إذا كنت تعيش مع شريك حياتك، فحاول الحصول على صكوك الملكية: القاضي السابق ستيفن جولد يوضح ذلك

ستيفن جولد هو قاضٍ متقاعد ومؤلف كتب سلسلة شهيرة لـ This is Money حول موضوعات بما في ذلك كيف تكون منفذا ناجحا, حقوق المستهلك و الطلاق

في الجزء الأول من دليل جديد حول العيش المشترك، دحض الأساطير الشائعة، وفي الجزء الثاني نظر إلى الاتفاقيات القانونية.

واليوم، يستكشف حقوق الملكية، ومن يحصل على ماذا إذا انفصل الزوجان اللذان يعيشان معًا.

إذا كان كلا الشريكين مسجلين في سجل الأراضي كمالكين مشتركين للعقار الذي يعيشون فيه أو يعتزمون العيش فيه معًا، ففي حالة الانفصال، هناك احتمال أن يتم بيع العقار وتقاسم عائدات البيع بينهما.

كيف يتم ذلك؟ يعتمد ذلك على مدى المصلحة في العقار الذي يعتبره القانون ملكا لكل منهما.

إما أن يكونوا قد امتلكوا المنزل باعتبارهم “مستأجرين مشتركين” أو “مستأجرين على الشيوع”. وتستخدم هذه العبارات بموجب القانون بهدف التشويش، لأنهم في الواقع ليسوا مثل المستأجرين لمنزل مستأجر، بل هم ملاك.

لا بأس بذلك. إذا كانا مستأجرين مشتركين، فمن المفترض أن كل طرف يمتلك 50% من العقار.

إذا كانوا مستأجرين مشتركين، فسيتم توضيح مصالحهم في وثائق الشراء.

لا يزال من الممكن أن تكون النسبة 50 في المائة: يمكن أن تكون أقل أو أكثر، وربما يعتمد ذلك، على سبيل المثال، على كيفية مساهمتهم في الوديعة عند الشراء والأسهم التي كانوا يعتزمون دفع أقساط الرهن العقاري بها.

وسوف يتبين من ما هو مسجل في سجل الأراضي ما إذا كانوا “مستأجرين مشتركين” أو “مستأجرين على الشيوع”.

عند الوفاة، إذا كانا “مالكين مشتركين”، فإن مصلحة المتوفى تنتقل تلقائيًا إلى الناجي، على الرغم من أن وصية المتوفى كانت تزعم التنازل عنها لشخص آخر.

إذا كانوا “مستأجرين مشتركين”، فإن مصلحة المتوفى تنتقل إلى من تم منحها له في وصيته أو، وفقًا لقوانين عدم وجود وصية، إذا لم تكن هناك وصية.

يمكن تحويل “الملكية المشتركة” بسهولة إلى “ملكية مشتركة” في أي وقت بعد الشراء من خلال مستند بسيط. (يوجد نموذج في كتابي – انظر أدناه).

العودة إلى الحياة. المغزى واضح. إذا كنت بعيدًا عن الواقع أو على وشك أن تكون بعيدًا عنه، فحاول أن تستعيده!

يمكن القيام بذلك بعد سنوات من الشراء، وقد يكون من الممكن تحقيقه حتى بدون موافقة المقرض العقاري إذا كان محرجًا.

وإلا، فمن الممكن تحقيق نفس النتيجة من خلال قيام المالك الوحيد بإعلان مكتوب يفيد بأنه يمتلك الملكية على سبيل الأمانة لكليهما.

هل كانت النسبة 50-50 فقط؟ لقد تغيرت الأمور

قد تظن أن ما تم الاتفاق عليه في الأصل وذكره بشأن الأسهم في الممتلكات كان حاسماً.

في هذه الحالة، يعترف القانون بأن نوايا الزوجين فيما يتعلق بالأسهم التي يمتلكان فيها العقار قد تتغير بمرور الوقت.

خذ هذه القضية التي حسمتها المحكمة العليا. كانت السيدة جيه والسيد كيه يعيشان معًا بالفعل عندما اشتريا عقارًا في إسيكس كمستأجرين مشتركين في عام 1985 مقابل 30 ألف جنيه إسترليني.

في عام 1993، انتقل السيد ك. من المنزل، وظلت السيدة ج. تعيش في المنزل مع طفلي الزوجين، وتولت المسؤولية الكاملة عن الرهن العقاري وغيره من النفقات.

في عام 1995، قام الزوجان بصرف قيمة بوليصة التأمين على الحياة المشتركة وتقاسما العائدات. واستخدم السيد ك حصته كدفعة أولى لشراء منزل لنفسه.

