أنا مالك شقة مستأجرة ويتبقى على عقد الإيجار 39 سنة، وأرغب في تمديده.
منذ أن بحثت في هذا الأمر، صدمت من التكلفة التي قد تصل إلى 250 ألف جنيه إسترليني، وفقًا لأحد التقديرات.
يبدو كما لو أن تكلفة تمديد عقد الإيجار ستشكل في نهاية المطاف الفرق بين قيمة العقار بعقد إيجار مدته 39 عامًا، وقيمة العقار بعقد إيجار كامل، وهو ما يبدو غير عادل.
أنا قلق أيضًا بشأن رسوم الدمغة. اقترح المثمن الذي تحدثت إليه أنه نظرًا لأنني أملك عقارًا آخر وأؤجره، فسوف أكون مسؤولاً عن رسوم الدمغة الإضافية بنسبة 5 في المائة التي يدفعها أصحاب المنازل الثانية.
لكن العقار الذي أقوم بتمديد عقد الإيجار عليه هو مكان إقامتي الرئيسي، لذلك لا أعتقد أنه سيتم تطبيق الرسوم الإضافية. هل يمكنك المساعدة؟
عقد الإيجار: في إنجلترا وويلز، يتم بيع العديد من الشقق بعقد إيجار يمنح المالك الحق في العيش في العقار لعدد محدد من السنوات
ردود إد ماغنوس من هذا هو المال: يمكن أن يكون تمديد عقد الإيجار عملاً مكلفًا، ومن الحكمة أن تشكك في كل هذه الرسوم.
في الوقت الحاضر، ستكون مسؤولاً عن دفع ما يعرف بقيمة الزواج.
أقول “في الوقت الحاضر” لأن هذا العنصر من حساب تمديد عقد الإيجار يمكن إلغاؤه في المستقبل، بموجب قانون إصلاح حقوق الإيجار والتملك الحر.
تصبح قيمة الزواج مستحقة الدفع على المنازل التي تقل مدة إيجارها عن 80 سنة، وتعتمد على الزيادة التي ستحدث نتيجة لتمديد عقد الإيجار.
وبعبارة أخرى، إنها المنفعة المالية التي تنتج عن دمج جزء من مصالح المالك الحر والمستأجر، ومن هنا جاء مصطلح “الزواج”.
ويجب تقسيم قيمة الزواج بنسبة 50:50 مع المالك الحر. ومن الناحية العملية، يعني هذا أن المستأجر يدفع 50 في المائة من قيمة الزواج للمالك الحر، كجزء من القسط المستحق لتمديد عقد الإيجار.
بالإضافة إلى قيمة الزواج، تحتاج أيضًا إلى وضع ميزانية لشراء إيجار الأرض المتبقي من عقد الإيجار، ورسومك القانونية ورسوم التقييم، وتلك الخاصة بالمالك الحر – والتي بموجب القانون الحالي، يجب عليك أيضًا دفعها.
إذا كان سيتم إلغاء قيمة الزواج أو إصلاحها، فقد يكون من المفيد الانتظار بضع سنوات قبل محاولة تمديد عقد الإيجار.
ومع ذلك، يعد هذا خطرًا، نظرًا لأن عقد الإيجار الخاص بك سيصبح أقصر وأكثر تكلفة للتمديد إذا فشلت الحكومة الحالية في متابعة قانون إصلاح الإيجار والتملك الحر لعام 2024.
وكان من المتوقع أن يتم الإعلان عن تفاصيل مشروع قانون إصلاح حقوق الإيجار والملكية المشتركة قبل نهاية هذا العام، ولكن تم تأجيل ذلك.
بالنسبة لك، هناك أيضًا مسألة رسوم الدمغة. ربما لا يفترض العديد من الأشخاص الذين يفكرون في تمديد عقد إيجارهم أنه سيكون هناك رسوم دمغة يجب دفعها. ولكن هل هذا هو الحال؟
للحصول على مشورة الخبراء، تحدثنا إلى جيسيكا جاربوت، محاسب استشاري في شركة Property Tax Advice & RiverView Portfolio.
