أمتلك ثلاثة عقارات مستأجرة، جميعها تضم مستأجرين ممتازين على المدى الطويل.
أريد أن أبيع ممتلكاتي للمستأجرين بسعر مخفض، لأنها الطريقة الوحيدة التي يمكنهم من خلالها الوصول إلى سلم العقارات. سيعني ذلك عملية بيع سريعة وسهلة بالنسبة لي ومكافأة لعلاقتنا الطويلة والمفيدة للطرفين.
إذا قمت ببيع المنازل بأقل من القيمة السوقية، فهل ستعتمد ضريبة أرباح رأس المال على سعر البيع، أو القيمة السوقية للمنزل؟ سي آر، عبر البريد الإلكتروني
قم بالتمرير لأسفل للسؤال لك سؤال التخطيط المالي
إذا قمت ببيع عقارات للشراء بغرض التأجير للمستأجرين بسعر أقل، فهل يمكن أن تحصل على لدغة ضريبية؟
يجيب هارفي دورست، في كتابه “هذا هو المال”: سيكون من العدل أن نقول إن العديد من أصحاب العقارات لا يركزون على مستقبل مستأجريهم، وآمالهم في الوصول إلى سلم العقارات.
وهذا أمر مفهوم، فالملكية هي استثمار في نهاية المطاف.
ومع ذلك، من الجيد أن ترى أن هذا الأمر يثير قلقك، وأنك تشعر أنه بإمكانك مساعدة المستأجرين على المدى الطويل عن طريق بيع عقاراتك بأقل من قيمتها.
إذا كنت تمتلكها لفترة من الوقت، فمن الممكن أن تزيد قيمتها بشكل كبير منذ شرائها.
لمعرفة كيف يمكنك تحديد نوع الفاتورة الضريبية التي يجب أن تتوقع دفعها، وكيفية إدارة ذلك، تحدثت This is Money إلى اثنين من المستشارين الماليين.
يقول آرون باناسيك إن قواعد CGT تعتمد على ما إذا كان شخص ما “شخصًا متصلاً”
يجيب آرون باناسيك، المستشار المالي المستقل في أسكوت لويد: في عالم غالبًا ما يتم فيه رسم أصحاب العقارات بفرشاة أقل إرضاءً، فإن خطتك لمساعدة المستأجرين على الوصول إلى سلم العقار هي خطة سخية للغاية.
ومع ذلك، كما هو الحال مع جميع الأعمال الصالحة، فإن إدارة الإيرادات والجمارك البريطانية لا تتخلف أبدًا عن الآلة الحاسبة.
عادةً ما تقوم إدارة الإيرادات والجمارك البريطانية بحساب ضريبة أرباح رأس المال بناءً على سعر البيع الفعلي، وليس القيمة السوقية، بشرط ألا يكون المستأجرون “أشخاصًا مرتبطين”.
وهذا يعني أنهم ليسوا من أقاربك أو شركاء العمل أو جزءًا من أي ترتيب يمكن اعتباره هدية مقنعة.
باختصار، إذا كانوا مجرد مستأجرين لديك، فيجب أن تكون في مأمن.
إذا كان الخصم حادًا بشكل خاص، أو إذا اشتبهت إدارة الإيرادات والجمارك في أن البيع منظم لتجنب الضرائب، فقد يطعنون فيه ويطبقون القيمة السوقية بدلاً من ذلك. لذلك من الحكمة الاحتفاظ بسجلات للتقييمات والمراسلات والأساس المنطقي وراء البيع.
عندما يتعلق الأمر بـ CGT، ستحتاج إلى الاستفادة الكاملة من بدلك السنوي، والذي يبلغ حاليًا 3000 جنيه إسترليني لكل سنة ضريبية. إنه ليس مبلغًا ضخمًا، ولكن كل جزء منه يساعد عندما تحاول خفض فاتورة الضرائب.
يتم فرض ضريبة على أي مكاسب رأسمالية تقع ضمن نطاق المعدل الأساسي الخاص بك بنسبة 18 في المائة، في حين يتم فرض ضريبة على تلك التي تتجاوزها وتقع ضمن شريحة المعدل الأعلى بنسبة 24 في المائة.
علاوة على ذلك، إذا كنت قد استثمرت في تحسينات رأسمالية مثل المطابخ الجديدة أو التوسعات أو أي شيء يضيف قيمة تتجاوز الصيانة الروتينية، فيمكن خصم هذه التكاليف من مكاسبك قبل حساب الضريبة.