بحلول عام 2008، ارتفعت قيمة العقار في إسيكس إلى 245 ألف جنيه إسترليني. وحكمت المحكمة العليا بأن نية الزوجين بشأن مصالحهما في العقار قد تغيرت بحلول ذلك الوقت من 50-50 المفترضة في الأصل إلى 90-10 لصالح السيدة ج.

وفي قضية أخرى، أمام المحكمة العليا، كان الزوجان يعتزمان في الأصل أن يكون منزلهما مملوكًا لهما باعتبارهما “مستأجرين مشتركين” بحصص متساوية.

وقد تقرر أن هذه النية قد تغيرت بمرور الوقت كما يتضح من حقيقة أن أحدهما قد تخلى عن الآخر في العقار. ونتيجة لذلك، فقد الطرف المتخلي مصلحته فيه بالكامل.

لا يمكنك معرفة ذلك أبدًا!

الاسم الوحيد هو البلوز المنزلي

إن تسجيل المنزل باسم أحد الزوجين فقط قد لا يكون نهاية العالم بالنسبة للطرف الآخر.

إذا كان هناك اتفاق تعايش مشترك، فقد ينص على نية الزوجين أن يتم التعامل مع الآخر على أنه يمتلك حصة في الممتلكات.

وإلا فإن ما قد يأتي لإنقاذ الحزب “خارج نطاق الأعمال” هو قانون الثقة البناءة.

هكذا تسير الأمور. يثبت هذا الطرف أن الزوجين كانا يعتزمان الحصول على حصة – كان هناك اتفاق شفهي أو ترتيب أو تفاهم بينهما بهذا الشأن، والذي عادة ما يكون قبل الشراء ولكن قد يكون لاحقًا – وأنهما تصرفا على حسابهما معتقدين بشكل معقول أنهما كانا يستحوذان على حصة.

ما هو نوع التعليق الذي قد يكون جيدا بما يكفي لإثبات هذه القصد الحيوي؟

“أنت تمرين الآن بمرحلة طلاق. لن أضع اسمك على الوثائق لأن هذا قد يفسد القضية المالية بينك وبين زوجك.”

يجب أن يكون هذا جيدًا. وهذا.

“نظرًا لأنك أقل من 21 عامًا، فيتعين عليك البقاء بعيدًا عن الأعمال في الوقت الحالي.”

كاذب. أي كذبة يتم الترويج لها كذريعة سيتم التعامل معها على أنها حقيقة.

إن المساهمة المالية في سعر الشراء ستكون مؤشرا قويا على النية.

وقد ينطبق نفس الأمر على بعض المدفوعات الأخرى مثل رسوم نقل الملكية أو رسوم المسح أو، في وقت لاحق، الدفع نحو الرهن العقاري (في ظل رهن السداد، أي مع دفعات الفائدة فقط، والتي قد تكون غير كافية في بعض الأحيان).

إن تحمل تكلفة التحسينات الكبيرة في الممتلكات سيكون أيضًا دليلاً قويًا ليس فقط على نية الزوجين بشأن الملكية، ولكن أيضًا على أن الدافع تصرف على حسابهما.

قد يكون القيام بالأعمال اليدوية في تحسين العقار دون دفع ثمن المواد كافياً في بعض الحالات أيضًا.

حظر الملكية

لا علاقة لهذا بالإمساك، وأعلم أنه يبدو مؤلمًا.

كان الأمر مؤلمًا للغاية بالنسبة للسيدة ب. فقد خرجت من زواج فاشل وبحوزتها حوالي 25 ألف جنيه إسترليني، أنفقت منها 15 ألف جنيه إسترليني على تجهيز وتأثيث عقار تابع لجمعية الإسكان استأجرته في مانشستر لنفسها ولابنتيها.

ثم التقت بالسيد ت، وهو رجل أعزب يعمل مدير مطالبات. وقد وجده القاضي بطبيعته ذكيًا وحذرًا وحذرًا.

كان ضد فكرة الزواج ولكنه أراد أن يعيش مع السيدة ب والفتيات. ووجدوا منزلًا معًا في درويتويتش اشتراه باسمه الوحيد.

قام بدفع 140 ألف جنيه إسترليني مقابل العقار الذي جاء من منزله السابق وحصل على رهن عقاري لبقية سعر الشراء.

وطمأن السيد تي السيدة ب بأنها ستحظى دائمًا بمنزل وستكون آمنة في ممتلكات درويتويتش.

وبناء على هذا التأكيد، تخلت عن إيجار مانشستر وانتقلت إلى عقار درويتويتش مع الفتيات.