تجيب جيسيكا جاربوت: تعد امتدادات عقود الإيجار مجالًا معقدًا بشكل خاص لضرائب رسوم الدمغة، ولكن دعونا نحللها.
عندما أنظر إلى سؤال يتعلق برسوم الدمغة، أحب أن أفكر فيه في جزأين.
أولا، أساس الحساب – القيمة التي سيتم فرض رسوم الدمغة عليها. ثانيا، المعدلات المطبقة – كيف يتم فرض ضريبة على هذه القيمة.
جيسيكا جاربوت، مستشارة محاسبية في شركة Property Tax Advice & RiverView Portfolio
بالنسبة لتمديد عقد الإيجار، يتكون الأساس من عنصرين منفصلين. قسط الإيجار هو المبلغ الذي تدفعه لتمديد عقد الإيجار أو تجديده، وصافي القيمة الحالية (NPV) هو إجمالي إيجار الأرض المستحق الدفع خلال مدة عقد الإيجار.
يتم التعامل مع هذين العنصرين بشكل مختلف لأغراض SDLT، لذلك يجب النظر إليهما بشكل منفصل.
يتم فرض ضريبة على قسط الإيجار بموجب معدلات السكن في SDLT، كما لو كنت تشتري عقارًا للتملك الحر.
أنت أيضًا على حق في اعتقادك أنك مسؤول عن معدل رسوم الدمغة على المنزل الثاني، بدلاً من معدل الإقامة الرئيسي.
على عكس شراء التملك الحر أو شراء عقد إيجار أصلي، يتم التعامل مع تمديد عقد الإيجار على أنه مصلحة منفصلة قابلة للتحميل في الأرض، لذلك لا يكون مؤهلاً كبديل لمسكنك الرئيسي.
عندما اشتريت شقتك في عام 2019، كان هذا الشراء يعتبر بديلاً لمنزلك الرئيسي السابق، لذلك تم تطبيق معدلات SDLT القياسية فقط – على الرغم من أنك كنت تمتلك عقارًا آخر في ذلك الوقت.
لسوء الحظ، فإن تمديد عقد الإيجار غير مؤهل كبديل لمنزلك الرئيسي، لذلك فمن المحتمل أن يتم تطبيق رسوم إضافية على العقار بنسبة 5 في المائة لأنك تمتلك عقارًا آخر بالفعل.
لذلك، في حالتك، سيتم دفع رسوم الدمغة على قسط الإيجار البالغ 250.000 جنيه إسترليني بنسبة 5 في المائة حتى 125.000 جنيه إسترليني، و7 في المائة بين 125.001 جنيه إسترليني و250.000 جنيه إسترليني.
وهذا يعني أنه من المحتمل أن يكلفك 15000 جنيه إسترليني كرسوم دمغة لتمديد عقد الإيجار.
يتم فرض ضريبة على عنصر صافي القيمة الحالية للإيجار الأرضي بمعدلات مختلفة. بالنسبة لعقود الإيجار السكنية، يتم فرض رسوم SDLT بنسبة 0 في المائة على أول 125000 جنيه إسترليني من صافي القيمة الحالية للإيجار و1 في المائة على أي مبلغ أعلى من هذا الحد.
مع ذلك، بالنسبة للعقارات السكنية، فمن غير المرجح أن يتم دفع SDLT لأن صافي القيمة الحالية للإيجار الأرضي سيكون على الأرجح ضمن النطاق 0 في المائة.
ومع ذلك، نظرًا لتعقيد SDLT المستأجر، والحاجة إلى مراعاة كلا العنصرين وأي رسوم إضافية على الممتلكات، فمن المهم طلب المشورة من أحد المتخصصين إذا كنت تريد تقدير SDLT المستحق الدفع بدقة.