لقد جعلت أزمة عدم القدرة على تحمل التكاليف سوق الإسكان رهينة. ويقول أحد الاقتصاديين البارزين إنه من غير المرجح أن يتغير هذا الوضع في أي وقت قريب، وهناك مذنب واحد.
وأدى الانخفاض الحاد في أسعار الفائدة على الرهن العقاري في الأسابيع الأخيرة إلى موجة من نشاط إعادة التمويل، في حين أن قوائم المنازل آخذة في الارتفاع. ومع ذلك، فإن الطلب على شراء المنازل لم يرتفع بعد. ويرجع ذلك إلى تأثير الإغلاق، أو العدد المكبوت من قوائم المنازل الناتجة عن إحجام أصحاب المنازل عن التخلي عن معدلات الرهن العقاري المنخفضة للغاية، وفقًا لمارك باليم، كبير الاقتصاديين في فاني ماي.
الأكثر قراءة من MarketWatch
وقال باليم لـ MarketWatch: “إن تأثير القفل كبير”.
تدعم فاني ماي، جنبًا إلى جنب مع فريدي ماك، جزءًا كبيرًا من جميع القروض العقارية السكنية في الولايات المتحدة
عندما خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة خلال جائحة كوفيد-19 لتحفيز النمو الاقتصادي، انخفض سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى أقل من 3%، متجاوزًا تلك العتبة في منتصف عام 2020 للمرة الأولى منذ أن بدأ فريدي ماك في تتبع البيانات. وأثارت أسعار الفائدة المنخفضة موجة من جنون شراء المنازل حيث طالب المستأجرون وأصحاب المنازل والمستثمرون بتثبيت سعر لمرة واحدة في العمر.
وقد أدى ذلك إلى أن الغالبية العظمى من القروض العقارية المستحقة تحمل معدل فائدة أقل من المتوسط الحالي البالغ 6%. في الواقع، واحد من كل خمسة من أصحاب المنازل الذين لديهم رهن عقاري لديه معدل فائدة أقل من 3٪، وفقًا لتحليل أجراه موقع Realtor.com.
يتم تشغيل موقع Realtor.com من قبل شركة Move Inc التابعة لشركة News Corp. كما أن ناشر MarketWatch Dow Jones هو أيضًا شركة تابعة لشركة News Corp.
حتى لو تجاوزوا حجم منزلهم الحالي، أو يعيشون في منطقة تعليمية لا يحبونها، أو لديهم منزل كبير أو صغير جدًا بالنسبة لاحتياجاتهم، فإن العديد من أصحاب المنازل في جميع أنحاء الولايات المتحدة ظلوا في أماكنهم بسبب انخفاض معدل الرهن العقاري. في الواقع، لن يتمكن البعض حتى من شراء منزل خاص بهم بمعدلات الرهن العقاري الحالية.
وقال باليم إنه لكي ينتقل أصحاب المنازل هؤلاء، فإنهم بحاجة إلى سبب مقنع، وهو سبب لم يظهر بعد.
معظم الناس يخصصون وقت بيع المنزل لحدث كبير في الحياة. في استطلاع حديث أجرته شركة Zillow العقارية، أشار حوالي ثمانية من كل 10 بائعين إلى حدث في حياتهم كسبب رئيسي لقرارهم بنقل منزلهم وبيعه.
الحدث الأكثر شيوعًا الذي تم الاستشهاد به هو التغيير في حجم الأسرة أو حجمها، مثل إنجاب طفل أو أن تصبح عشًا فارغًا. الحدث التالي الأكثر شيوعًا كان وظيفة جديدة أو نقل وظيفة.
ولكن بالنسبة لأصحاب المنازل الذين لا يمرون بتغييرات كبيرة في حياتهم ولديهم معدل منخفض للغاية، فليس هناك حافز كبير للتحرك.
وقال باليم إن هذا بدوره لا يحجب فقط عدد المنازل المدرجة ولكن أيضًا نشاط شراء المنازل. وأضاف: “لذلك سيستغرق الأمر بعض الوقت حتى يهتم الناس بإدراج منازلهم”.
تعد العوامل غير المالية سببًا آخر لاستمرار تأثير الانغلاق وسيستمر لفترة من الوقت. وأضاف باليم، نقلاً عن بحث سابق أجرته مؤسسة فاني ماي، أن العديد من الأشخاص يحبون حقًا منازلهم وحياتهم الحالية، أو يستمتعون بوجود أسرهم أو وظائفهم بالقرب منهم، مما لا يمنحهم سببًا يذكر للانتقال.
وقال باليم إن خلاصة القول هي أنه لا يوجد معدل “سحري” للرهن العقاري من شأنه أن يحفز نشاط شراء المنازل. وحتى مع انخفاض أسعار الفائدة، وهو ما يساعد مشتري المساكن، فلا توجد عتبة حرجة يمكن عندها إحداث طفرة كبيرة في قوائم المنازل ومبيعاتها.
إذا انخفضت الأسعار أكثر، فسيجد مشتري المنازل أن شراء منزل أكثر تكلفة. وأضاف: “لكن إذا تراجعت بسرعة كبيرة جداً، فقد يؤدي ذلك إلى ارتفاع أسعار المساكن من جديد”.