لقد أنفقت ما بين 4000 إلى 5000 جنيه إسترليني على تجهيز المنزل الجديد على الرغم من أن السيد تي سدد الرهن العقاري. وبعد حوالي تسع سنوات من انهيار العلاقة، وجدت السيدة بي وبناتها أنفسهن بلا مأوى. لقد نكث السيد تي بوعده.

وقد رفعت السيدة ب دعوى قضائية ضد السيد ت. ولم تتمكن من إثبات أن ملكية درويتويتش كانت متعمدة على الإطلاق، وبالتالي لم تكن هناك ثقة بناءة في هذا الصدد.

ولكن ما كان بوسعها أن تفعله هو الاستفادة من مبدأ الحجب الملكي. وهذا يتضمن إثبات أن السيد ب قد قدم وعداً يتعلق بالملكية، بالإضافة إلى أنها اعتمدت على هذا الوعد على نحو ألحق بها ضرراً كبيراً، بالإضافة إلى أن السيد ب قد تصرف على نحو غير منصف.

أيدت محكمة الاستئناف حكم قاضي المحاكمة الذي يقضي بتطبيق حظر الملكية.

وفيما يتصل بحجة السيد ب بأنه لم يتصرف بطريقة غير عادلة، فقد اعتبرت المحكمة أن رفض وعده أمر غير عادل.

كان هذا كافياً. كان من المقرر أن تحصل السيدة ب على تعويض عن الضرر الذي لحق بها نتيجة لفشل السيد ت في الوفاء بوعده. وكانت مستحقة لتعويض قدره 28500 جنيه إسترليني، وهو ما يعادل 25000 جنيه إسترليني التي أنفقتها على مانشستر ودرويتويتش عندما نظرت القضية.

المحاسبة العادلة

وهذه عبارة أخرى معروفة في القانون والتي لا تظهر عادة في المحادثة في Waitrose إلا بين محاميين يحجبان الممر أثناء التسوق الأسبوعي.

المحاسبة العادلة هي وسيلة تتمتع بها المحكمة بسلطة تقديرية لتحقيق العدالة وموازنة الحسابات، عادة بين الشركاء بعد الانفصال.

وبطبيعة الحال، يجوز للزوجين أن يكونا منصفين بموجب اتفاق بينهما، دون تدخل المحكمة.

في أغلب الأحيان، تأتي هذه المحاسبة لإنقاذ أحد الطرفين الذي لا يملك صكوك الملكية، ولا يستطيع إثبات أن لديه مصلحة في المنزل، ولا يستطيع أيضًا الاستفادة من قانون حظر الملكية.

ورغم كل هذا فقد أنفقا أموالاً على العقار وكان الزوجان يعتزمان تعويضهما عنها، لكن هذا لم يحدث.

إن المبلغ المطلوب يجب أن يكون كافياً لإزعاج المحكمة: أكثر من تكلفة تلك البط الطائرة المصنوعة من الخزف غير العتيق والتي كان الزوار يضحكون منها (ولكن لا أقصد الإساءة، فبعض البط المفضلة لدي تطير).

قد تكون النفقات المعنية عبارة عن تحسينات أو إصلاحات كبيرة، على سبيل المثال: أو الدفع أو المساهمات في سداد أقساط الرهن العقاري على الرغم من أنه من الممكن إلغاؤها من خلال الاستفادة التي تعود على الدافع من وجود مكان للعيش فيه.

يمكن أيضًا إثارة حجة المحاسبة العادلة من قبل أحد الطرفين ضد أمين إفلاس الطرف الآخر حيث أصبح هذا الطرف الآخر مفلسًا ويجبره الأمين على البيع.

عندما يتم طرد أحد الطرفين من منزل مملوك بشكل مشترك أو يضطر إلى المغادرة لسبب آخر بسبب انهيار العلاقة، فمن المرجح أن تمنحه المحكمة ائتمانًا من عائدات البيع لـ “إيجار الإشغال” أو التعويض ليعكس الفائدة للطرف الآخر من قدرته على الاستمرار في العيش هناك في انتظار البيع.

تأكد من أن المبلغ المعني يستحق المناقشة، رغم ذلك.

وفي إحدى القضايا التي رفعت إلى محكمة الاستئناف بشأن ملكية مشتركة، قضت المحكمة بأن أحقية أحد الطرفين في الإيجار المهني قد ألغيت تمامًا بسبب قيام الطرف الآخر بسداد الرهن العقاري والإيجار.

في الجزء الرابع… يشرح ستيفن جولد ما يحدث فيما يتعلق بأطفال الأزواج الذين يعيشون معًا في حالة انفصالهم، وحقوق الميراث.