أيضًا، إذا كنت تخطط لبيع جميع العقارات الثلاثة، فقد يكون من المفيد ترتيب المبيعات عبر سنوات ضريبية مختلفة لتعظيم استخدام بدلات CGT الخاصة بك.
بالإضافة إلى ذلك، إذا كانت العقارات مملوكة بشكل مشترك مع الزوج أو الشريك المدني، فيحق لك استخدام كلا المخصصات، مما يضاعف حد الإعفاء الضريبي بشكل فعال ويوفر نطاقًا أكبر لإدارة الالتزامات الضريبية.
ما تحتاج لمعرفته حول ضريبة أرباح رأس المال
يقول إيان فوتشر استخدم كل مخصصات CGT الخاصة بك وقم بتعويض جميع التكاليف الممكنة
يجيب إيان فوتشر، المخطط المالي في شركة Quilter: ضريبة أرباح رأس المال هي ضريبة على الربح الذي تحققه عند بيع أصل ارتفعت قيمته منذ شرائه.
يتم فرض ضريبة عليك فقط على الربح – الفرق بين عائدات البيع وما دفعته في الأصل – بعد خصم بعض التكاليف المسموح بها.
بالنسبة للعقارات، تنطبق هذه الضريبة على المنازل الثانية والمنازل التي يتم شراؤها بغرض التأجير، حيث يتم إعفاء منزلك الرئيسي عادةً من خلال برنامج Private Residence Relief.
عند حساب الربح، يمكنك تعويض تكاليف البيع العرضية مثل رسوم الوكيل العقاري والمحامي، بالإضافة إلى تكلفة أي تحسينات أضافت قيمة إلى العقار، مثل التوسعة أو المطبخ الجديد.
يمكنك أيضًا خصم أي خسائر رأسمالية قمت بها على أصول أخرى واستخدام مبلغ الإعفاء السنوي الخاص بك، والذي يسمح حاليًا بمكاسب بقيمة 3000 جنيه إسترليني كل عام معفاة من الضرائب. بعد هذه الاستقطاعات، يتم فرض ضريبة على المكسب المتبقي بنسبة 18 في المائة أو 24 في المائة، اعتمادا على إجمالي دخلك الخاضع للضريبة.
إذا كان العقار مملوكًا من خلال شركة محدودة، فهذه قصة مختلفة – فلن تدفع CGT شخصيًا، ولكن الشركة ستدفع بدلاً من ذلك ضريبة الشركات على الربح.
بالنسبة للأفراد، يجب الإبلاغ عن أي عقار سكني CGT ودفعه خلال 60 يومًا من اكتمال البيع.
إن مسألة ما إذا كنت ستكون مسؤولاً أمام CGT عند البيع للمستأجرين بسعر مخفض هي مسألة جيدة، لأن قواعد إدارة الإيرادات والجمارك البريطانية تعتمد على ما إذا كانت المعاملة تتم على مسافة “بعيدة المنال”.
بعبارات واضحة، إذا قمت ببيع عقار لشخص ترتبط به – مثل أحد أفراد العائلة – بأقل من قيمته السوقية، فستظل HMRC تتعامل مع البيع كما لو أنه حدث بالقيمة السوقية الكاملة عند إعداد فاتورة CGT الخاصة بك.
وهذا يمنع الأشخاص من إهداء الممتلكات أو بيعها بأقل من قيمتها لتقليل التزاماتهم الضريبية.
لا يتم تصنيف البيع إلى المستأجر تلقائيًا على أنه بيع لشخص متصل، ولكن لا يزال من الممكن أن يقع في المنطقة الرمادية. إذا كان الخصم متواضعا – على سبيل المثال، لتشجيع البيع السريع أو مكافأة مستأجر موثوق به – فمن غير المرجح أن تعترض عليه إدارة الإيرادات والجمارك.
ومع ذلك، إذا كان الخصم كبيرًا وأقل بوضوح مما كان يمكن أن تحققه في السوق المفتوحة، فقد تجادل إدارة الإيرادات والجمارك البريطانية بأنها ليست معاملة تجارية بحتة وستحل محل القيمة السوقية لحساب CGT.
في النهاية، من المؤكد تقريبًا أنك ستتحمل بعض التزامات CGT إذا ارتفعت قيمة العقار. إذا كنت حريصًا على البيع بسعر أقل من سعر السوق لأسباب شخصية، فمن المفيد الحصول على نصيحة من مستشار ضريبي متخصص يمكنه المساعدة في تحديد مستوى الخصم الذي قد يظل مقبولاً والتأكد من الإبلاغ عن كل شيء بشكل صحيح.