإسكان ماثيو بينيكوك “بالاستثمار في زيادة قدرة المحكمة والهيئات القضائية للتعامل مع أي جلسات استماع إضافية قد تنجم عن هذه الإصلاحات”، يقول تيموثي دوغلاس، رئيس السياسات والحملات في شركة بروبرتي مارك، إن هناك مخاوف لا تزال قائمة.
ويقول “يجب أن يكون هناك التزام بضمان أن يكون النظام القضائي وأسباب حيازة المخدرات قوية ومناسبة للغرض”.
أشياء أخرى تجعل الحياة أصعب
ويحذر الخبراء من أن هناك تغييرات أخرى قد تجعل امتلاك العقارات أقل جاذبية وزيادة تكلفة الإيجار.
وتشمل هذه المتطلبات أن تكون العقارات المستأجرة أكثر كفاءة في استخدام الطاقة، مع الحصول على شهادة أداء الطاقة المصنفة C أو أعلى بحلول عام 2030 كجزء من خطة المنازل الدافئة.
وقد يتطلب هذا من أصحاب العقارات جعل منازلهم أكثر كفاءة في استخدام الطاقة، على سبيل المثال، عن طريق تغيير النوافذ أو الغلاية أو تركيب العزل.
وتتزايد التكهنات أيضًا بأن المستشارة راشيل ريفز ستعلن عن زيادة ضريبة مكاسب رأس المال.
في الوقت الحالي، يدفع أصحاب العقارات ضريبة مكاسب رأس المال بنسبة 18% أو 24% على الأرباح التي يحققونها من بيع العقارات، اعتمادًا على ما إذا كانوا دافعي ضرائب أساسيين أو بمعدل أعلى.
ولكن الحكومة قد ترفع المعدلات بما يتماشى مع ضريبة الدخل، وهو ما يعني أن أصحاب العقارات قد يواجهون دفع 20% أو 40% أو 45% على مكاسب رأس المال اعتمادًا على شريحة ضريبة الدخل الخاصة بهم.
البريد الإلكتروني: [email protected]
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا نقرت عليها، فقد نربح عمولة صغيرة. يساعدنا ذلك في تمويل This Is Money، والاحتفاظ به مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.